城鎮(zhèn)化利益方：120家A股公司城鎮(zhèn)化算術題
這是放眼未來十年的趨勢。
這不是一蹴而就的投機。
在上期探討了城鎮(zhèn)化未來十年的基礎相關者之后，本期我們將深入透視房地產公司在城鎮(zhèn)化進程里面的角力。
城鎮(zhèn)化已經進行了20年，是粗放發(fā)展的階段。
從50%過渡到60%的城鎮(zhèn)化率過程中，房地產在一線城市的高速發(fā)展成為歷史，23個都市圈最終形成靠的是產業(yè)支撐。
二三線城市的房地產市場，似香又險。
美國和日本的經驗
在國家城鎮(zhèn)化過程中，房地產行業(yè)的發(fā)展總是免不了借鑒他國的經驗。
美國的城鎮(zhèn)化始于1920年代，與中國不一樣的是，在美國城鎮(zhèn)化過程中，往城鎮(zhèn)遷移基本是中上層人士。而中國是絕大多數(shù)是農轉非人口。
美國城鎮(zhèn)化源自于市場需求�；A設施老化，公共交通和教育系統(tǒng)不堪重負，外來人口和貧困市民大量增加，城市環(huán)境和社會治安惡化等問題，構成了中心城市對人口增長和產業(yè)發(fā)展的離心力。另一方面，郊區(qū)良好的環(huán)境、低廉的土地成本和稅收以及巨大的開發(fā)潛力等因素對人口增長和產業(yè)發(fā)展有著很大的拉力。
這種中高收入者的遷移，也使美國城鎮(zhèn)在發(fā)展初期就有了良好的消費市場，使城鎮(zhèn)的商業(yè)配套設施也迅速發(fā)展起來。這讓美國城鎮(zhèn)的房地產業(yè)迅速成熟，也讓美國大都市和城鎮(zhèn)的生活水平取得了平衡的發(fā)展。
然而美國小鎮(zhèn)在新世紀后不斷面臨挑戰(zhàn)。從1950年到2000年，美國城市用地從22889平方英里增加到92505平方英里，增加了69616平方英里，相當于1950年城市用地的3倍，快于全國人口和城市人口的增長。
城市的過分蔓延加大了城市的基礎設施的配套成本，甚至使配套設施沒有跟上商品房的發(fā)展規(guī)模。房地產開發(fā)商的不斷逐利也導致商品房供大于求。另外，由于很多小鎮(zhèn)沒有很強的產業(yè)支撐，導致一方面沒有辦法進一步吸引人才、吸引居民，小鎮(zhèn)市場規(guī)模停滯；另一方面，也導致城鎮(zhèn)相當依賴大城市，在2007金融海嘯之后，這些小鎮(zhèn)因為大城市的衰退直接承受了很大的打擊。
與美國不同，政策比內需，在日本的早期城鎮(zhèn)化上，起了更加主導的作用。
1955年到60年代中期，日本在大都市大力開展工業(yè)化，在這個過程中日本全國城市土地價格大幅上漲，日本大都市的上漲幅度更為突出，且明顯呈現(xiàn)出工業(yè)用地價格上漲幅度 、住宅用地次之、商業(yè)用地再次的態(tài)勢。
在高速增長階段，政府傾向于將資源投入到對國民經濟再生產至關重要的重化學工業(yè)領域，重視積累而輕視消費。
表現(xiàn)在實際操作中就是金融政策向工業(yè)傾斜，通過銀行盡可能多地吸納民間儲蓄以支持工業(yè)投資。
1970年全國地價較1966年上漲了72%，全國住宅地價上漲了95%，工業(yè)用地上漲了54%，而大都市住宅地價、大都市工業(yè)地價分別上漲70%和44%。
住宅用地價格漲幅高于工業(yè)用地，說明當時拉動房地產的主要動力為商品房。全國地價的上漲幅度比大都市地價上漲幅度要高，說明當時的投資、投機主要針對大都市以外的土地。
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