記者 三秋
從三湘股份（000863）所披露的項目信息來看，公司對將來上海的房價仍有30-40%的漲價預(yù)期。換言之，參與增發(fā)的投資者實際上是被公司拖入了一個預(yù)期上海房價繼續(xù)看漲的賭局里面。
增發(fā)樓盤項目預(yù)期兩年后房價漲逾三成
根據(jù)三湘股份所披露的增發(fā)預(yù)案，本次非公開發(fā)行擬募集資金總額（含發(fā)行費(fèi)用）不超過 12.5 億元，在扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬投入7億元至三湘海尚名邸項目（項目總投資23.3億元），投入3億元至虹橋三湘廣場項目（項目總投資12.3億元），另外補(bǔ)充2億元作為運(yùn)營資金。
究竟這兩個地產(chǎn)項目詳細(xì)情況如何呢？根據(jù)增發(fā)預(yù)案披露，三湘海尚名邸項目地塊位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)，地處上海西北，嘉定西南，坐地鐵到上海市中心人民廣場約1個半小時。
根據(jù)此前公告，上述地塊是2012年公司以11.58億元通過公開招拍掛的方式競得。該項目預(yù)計總投資額23.3億元（含財務(wù)費(fèi)用）。其中地上建筑面積148,449.16平方米，地下建筑面積72,100平方米。項目預(yù)計銷售總收入為31.6億元，預(yù)計凈利潤為3.82億元。如果按照地下建筑面積價格減半計算，則該項目的預(yù)計平均單價為17133元/平米；如果只計算地上建筑面積，則該項目的地上建筑預(yù)計單價為21293元/平米。這個價格在當(dāng)?shù)厮闶窃鯓拥乃侥兀俊锻顿Y快報》記者查閱了網(wǎng)上的銷售資料發(fā)現(xiàn)，在南翔鎮(zhèn)銷售的樓盤目前均價大概在13000-15000元/平米的水平。如果按17133元/平米計算，則這個價格比南翔鎮(zhèn)樓盤均價貴30%左右；如果按21293元/平米計算，則更是要高出50%。
另一個虹橋三湘廣場項目同樣如此。根據(jù)增發(fā)預(yù)案的資料，虹橋三湘廣場位于上海市虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，總建筑面積34,498.02平方米，預(yù)計總投資123,186萬元（含財務(wù)費(fèi)用）。項目主要用于出租，預(yù)計內(nèi)部收益率為 5.66%。簡單計算可知，該項目每平米的預(yù)計月租價格為123,186*5.66%÷34,498.02÷12*10000=178元。而在網(wǎng)上的資料顯示，目前虹橋商務(wù)區(qū)附近的寫字樓月均每平米的租賃價格為100元。虹橋三湘廣場項目的預(yù)計租價比周邊均價高出近8成。
當(dāng)然，由于上述項目目前正在建設(shè)當(dāng)中，因此該定價更多地反映的是未來竣工后的價格預(yù)期。根據(jù)資料，三湘海尚名邸的建設(shè)時期為2013年5月至2015年12月；虹橋三湘廣場的建設(shè)時期為2012年5月至2014年12月。換言之，三湘海尚名邸隱含的是兩年當(dāng)?shù)胤績r將至少上漲30%；而虹橋三湘廣場隱含的是一年當(dāng)?shù)刈鈨r將至少上漲80%。究竟上海的房價，在連續(xù)的調(diào)控措施和房產(chǎn)稅的雙重作用之下，會否如其所愿呢？此前就在三湘海尚名邸附近曾有一個嘉定南翔新城公館項目，初始開盤價達(dá)到了27000元/平米，但隨后因為銷售不暢直降7000元/平米，引起了不少的騷動，也從另一個方面顯示了高企的房價泡沫下的風(fēng)險。
現(xiàn)金流緊繃，公司豪賭項目成功
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