隨著二線城市和部分地級市的擴張，500萬以上人口城市的規(guī)模將迅速增加，另外有相當(dāng)多的地級市規(guī)�？梢栽竭^100萬的門檻，未來中國城市人口的分布將更加接近日本、美國、加拿大等國現(xiàn)在的狀況，即特大城市人口占比穩(wěn)定，大型城市占比多，中小型城市占比少，但同時在都市圈周圍擁有大量小城鎮(zhèn)。

　　在這個集約的過程中，又有多少的房地產(chǎn)需求？

　　以第六次人口普查的人口結(jié)構(gòu)來看，城鎮(zhèn)戶籍人口4.6億，城鎮(zhèn)流動人口2.8億，3.4億農(nóng)轉(zhuǎn)非人口，3億務(wù)農(nóng)的農(nóng)業(yè)戶口，0.3億在本地鄉(xiāng)村打工的農(nóng)民工。

　　由這個構(gòu)成可以看到在未來10年的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換趨勢。

　　2.8億城鎮(zhèn)流動人口成為未來由農(nóng)村人口變成城鎮(zhèn)化居民的主力，而統(tǒng)計意義上的農(nóng)村人口中潛在1.2億繼續(xù)轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)。

　　以2020年60%的城鎮(zhèn)化率來計算，到時候我國將有8億城鎮(zhèn)化人口，以目前的水平來看，還將有近4億人口將在這個過程中實現(xiàn)真正的城鎮(zhèn)化。包括戶籍改革、住房供給以及其他公共服務(wù)的提供。

　　而住房方面，雖然潛在4億人口將在未來10年逐步變成城鎮(zhèn)居民，這之中又有多少有購房需求？

　　中金公司分析認(rèn)為，中長期的住宅市場住宅總量基本足夠，但是好地段缺好房子，機會總是結(jié)構(gòu)性。估計城鎮(zhèn)存量住宅200億平米，全國超過420億平米，三線城市轄區(qū)已實現(xiàn)戶均一套房。未來的需求結(jié)構(gòu)中，剛性需求6-7億平米，改善型的彈性需求2.5~3億平米。但1995年后出生人口快速減少40%，撫養(yǎng)比已經(jīng)達(dá)到 值，不支持房價長期上漲。

　　結(jié)合住建部、國家統(tǒng)計局和中金公司的統(tǒng)計，截至2010年，我國城鎮(zhèn)的存量住宅200億平方米，鄉(xiāng)村住宅210億平方米以上，全國住宅總量超過420億平方米，人均住宅面積超過32平方米。

　　加上2011年和2012年的商品房、保障房和農(nóng)村自建房，目前我國的存量住宅面積超過430億平方米。但因為人口分布與住房資源分布的不均以及改善性需求的存在，使得在未來城鎮(zhèn)化的過程中，一線城市和二三線城市的住房需求仍將保持。

　　全國房地產(chǎn)公司各出招數(shù)

　　剔除ST類、房地產(chǎn)中介類，以證監(jiān)會行業(yè)劃分的A股房地產(chǎn)公司目前有120家，分布在我國44個城市。其中上海18家、北京16家、深圳14家，而廣州由于以廣州五虎為代表的房地產(chǎn)赴香港上市，A股只剩4家公司。

　　限購、保障房建設(shè)、政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化推進(jìn)是目前影響房地產(chǎn)行業(yè)的重要政策因子。“經(jīng)過20年的高速城鎮(zhèn)化粗放發(fā)展過程，精細(xì)化、結(jié)構(gòu)化的投資才能在接下來的市場中生存”，一名券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

　　無論是逐步推進(jìn)到二三線城市進(jìn)行開發(fā)，還是立足本土爭取與政府資源結(jié)合獲取拿地優(yōu)勢，都是房地產(chǎn)公司與市場的博弈。

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