然而，日本走了一條大城市主導(dǎo)型的城市化道路。以現(xiàn)在的東京為例，東京都市圈內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、金融和媒體機(jī)構(gòu)大量集中，大公司總部基地都云集于此。資產(chǎn)超過(guò)10億日元的公司中有51%將總部放在東京，日本超過(guò)31%的GNP由東京都市圈貢獻(xiàn)。80年代至今，日本出現(xiàn)再城市化，造就今天日本大都市超高密度的人口、小城鎮(zhèn)人口零丁的分布態(tài)勢(shì)。

　　中國(guó)新型城鎮(zhèn)化路徑

　　而從目前中國(guó)城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)來(lái)看，都不能完全復(fù)制美國(guó)或日本的路徑。美國(guó)和日本在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的后期都經(jīng)過(guò)金融危機(jī)引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的崩潰。

　　當(dāng)下中國(guó)提的新型城鎮(zhèn)化是降速提質(zhì)，是城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)民工屬地市民化的階段。

　　先來(lái)看自 發(fā)表了“城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力”之后的一些政策變動(dòng)。

　　城鎮(zhèn)化改革的核心領(lǐng)域——土地流轉(zhuǎn)政策。2012年11月28日，在 主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，討論通過(guò)了《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案(草案)》。草案刪除征地補(bǔ)償30倍上限條款；補(bǔ)償金不落實(shí)不得征地，但未進(jìn)行表決，從趨勢(shì)來(lái)看征地補(bǔ)償金額提高、征地范圍減少將是趨勢(shì)。

　　大型房地產(chǎn)公司在向二三線城市擴(kuò)張的途中，拿地成本將隨時(shí)間推移而上升。住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提及2013年會(huì)繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)措施，要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

　　在如成都這樣的二線城市，被譽(yù)為北上廣深之后的中國(guó)第五城。全國(guó)性的一線地產(chǎn)商全體進(jìn)駐。而在成都地區(qū)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的過(guò)程中，土地被征用的農(nóng)民得到人均至少35平方米以上的房屋賠償，大多數(shù)家庭得到了兩套以上的房屋。而這些房屋的建造多數(shù)由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，且非上市公司占絕大多數(shù)。這一類在城鎮(zhèn)化過(guò)程中的居民并沒(méi)有住房購(gòu)買需求。

　　他們的需求更多釋放到醫(yī)療、教育、交通等方面。如上圖所示，我國(guó)目前正在形成的23個(gè)城市圈。在房地產(chǎn)投資性購(gòu)買政策打壓下，把握剛性需求才是房地產(chǎn)商的最終出路。

　　以目前市場(chǎng)主流觀點(diǎn)的預(yù)測(cè)，以2011年統(tǒng)計(jì)的51.3%的城鎮(zhèn)化率為出發(fā)點(diǎn)，每年一個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度，到2020年可達(dá)到60%的城鎮(zhèn)化率。

　　介于日本大城市圈和美國(guó)小城鎮(zhèn)之間，中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口勞動(dòng)力的釋放，是農(nóng)村工業(yè)的集約化。

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