原標(biāo)題:為購(gòu)房者減負(fù)!房貸“商轉(zhuǎn)公”襲來(lái) 北上廣會(huì)否跟進(jìn)
當(dāng)前,全國(guó)五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%,低于6月新發(fā)放房貸平均利率3.45%。
“房貸利率從4.25%降到2.85%,月供從3300元降到了2800元。”
近日,鄭州小伙周民辦理了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),房貸利率和月供均出現(xiàn)大幅下降。
所謂“商轉(zhuǎn)公”,即商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金住房貸款。2024年二季度,鄭州住房公積金管理中心宣布開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),允許符合條件的家庭申請(qǐng)辦理。
鄭州開(kāi)展該業(yè)務(wù)的背景之一是新、舊房貸利差幅度持續(xù)擴(kuò)大。5月17日,中國(guó)人民銀行(下稱(chēng)“央行”)宣布取消全國(guó)房貸利率下限,各城市相繼取消或大幅下調(diào)房貸利率下限。
以鄭州為例,當(dāng)?shù)匾讶∠滋缀投咨虡I(yè)性住房貸款利率下限,目前首套房貸主流執(zhí)行利率為L(zhǎng)PR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)-60BP,即3.25%。而2022年5月之前的首套房貸利率為L(zhǎng)PR+5BP,疊加LPR下調(diào)存在滯后效應(yīng),鄭州存量房貸與新發(fā)放房貸之間的利差高達(dá)100BP。
“商轉(zhuǎn)公”后,此前利率較高的存量房貸就能夠轉(zhuǎn)為利率較低的公積金貸款,節(jié)省家庭利息開(kāi)支。當(dāng)前,全國(guó)五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%,低于6月新發(fā)放房貸平均利率3.45%。
除了鄭州,深圳、蘇州、福州、廈門(mén)、臺(tái)州、許昌等多個(gè)城市也宣布開(kāi)辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,當(dāng)前開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市已超30個(gè)。
《財(cái)經(jīng)》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),北京、上海、廣州、成都、杭州、西安、南京等多個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市均未開(kāi)辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
其中,杭州、南京、廣州等多個(gè)城市在回復(fù)居民問(wèn)詢(xún)時(shí)表示,當(dāng)?shù)毓e金使用率較高,甚至存在資金缺口,暫時(shí)不具備開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的能力。
由此,存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。
“商轉(zhuǎn)公”需要滿(mǎn)足的條件
從已經(jīng)開(kāi)辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)城市的執(zhí)行情況來(lái)看,“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng)人需要符合一些條件,適用范圍有一定限制。
以鄭州為例,辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需滿(mǎn)足房屋已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》,商業(yè)貸款銀行同意提前結(jié)清商業(yè)貸款,房屋所有權(quán)人或共有權(quán)人連續(xù)、正常繳存公積金達(dá)六個(gè)月等要求。
此外,鄭州明確,組合貸款中的商業(yè)貸款不能轉(zhuǎn)為公積金貸款,商業(yè)貸款暫不能轉(zhuǎn)為公積金貸款與商業(yè)貸款的組合貸款。
從辦理流程來(lái)看,鄭州提供了兩種方式,一種是先還再貸,這意味著申請(qǐng)人需要自籌資金先結(jié)清商業(yè)住房貸款;另一種是公積金直還,但需要商業(yè)銀行配合。據(jù)《財(cái)經(jīng)》了解,目前并非所有商業(yè)銀行都支持公積金直還。
“總的來(lái)看,‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)有助于降低存量房貸成本,尤其是在當(dāng)前存量房貸利率再次下調(diào)的呼聲下,通過(guò)‘商轉(zhuǎn)公’減輕購(gòu)房者還貸壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
同時(shí),嚴(yán)躍進(jìn)提醒,各地開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需要滿(mǎn)足一些基本條件,比如公積金的個(gè)貸率不會(huì)太高,公積金資金比較寬裕。
事實(shí)上,2023年以來(lái),各地居民要求開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”的呼聲不止,但有部分城市明確表示暫不開(kāi)展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
今年7月20日,南京住房公積金管理中心回應(yīng)稱(chēng),南京公積金資金使用率仍在高位運(yùn)行(100%以上),所以南京目前不具備探索開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的條件。
近幾年,南京職工使用公積金用于購(gòu)房消費(fèi)需求較為旺盛,公積金提取率較高(80%左右),且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤,歸集的公積金在職工提取后,用于發(fā)放貸款的資金較為緊張。為緩解放貸資金緊張狀況,南京住房公積金管理中心分別于2015年、2020年兩次開(kāi)辦“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù)。
