對于大多數(shù)“老房貸”用戶來說，2012年的降息利好將于2013年1月1日集中兌現(xiàn)，明年的房貸月供款能“減負(fù)”了。然而，每到年底，部分手頭有閑錢的人往往打算提前還貸，銀行專業(yè)人士提示，是否需要提前還貸要仔細(xì)思量。

　　新利率給“房奴”減負(fù)

　　2012年6月，5年以上貸款年利率也就是房貸所對應(yīng)的利率從原來的7.05%下調(diào)至6.8%；而隨后的7月，又進(jìn)一步下調(diào)至6.55%。也就是說，在2012年，房貸年利率下調(diào)了0.5個百分點(diǎn)。由于大部分貸款者都選擇“按年調(diào)息”，降息的實(shí)惠將從明年1月1日起享受。

　　以100萬元20年期的貸款為例，今年年初5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為7.05% ，選擇等額本息方式償還，今年每月還款金額為7783元。兩次降息后5年期以上貸款利率降低為6.55%，同樣一筆貸款，明年每月償還金額7485元，每月減少了298元。

　　對于工薪階層來說，這個數(shù)字還是很引人注目的。如果貸款者想要測算房貸月供的變化，銀行理財(cái)經(jīng)理建議大家到銀行官方網(wǎng)站上去找貸款計(jì)算器，選取其中的“房貸計(jì)算器”，輸入還款方式、貸款金額、貸款年限、貸款利率就能算出每月償還本息額，也就是月供了。

　　四類人群不必提前還貸

　　每年12月，各商業(yè)銀行就會迎來一批提前還房貸的客戶，一年中的還貸高峰往往在這個時(shí)候出現(xiàn)。

　　一位銀行人士介紹說，到了年底，上班族會有各種紅包、補(bǔ)發(fā)的費(fèi)用、獎金以及年終獎等收入，在衡量其他投資渠道與貸款利息之間的收益之后，一些人還是選擇將一年攢下的錢部分償還按揭，以降低月供。因而導(dǎo)致年底向銀行申請?zhí)崆斑�貸的人數(shù)增加。據(jù)銀行人士介紹，這幾天經(jīng)常有市民來銀行詢問房貸還款的業(yè)務(wù)，諸如提前還貸需要準(zhǔn)備哪些材料？有的是已經(jīng)還貸多年，詢問提前還貸是否劃算等。

　　銀行理財(cái)人士認(rèn)為，市民是否選擇提前還貸，主要取決于手中是否有投資渠道且投資收益高于貸款利率，比如短期內(nèi)有收益項(xiàng)目可投資的，也可選擇后期還貸。同時(shí)提前還貸可以減少貸款人心理壓力，少還一部分利息，如果手中有資金，提前結(jié)清貸款自然為好。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，四類貸款者不必提前還貸：一是選擇等額本金還款，其還款期已過三分之一的購房者。因?yàn)榈阮~本金開始還的本金比較多，已將大額本金還完，剩下小額貸款產(chǎn)生的利息不會太多，即使你提前還房貸，還的更多的是本金，顯然意義并不大。

　　二是等額本息還款已到中期的購房者，因?yàn)檫@部分市民已經(jīng)還了大部分利息，提前還貸的意義也不大。業(yè)內(nèi)人士解釋說，“等額本息還款方式，借款人前期還的利息多，本金相對少。到還款中期的時(shí)候已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，所以此情況下提前還貸的意義不大�！�。

　　三是準(zhǔn)備后期向銀行貸款的市民，現(xiàn)在若把貸款還了銀行，后期在銀行申辦貸款時(shí)，尚不知能否批準(zhǔn)。

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