惠州市市區(qū)(含仲愷區(qū))物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)將進(jìn)行調(diào)整，帶電梯(高層)住宅物業(yè)不超過1.65元/平方米·月；不帶電梯(多層)住宅物業(yè)不超過1.00元/平方米·月……日前，惠州市物價(jià)局公示《關(guān)于完善惠州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)管理工作的方案(征求意見稿)》(以下簡稱《方案》)。根據(jù)《方案》，調(diào)整后的 指導(dǎo)價(jià)將比2005年起執(zhí)行的指導(dǎo)價(jià)高0.22元/平方米·月。

　　緣起▶▶調(diào)查發(fā)現(xiàn)過半物業(yè)公司經(jīng)營虧損

　　惠州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長劉德軍介紹，近年來物業(yè)服務(wù)成本隨著物價(jià)上漲而增加，但大部分住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年沒變，導(dǎo)致物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況不佳。為此，今年5月，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)向市物價(jià)局提交了《關(guān)于申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)的函》，申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)。

　　為此，市物價(jià)局價(jià)格成本調(diào)查隊(duì)選擇市區(qū)14個(gè)有代表性的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中2010年有7個(gè)經(jīng)營虧損，2011年有8個(gè)經(jīng)營虧損，虧損企業(yè)過半。因經(jīng)營狀況差，不少物業(yè)公司通過壓低員工工資和延長勞動(dòng)時(shí)間降低成本，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量明顯下降，并有惡性循環(huán)跡象。

　　“2011年惠州市市區(qū)物業(yè)公司人均月工資1926.74元，而同年惠城區(qū)在崗職工月平均工資3397元�！眲⒌萝娬f，由于工資低，物業(yè)管理服務(wù)人員不穩(wěn)定，流動(dòng)性大，導(dǎo)致隊(duì)伍素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位，長此以往，不利于物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。

　　惠州市物價(jià)局提供的一份材料顯示，目前東莞、肇慶和江門三市帶電梯物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià) 價(jià)分別為2.4元/平方米·月、3元/平方米·月和1.65元/平方米·月，三市標(biāo)準(zhǔn)均高于惠州現(xiàn)行的 1.43元/平方米·月的指導(dǎo)價(jià)。

　　惠州市物價(jià)局市場監(jiān)管科科長鐘錦成說，現(xiàn)行政府指導(dǎo)價(jià)于2005年7月1日起執(zhí)行，至今已有7年未作調(diào)整，與市場發(fā)展不相適應(yīng)，這也是此次完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)管理工作的主要原因。

　　“主要是現(xiàn)行方式‘上浮不超過30%’的規(guī)定缺乏可操作性，在調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的實(shí)際操作過程中，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主難以協(xié)商一致，因而無法上浮。此外，現(xiàn)行服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)不夠清晰，造成質(zhì)價(jià)不符。”鐘錦成說，此次調(diào)整后采用的組合式服務(wù)收費(fèi)在廣州和深圳實(shí)踐過，更趨合理，物業(yè)小區(qū)自主管理能力大幅提升，矛盾糾紛明顯減少，省物價(jià)局給予充分肯定，要求在全省逐步推廣。

　　變化▶▶ 標(biāo)準(zhǔn)上漲了0.22元/平方米·月

　　政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整后，將采用“組合式服務(wù)收費(fèi)”，即將物業(yè)管理劃分為綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)五項(xiàng)服務(wù)，每一項(xiàng)服務(wù)分三個(gè)等級，并對應(yīng)一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體等級由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)參照執(zhí)行。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由上述五項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)組成，不上浮。

　　“《方案》還擬定了新的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，帶電梯(高層)住宅物業(yè)五項(xiàng)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)總和不超過1.65元/平方米·月，不帶電梯(多層)住宅物業(yè)不超過1元/平方米·月�！辩婂\成表示，目前市區(qū) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.43元/平方米·月(一級標(biāo)準(zhǔn)為1.1元/平方米·月，可以上浮30%)，新標(biāo)準(zhǔn)上漲了0.22元/平方米·月�！斗桨浮愤�擬定了業(yè)主自有車位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 不超過70元/輛·月。

　　新管理模式對物業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容更加細(xì)化，對物業(yè)公司的價(jià)質(zhì)是否相符起到直觀的對照和監(jiān)督作用。比如在公共秩序維護(hù)方面，帶電梯物業(yè)一級標(biāo)準(zhǔn)要求各出入口24小時(shí)值班看守，重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡邏1次，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.4元/平方米·月；綜合管理服務(wù)中，一級標(biāo)準(zhǔn)中要求周一至周日每天不少于12小時(shí)在管理處或?qū)ｉT的接待場所進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供24小時(shí)熱線電話服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.6元/平方米·月。

　　“組合式服務(wù)收費(fèi)是將服務(wù)和收費(fèi)先細(xì)化，再組合，服務(wù)和收費(fèi)清楚明了，質(zhì)與價(jià)對等�！辩婂\成說，原有捆綁式收費(fèi)只有3個(gè)等級，每個(gè)等級對應(yīng)一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，“如果某物業(yè)公司提供的綜合管理服務(wù)、公共秩序維護(hù)達(dá)到了一級，那這兩項(xiàng)的收費(fèi)就按照一級標(biāo)準(zhǔn)，另外三項(xiàng)服務(wù)提供了二級甚至三級的服務(wù)，那么這三項(xiàng)將有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，五項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)加起來才是該物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不再是以前的‘一口價(jià)’”。

　　釋疑▶▶指導(dǎo)價(jià)上漲不等于物業(yè)費(fèi)集體上漲

　　政府指導(dǎo)價(jià)是否適用所有小區(qū)物業(yè)、是否意味著市區(qū)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部上漲？

　　鐘錦成解釋，政府指導(dǎo)價(jià)上漲不等同于物業(yè)費(fèi)集體上漲，政府指導(dǎo)價(jià)主要是針對新建成并未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，限制物業(yè)公司隨意制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對于本《方案》實(shí)施前已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的新建成小區(qū)或已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，仍按合同約定執(zhí)行，重新簽訂合同時(shí)可參照指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行議價(jià)。

　　對于一些 住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較好、經(jīng)營成本較高的，無法按照政府指導(dǎo)價(jià)經(jīng)營的物業(yè)公司，確需超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)企業(yè)也可向價(jià)格主管部門提出書面申請，說明理由，同時(shí)提交成本測算證明材料，經(jīng)價(jià)格主管部門核定后執(zhí)行。

　　聲音

　　物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)上漲，這是好事。多年來，惠州市的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，這在很大程度上影響了物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，也間接影響了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平和居民的生活質(zhì)量。指導(dǎo)價(jià)上漲有利于物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，希望各物業(yè)企業(yè)在提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　——惠州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長劉德軍

　　新方案將物業(yè)管理各項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)化，有利于業(yè)主及業(yè)委會(huì)對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和定價(jià)進(jìn)行比照和監(jiān)督，更有操作性。對于指導(dǎo)價(jià)上漲的問題，如果是一些條件較好的小區(qū)在提高服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上提升2毛錢的價(jià)格，相信大部分人還是可以接受的；對于一些硬件條件相對滯后的小區(qū)，則應(yīng)嚴(yán)格按照新的標(biāo)準(zhǔn)重新評定服務(wù)級別，再相應(yīng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　——東平某住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)委員方先生

　　記者 林涌浩

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