昨從武漢市房管局獲悉,今年7月前獲得建設(shè)計(jì)劃的經(jīng)適房項(xiàng)目的家庭,若合同簽約滿了5年,房子就可以上市交易了。 值得注意的是,如果上市時(shí)將經(jīng)適房的土地性質(zhì)由原來的“劃撥”改為“出讓”,則需要繳納差價(jià)的七成作為土地出讓金。
【兩個(gè)節(jié)點(diǎn)】
2012年7月前房源
合同滿5年可上市
武漢市經(jīng)適房從2005年開始搖號(hào)銷售,2006年武漢市出臺(tái)規(guī)定,允許購(gòu)買經(jīng)適房滿5年后,即可上市交易,并要求繳納土地出讓金,但相關(guān)的具體交易辦法一直沒有出臺(tái)。
武漢市房管局介紹,為了讓市民經(jīng)適房交易有規(guī)可循,今年7月武漢市出臺(tái)了《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的若干規(guī)定》(下稱《規(guī)定》武政規(guī)【2012】14號(hào))!兑(guī)定》明確,2012年7月前下達(dá)建設(shè)計(jì)劃的經(jīng)適房項(xiàng)目,其簽訂《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》、《武漢市企業(yè)職工集資自建經(jīng)濟(jì)適用住房協(xié)議書》等合同滿5年,并取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的經(jīng)適房方可上市交易。
值得注意的是,因一些項(xiàng)目交房后沒有立即辦證,“5年”期限以合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。
【兩種繳費(fèi)】
不變更土地性質(zhì)繳幾百元
變更則繳差價(jià)的七成費(fèi)用
經(jīng)適房上市過程中,最受市民關(guān)注的是土地出讓金的問題。根據(jù)《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》,經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán),土地性質(zhì)為“劃撥土地”,與一般商品房的“出讓土地”不同。
《規(guī)定》中明確,市民交易經(jīng)適房時(shí),按照相關(guān)規(guī)定繳納土地收益金,土地使用權(quán)可保留“劃撥”。若交易雙方愿意將“劃撥用地”變更為“出讓土地”的,按照該房屋市場(chǎng)價(jià)格與房屋原購(gòu)置價(jià)格價(jià)差70%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金,土地使用權(quán)變更為“出讓”。
也就是說,交易時(shí)如果買賣雙方不變更土地性質(zhì),仍舊維持“劃撥”屬性,那么經(jīng)適房交易流程和稅費(fèi)跟普通二手房交易相同。另外,土地性質(zhì)為“劃撥”的房屋,交易時(shí)有一項(xiàng)土地收益金,按地段等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e收取。目前武漢市區(qū)土地等級(jí)分九級(jí),一級(jí) ,為不到200元,四五級(jí)在100元以下;土地分?jǐn)偯娣e一般100平方米的房子只分?jǐn)値讉(gè)平方米,所以算下來也只幾百元錢。
如果交易時(shí),將該經(jīng)適房的土地性質(zhì)由“劃撥”改為“出讓”,則要按跟房屋的市場(chǎng)價(jià)格與房屋原購(gòu)買價(jià)格之差的七成補(bǔ)交土地出讓金,土地出讓年限不超過70年。
比如,2006年,市民李先生通過搖號(hào),購(gòu)買了位于徐東的一處經(jīng)適房,86平方米的房子總價(jià)為26萬(wàn)元,現(xiàn)在該區(qū)域的商品房均價(jià)接近1萬(wàn)元,房屋的差價(jià)為50萬(wàn)元,按七成上繳土地出讓金,意味著要繳納35萬(wàn)元,房主只能獲得三成差價(jià)。
武漢市房管局保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,經(jīng)適房的用地屬劃撥性質(zhì),沒有經(jīng)過國(guó)有土地出讓,這樣才能確保經(jīng)適房單價(jià)低于商品房,收取買賣差價(jià)充當(dāng)土地出讓金,就是相當(dāng)于將經(jīng)適房用地性質(zhì)轉(zhuǎn)成出讓土地。
【兩個(gè)亮點(diǎn)】
上市“摘帽”后可自由出租
新房源交易要繳土地出讓金
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,經(jīng)適房不得出租獲益,而上市交易后,經(jīng)適房就“摘帽”變成了普通二手房,新房主可以自由出租。
房管部門預(yù)測(cè),正因?yàn)榻?jīng)適房再次上市后,已經(jīng)變成普通二手房,交易時(shí)買賣雙方變更土地性質(zhì)的不會(huì)太多,因?yàn)橥恋匦再|(zhì)保留“劃撥”,并不影響該套房屋的使用功能。
房管部門介紹,《規(guī)定》其實(shí)給了經(jīng)適房購(gòu)買家庭比較寬松的選擇余地。不過,《規(guī)定》出臺(tái)之后即2012年7月后下達(dá)建設(shè)計(jì)劃的新經(jīng)適房,購(gòu)買后再次上市,就要嚴(yán)格按照差價(jià)的七成繳納土地出讓金,土地使用權(quán)必須變更為“出讓”。
武漢市房管局保障處負(fù)責(zé)人介紹,經(jīng)適房本身就是具有保障性質(zhì)的房源,主要是為滿足中低收入者的住房。因此,對(duì)2012年7月以后下達(dá)的經(jīng)適房建設(shè)計(jì)劃,將嚴(yán)格回歸到“保障”軌道來。需要上市交易,就要嚴(yán)格變更土地性質(zhì),必須繳納七成差價(jià)的土地出讓金,實(shí)際上等于杜絕了經(jīng)適房投資的可能。
另外,對(duì)于簽合同不滿5年的確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的,由政府按照原價(jià)并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。即便是滿5年上市交易的,政府也享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。
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