在二手房交易中，業(yè)主可以在遞件交稅時(shí)，如果證明房屋已證滿五年可免征營業(yè)稅。由于證滿不滿五年涉及5.6%的營業(yè)稅，以百萬元房價(jià)計(jì)算分分鐘意味著有5.6萬元的稅費(fèi)支出，因此是一筆較大的交易支出，無論買賣雙方都會比較重視，不少有意向要購買的買家一開始就要求看業(yè)主的房產(chǎn)證，但是讓人迷糊的是，看房產(chǎn)證居然不一定能看出是否“證滿五年”！文女士最近便遇到了這樣的“烏龍事”，究竟是怎么回事？假如不能通過看房產(chǎn)證來證明的話，憑什么才能證明“證滿五年”呢？
明明已滿五年房產(chǎn)證卻看不出？
如何證明“證滿五年”？
文女士的物業(yè)是2004年年底買的，2005年年底出證，至今已證滿五年。在2011年，文女士已經(jīng)一次性提前還貸，并在廣州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理了涂銷抵押登記手續(xù)并領(lǐng)到新證。今年，文女士的物業(yè)開始在中介放盤。近日，一對小夫妻看上了文女士的房子，誠意很高，想要購買，買賣雙方基本談妥，由于是以“賣方實(shí)收”方式付款，小夫妻于是要求看一下文女士的房產(chǎn)證，確認(rèn)一下是否“證滿五年”，文女士這才發(fā)現(xiàn)，自己的房產(chǎn)證上寫的登記字號為“11登記××××××××”，小夫妻迷糊了，“11”為字頭，這是否意味著房產(chǎn)證是2011年才取得的呢？而文女士自己也搞不清楚是怎么回事。
記者采訪了房產(chǎn)中介的專業(yè)人士獲悉，像文女士這種情況并不少見，的確單看房產(chǎn)證還真的未必能看得出是否“證滿五年”。
原來，只要市民曾到房地產(chǎn)交易登記證辦理涉及房產(chǎn)證的業(yè)務(wù)，無論是交易類的商品房買賣轉(zhuǎn)讓還是非交易類的繼承、析產(chǎn)、涂銷抵押登記、贈予，交易登記中心都會重新出一本新證給業(yè)主，新證的登記字號是從 一次辦理業(yè)務(wù)的時(shí)間算起。比如說，你是在2012年辦理繼承手續(xù)，那么你的房產(chǎn)證上的登記號便會是“12登記××××××××”。
如何證明“證滿五年”？
那么，假如房產(chǎn)證看不出具體的出證時(shí)間，那么，如何證明“證滿五年”呢？
第一種辦法是調(diào)檔。
由于所有有關(guān)房產(chǎn)歷史變動的記錄都會保存在廣州市房地產(chǎn)檔案館中，業(yè)主可通過調(diào)檔提取歷史資料就能證明證滿五年。而值得注意的是，有的業(yè)主以為憑借舊證的復(fù)印件就可以證明證滿五年，但在繳稅提交資料時(shí)，這個(gè)復(fù)印件并不被承認(rèn)，只有由房地產(chǎn)檔案館出具并蓋章的調(diào)檔復(fù)印件資料才會被政府認(rèn)可。
第二種辦法是看契稅完稅證。
除申請房產(chǎn)調(diào)檔外，業(yè)主保存好房屋繳費(fèi)的一切憑證都有助于證明證滿五年，其中契稅完稅證也可以作為證滿五年的證據(jù)。
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何為調(diào)檔？
調(diào)檔程序是二手房交易中重要的一環(huán)，除了證明證滿五年外，房改房一手業(yè)主出讓房屋也需要調(diào)檔。業(yè)主需要申請調(diào)檔，從中調(diào)出“房產(chǎn)繳款明細(xì)表”，該表格在遞件和問稅時(shí)需要用到。
查冊和調(diào)檔并不相同，查冊是顯示該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，可以給買家、中介提供產(chǎn)權(quán)人以及房屋狀態(tài)的證明，非產(chǎn)權(quán)人也可以對房屋進(jìn)行查冊。調(diào)檔則必須由房屋業(yè)主才可以提出申請，且需要提供具體的調(diào)檔原因。
市民憑身份證及房產(chǎn)證到市內(nèi)任何一個(gè)交易登記中心“房地產(chǎn)檔案館”窗口及位于珠江新城地鐵站B1出口的廣州市政務(wù)服務(wù)中心6樓的房地產(chǎn)檔案館服務(wù)區(qū)就可以申請調(diào)檔，申請者需填寫調(diào)檔申請的表格，如果該房產(chǎn)證的資料已被掃描進(jìn)行電腦存檔，市民可以立等即取。目前房地產(chǎn)檔案館已陸續(xù)把之前的房地產(chǎn)資料掃描存檔，假如有關(guān)資料尚未掃描，工作人員會立即辦理該房產(chǎn)的加急掃描，大約4個(gè)工作天就可以獲得廣州市房地產(chǎn)檔案館出具并蓋章的調(diào)檔復(fù)印件。(詹青)
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