對(duì)于部分城市出臺(tái)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),南京住房公積金管理中心表示,“部分城市因貸款發(fā)放量下降,導(dǎo)致公積金使用率偏低,為提高公積金使用率探索開(kāi)展了‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù),并設(shè)置了‘首貸首套’,或者貸款住房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)在一定期限內(nèi)(如兩年)等限制性條件。目前國(guó)家主管部門(mén)沒(méi)有制定并明確開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的政策依據(jù)和條件,屬于部分城市依據(jù)本市公積金歸集使用情況,開(kāi)展的探索性業(yè)務(wù),并非國(guó)家政策規(guī)定的法定業(yè)務(wù)。”
此外,北京、上海、廣州、杭州、西安、成都等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市均未推出“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),且多個(gè)城市在回復(fù)居民問(wèn)詢(xún)時(shí)亦表示,主要原因是公積金資金使用率較高,甚至存在較大資金缺口,暫不具備開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)能力。
在一線(xiàn)城市中,只有深圳開(kāi)辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
對(duì)此,今年5月,廣州住房公積金管理中心在回復(fù)居民問(wèn)詢(xún)時(shí)表示,“目前國(guó)內(nèi)開(kāi)展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)的城市除深圳,基本均為體量較小的城市,北京、上海均未開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。深圳的開(kāi)展具有其特殊性,深圳公積金貸款起步晚,沉淀資金較多,享受過(guò)公積金貸款的繳存人較少,其業(yè)務(wù)的開(kāi)展具備條件。”
存量房貸利率會(huì)否下調(diào)
多地開(kāi)辦房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的背景之一是,存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴(kuò)大。
據(jù)野村中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺測(cè)算,對(duì)于2015年-2022年期間30萬(wàn)億左右的存量房貸,存量房貸利率估計(jì)平均在5.2%左右。存量房貸利率平均下調(diào)73BP之后,估計(jì)目前的存量房貸利率平均在4.5%左右。2024年一季度,新增房貸利率為3.95%,估計(jì)二季度末,新增房貸利率(包括首套+二套)3.5%左右。所以,估計(jì)目前存量房貸利率比新增房貸利率高100BP。
以北京為例,截至8月20日,北京 首套房貸利率為3.4%(LPR-45BP),而不少存量首套房貸利率為4.75%,新舊首套房貸利差達(dá)135BP。并且,當(dāng)前北京二套房貸利率低至3.6%(LPR-25BP),與存量首套房貸利差達(dá)115BP。
面對(duì)新舊房貸利率落差,不少存量房貸借款人選擇提前還貸。
近段時(shí)間以來(lái),“提前還貸”成為各大社交平臺(tái)的持續(xù)熱詞,在利率相對(duì)高點(diǎn)買(mǎi)房的借款人互相分享提前還貸經(jīng)驗(yàn),同時(shí)也討論降低存量房貸利率的其他方式,他們將這一系列行動(dòng)稱(chēng)為“自救”。
在這些借款人中,有人選擇一次性大額償還,也有人采取少量多次的方式慢慢還款。為了提前還貸,有人節(jié)衣縮食,有人清空理財(cái),也有人鋌而走險(xiǎn),申請(qǐng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換房貸。
發(fā)力“自救”的同時(shí),存量房貸借款人也寄希望于商業(yè)銀行再次集中下調(diào)存量房貸利率。
在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上,有用戶(hù)給央行相關(guān)負(fù)責(zé)人留言稱(chēng),首套房貸利率已大幅下調(diào),建議跟進(jìn)調(diào)整存量房貸利率。
近日,社科院金融研究所副所長(zhǎng)張明撰文稱(chēng),為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,建議央行引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。“隨著房?jī)r(jià)下跌,以及市場(chǎng)利率持續(xù)下行,存量房貸利率已處于相對(duì)高位,這可能影響新剛需入場(chǎng),也會(huì)影響房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。”張明對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示。
在張明看來(lái),近期居民提前還貸一個(gè)很重要的原因是,存量房貸利率顯著高于新增貸款利率。如果存量房貸利率能夠顯著下調(diào),在一定程度上能夠減少提前還貸現(xiàn)象。
陸挺亦建議,適度降息,提升內(nèi)需,尤其是要降低存量按揭貸款利率。
不過(guò),也有專(zhuān)業(yè)人士持不同觀點(diǎn)。招聯(lián)首席研究員董希淼是較早呼吁2023年存量房貸利率下調(diào)的專(zhuān)業(yè)人士之一,但對(duì)于再次集中下調(diào)存量房貸利率的提議,他明確表示不建議也不主張。
“利率是資金的價(jià)格,不同時(shí)期資金價(jià)格不同,房貸利率也有高有低,這跟不同時(shí)期房?jī)r(jià)不同是一個(gè)道理。”董希淼稱(chēng),當(dāng)前存量首套房貸利率已經(jīng)是貸款發(fā)放時(shí)的城市房貸利率下限,再次下調(diào)有失公平。
“集中下調(diào)存量房貸利率主要是希望降低居民利息支出,從而更好支持消費(fèi)和投資,但從去年的情況來(lái)看,居民部門(mén)消費(fèi)、投資沒(méi)有起色,提前還貸也沒(méi)有明顯減少,效果并不顯著。”董希淼認(rèn)為,再次集中下調(diào)存量房貸利率意義或許不大。(應(yīng)受訪者要求,文中周民為化名)
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