隨著二線城市和部分地級(jí)市的擴(kuò)張，500萬(wàn)以上人口城市的規(guī)模將迅速增加，另外有相當(dāng)多的地級(jí)市規(guī)�？梢栽竭^(guò)100萬(wàn)的門(mén)檻，未來(lái)中國(guó)城市人口的分布將更加接近日本、美國(guó)、加拿大等國(guó)現(xiàn)在的狀況，即特大城市人口占比穩(wěn)定，大型城市占比多，中小型城市占比少，但同時(shí)在都市圈周?chē)鷵碛写罅啃〕擎?zhèn)。

　　在這個(gè)集約的過(guò)程中，又有多少的房地產(chǎn)需求？

　　以第六次人口普查的人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，城鎮(zhèn)戶籍人口4.6億，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口2.8億，3.4億農(nóng)轉(zhuǎn)非人口，3億務(wù)農(nóng)的農(nóng)業(yè)戶口，0.3億在本地鄉(xiāng)村打工的農(nóng)民工。

　　由這個(gè)構(gòu)成可以看到在未來(lái)10年的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換趨勢(shì)。

　　2.8億城鎮(zhèn)流動(dòng)人口成為未來(lái)由農(nóng)村人口變成城鎮(zhèn)化居民的主力，而統(tǒng)計(jì)意義上的農(nóng)村人口中潛在1.2億繼續(xù)轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)。

　　以2020年60%的城鎮(zhèn)化率來(lái)計(jì)算，到時(shí)候我國(guó)將有8億城鎮(zhèn)化人口，以目前的水平來(lái)看，還將有近4億人口將在這個(gè)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)真正的城鎮(zhèn)化。包括戶籍改革、住房供給以及其他公共服務(wù)的提供。

　　而住房方面，雖然潛在4億人口將在未來(lái)10年逐步變成城鎮(zhèn)居民，這之中又有多少有購(gòu)房需求？

　　中金公司分析認(rèn)為，中長(zhǎng)期的住宅市場(chǎng)住宅總量基本足夠，但是好地段缺好房子，機(jī)會(huì)總是結(jié)構(gòu)性。估計(jì)城鎮(zhèn)存量住宅200億平米，全國(guó)超過(guò)420億平米，三線城市轄區(qū)已實(shí)現(xiàn)戶均一套房。未來(lái)的需求結(jié)構(gòu)中，剛性需求6-7億平米，改善型的彈性需求2.5~3億平米。但1995年后出生人口快速減少40%，撫養(yǎng)比已經(jīng)達(dá)到 值，不支持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲。

　　結(jié)合住建部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中金公司的統(tǒng)計(jì)，截至2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)的存量住宅200億平方米，鄉(xiāng)村住宅210億平方米以上，全國(guó)住宅總量超過(guò)420億平方米，人均住宅面積超過(guò)32平方米。

　　加上2011年和2012年的商品房、保障房和農(nóng)村自建房，目前我國(guó)的存量住宅面積超過(guò)430億平方米。但因?yàn)槿丝诜植寂c住房資源分布的不均以及改善性需求的存在，使得在未來(lái)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，一線城市和二三線城市的住房需求仍將保持。

　　全國(guó)房地產(chǎn)公司各出招數(shù)

　　剔除ST類(lèi)、房地產(chǎn)中介類(lèi)，以證監(jiān)會(huì)行業(yè)劃分的A股房地產(chǎn)公司目前有120家，分布在我國(guó)44個(gè)城市。其中上海18家、北京16家、深圳14家，而廣州由于以廣州五虎為代表的房地產(chǎn)赴香港上市，A股只剩4家公司。

　　限購(gòu)、保障房建設(shè)、政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化推進(jìn)是目前影響房地產(chǎn)行業(yè)的重要政策因子。“經(jīng)過(guò)20年的高速城鎮(zhèn)化粗放發(fā)展過(guò)程，精細(xì)化、結(jié)構(gòu)化的投資才能在接下來(lái)的市場(chǎng)中生存”，一名券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

　　無(wú)論是逐步推進(jìn)到二三線城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還是立足本土爭(zhēng)取與政府資源結(jié)合獲取拿地優(yōu)勢(shì)，都是房地產(chǎn)公司與市場(chǎng)的博弈。

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