兩棟摩天大樓，男女主人公分別隔著玻璃幕墻在訴說(shuō)著心里話，這是我們經(jīng)常在影視作品里看到的一幕。當(dāng)各種各樣的商業(yè)充斥著寫字樓的時(shí)候，我們突然發(fā)現(xiàn)，省會(huì)的寫字樓也開始像影視作品里一樣鱗次櫛比。在一棟棟寫字樓拔地而起時(shí)，省會(huì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？來(lái)自一線城市的5A級(jí)寫字樓會(huì)不會(huì)水土不服呢？
產(chǎn)品
寫字樓供應(yīng)量加大
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，寫字樓這種產(chǎn)品也逐漸進(jìn)入了普通投資者的視野。 中央悅城銷售經(jīng)理馬玉潔說(shuō)，雖然石家莊早就開始有寫字樓這種產(chǎn)品，但是其大量上市還是從2010年開始，而具有先進(jìn)水平的高品質(zhì)寫字樓大都是近兩年才出現(xiàn)。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃師寇鵬亮也表示，2008年開始，省會(huì)石家莊的建設(shè)力度加大，井噴的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中幾乎都配備了寫字樓產(chǎn)品。隨著2008年以來(lái)各個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期逐漸結(jié)束，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的上市量也越來(lái)越多。
分析報(bào)告顯示，石家莊第三季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市面積65.51萬(wàn)㎡，商品房住宅上市面積64.11萬(wàn)㎡，數(shù)據(jù)顯示商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市面積逐漸靠近商品房上市面積，而這其中包含著大量的寫字樓產(chǎn)品。
全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)副主任陳俊說(shuō)，近年來(lái)建設(shè)的城市綜合體項(xiàng)目比較多，這些項(xiàng)目基本都是裙樓為商業(yè)，或五層以下為商業(yè)、餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施，而五層以上多設(shè)計(jì)為辦公寫字樓。因此隨著城市綜合體項(xiàng)目投入使用，寫字樓的供應(yīng)量也在加大。
品質(zhì)得到快速提升
省會(huì)的寫字樓市場(chǎng)在數(shù)量增加的情況下，品質(zhì)也迅速得到了很大的提升，直接與國(guó)際先進(jìn)水平接軌。
馬玉潔回憶說(shuō)，以前很長(zhǎng)一段時(shí)間，石家莊都沒有真正意義上的寫字樓。街邊的一棟多層建筑會(huì)被幾個(gè)公司分別租下來(lái)用來(lái)辦公。后來(lái)省會(huì)開始出現(xiàn)高層寫字樓，但是這些早期寫字樓的配套設(shè)施大多不是很完善，電梯少是寫字樓的通病。此外有的寫字樓甚至用電都跟不上，電器一開多就會(huì)掉閘。
而近年來(lái)，隨著市場(chǎng)的發(fā)展以及一些一線房企的進(jìn)入，省會(huì)寫字樓的水平也快速提升，先后出現(xiàn)了中央悅城、新源NASA、勒泰中心、蘇寧廣場(chǎng)等多個(gè)5A級(jí)寫字樓項(xiàng)目，同時(shí)還吸引了第一太平戴維斯、戴德梁行等國(guó)際級(jí)的高端物業(yè)管理公司入駐�！笆�(huì)的寫字樓不論在硬件上還是在軟件上都開始與國(guó)際先進(jìn)水平接軌�！彼f(shuō)。
目前石家莊市場(chǎng)上的高端寫字樓都是近兩年建設(shè)的，有的雖已達(dá)到入住水平，但是大規(guī)模地投入使用還是要等到明年。“明年石家莊的寫字樓市場(chǎng)就是真正邁入5A時(shí)代�！笨荠i亮說(shuō)。
成交
銷售價(jià)格暫時(shí)下探
寫字樓數(shù)量激增，是否也帶來(lái)價(jià)格的下跌呢？記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前省會(huì)寫字樓的銷售價(jià)格確實(shí)有下探的跡象。
“隨著產(chǎn)品的逐漸升級(jí)、完善，一直以來(lái)寫字樓的價(jià)格都是一個(gè)上漲的趨勢(shì)。”馬玉潔說(shuō)，在2008年前后，好一點(diǎn)的寫字樓基本也就每平方米7000元左右，現(xiàn)在稍好一點(diǎn)的寫字樓都要在萬(wàn)元左右，而這還是毛坯房的價(jià)格。
但今年寫字樓銷售一直處于一個(gè)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，近期還有下探的跡象�？荠i亮舉例說(shuō)，中山路沿線的一個(gè)寫字樓項(xiàng)目報(bào)價(jià)接近每平方米14000元，現(xiàn)在打出每平方米12000的價(jià)格。省會(huì)東南的一個(gè)5A級(jí)寫字樓項(xiàng)目每平方米也降價(jià)了2000多元。
石家莊勒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總凌志誠(chéng)分析說(shuō)，這些項(xiàng)目調(diào)整價(jià)格與其年底回籠資金不無(wú)關(guān)系，同時(shí)也與市場(chǎng)需求不足有關(guān)。在住宅產(chǎn)品的帶動(dòng)下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在觀望氛圍，這也影響到了寫字樓的銷售。
與銷售不同，在租賃方面，寫字樓的價(jià)格一直處于穩(wěn)定的趨勢(shì)�？荠i亮說(shuō)，現(xiàn)在在石家莊，好一點(diǎn)的寫字樓租賃價(jià)格在3元/月/平方米左右，當(dāng)然也有1元多的，相對(duì)于一線城市還是低很多。
整層買家頻頻出現(xiàn)
除了房企為回籠資金，事實(shí)上，成交量的縮小也是寫字樓價(jià)格下降的一個(gè)原因。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，目前寫字樓的成交表現(xiàn)比較平淡。“省會(huì)南部一個(gè)項(xiàng)目一直都賣不出去，降價(jià)之后才賣掉幾層�！笨荠i亮說(shuō)。
雖然寫字樓的售價(jià)比較高，成交情況乏善可陳，但是今年寫字樓的整層買家還是頻頻出現(xiàn)。省會(huì)有的項(xiàng)目干脆就不散售，只整層出售。馬玉潔說(shuō)，他所在的項(xiàng)目雖然也散售，但是整層買家偏多，散售買家偏少。
而在寫字樓的買家中，有很多都是企業(yè)買來(lái)自用辦公的。凌志誠(chéng)介紹說(shuō)，保險(xiǎn)、證券、銀行等金融行業(yè)企業(yè)購(gòu)買高端寫字樓的比較多。此外，規(guī)模加大的能源公司和需要設(shè)計(jì)總部基地的公司也會(huì)整層購(gòu)買寫字樓用于辦公。另外，個(gè)人投資寫字樓的也不少�！皞�(gè)人投資者也有購(gòu)買整層的。”凌志誠(chéng)說(shuō)。
后市
明年市場(chǎng)可以期待
“雖然今年的寫字樓市場(chǎng)乏善可陳，但是我認(rèn)為明年的市場(chǎng)還是可以期待的�！绷柚菊\(chéng)說(shuō)，經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前石家莊有寫字樓需求的企業(yè)不在少數(shù)，有能力進(jìn)入寫字樓的企業(yè)也非常多。但是受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、成本等多種因素的影響，目前這些企業(yè)暫時(shí)還沒有出手購(gòu)買。此外，由于高端寫字樓近年來(lái)才剛剛進(jìn)入市場(chǎng)，很多企業(yè)還沒有真正認(rèn)識(shí)到這類產(chǎn)品，需要逐步培養(yǎng)意識(shí)�！捌鋵�(shí)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，寫字樓就是剛性需求。”
馬玉潔也表示，高端寫字樓就是企業(yè)的剛性需求，就像住宅的剛性需求置業(yè)者一樣，有需求但是只有價(jià)格和自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力匹配時(shí)才會(huì)出手。目前很多公司都已意識(shí)到辦公環(huán)境對(duì)于提升自身品牌的重要性，而隨著一些企業(yè)規(guī)模的不斷壯大，成長(zhǎng)型企業(yè)也會(huì)成為高端寫字樓的迫切需求者。
寇鵬亮說(shuō)，目前北京一些企業(yè)因其租金高搬離了CBD(中央商務(wù)區(qū))，而這種情況在石家莊還不會(huì)出現(xiàn)，畢竟石家莊的寫字樓市場(chǎng)還處于初期發(fā)展階段。事實(shí)上，這個(gè)市場(chǎng)還沒有達(dá)到飽和狀態(tài)，寫字樓還是很多企業(yè)的剛性需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓的需求將越來(lái)越大。(陸征)
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