原標題：世茂239億拿的地王如今104億沒人買 只能拿來抵債

　　歷經(jīng)兩次流拍、備受關注的世茂深港國際中心項目，有了 消息。

　　近日，世茂集團下屬公司上海世茂股份有限公司（以下簡稱“世茂股份”）發(fā)布公告稱，近日，收到了北京市第三中級人民法院《執(zhí)行裁定書》【（2022）京03執(zhí)1141號之一】。

　　該案件的申請執(zhí)行人為中信信托有限責任公司（以下簡稱中信信托”）；被執(zhí)行人為世茂股份子公司、關聯(lián)公司，包括深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司（以下簡稱“深圳新里程”）、上海世茂建設有限公司、福建世茂瑞盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司；涉案金額共計104.25億元，涉案金額占世茂股份上年末凈資產(chǎn)的比例58.80%。

　　根據(jù)《執(zhí)行裁定書》，經(jīng)北京市第三中級人民法院裁定，解除被執(zhí)行人深圳新里程名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道不動產(chǎn)的查封并注銷相關抵押登記。

　　同時，將上述不動產(chǎn)及在建工程交付申請執(zhí)行人中信信托有限責任公司，扣除其墊付的執(zhí)行費約1057萬元、評估費177萬元、預留工程款5.34億元后，分別用于抵償(2022)京03執(zhí)988、989、1141號案件中被執(zhí)行人應償付的債務本息約22.98億元、7.02億元、68.93億元。上述不動產(chǎn)所有權及相關權利，自本裁定送達中信信托時起轉移。

　　時代周報記者查閱獲悉，深圳新里程名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道不動產(chǎn)，包含12宗地塊（10宗抵押給了中信信托），即為“世茂深港國際中心”項目的部分資產(chǎn)（不包含兩個人才公寓項目）。

　　深港國際中心效果圖來源：世茂集團官微

　　兩次法拍無果

　　自2021年下半年出險以來，世茂集團先后多次出售旗下優(yōu)質資產(chǎn)回血，包括上海外灘茂悅大酒店、上海黃浦路229號地塊、北京分鐘寺地塊股權、廣州亞運村項目股權、香港維港匯項目股權等。其中，世茂深港國際中心可謂是其手中為數(shù)不多的“壓箱底寶貝”之一。

　　事實上，該項目自拿地之初，便備受市場關注。2017年12月，世茂以成交價239.43億元競得深圳龍崗超大型商住地塊，該價格在當時亦是來到了深圳歷史上土拍總價第二高的位置。項目目占地面積32.19萬平方米，計容面積約136.45萬平方米。

　　而在拿地之后，世茂更是官宣將在項目中建造一座700米高的摩天樓，建成后將超越632米的上海中心，成為“中國第一高樓”，風頭可謂一時無兩。

　　根據(jù)總體規(guī)劃，深港國際中心項目將建設成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業(yè)、人才公寓等于一體的綜合項目，計劃總投資達500億元。

　　該項目于2018年3月正式開工，2021年，世茂出現(xiàn)流動性危機后，項目陷入停工，與中信信托的糾紛也隨之而來。

　　時間回溯至四年前，2020年7月17日，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規(guī)模為87億元；而2022年2月16日，中信信托宣布，其中的57億項目資金遇到兌付困難；2022年8月，中信信托向北京市第三中級人民法院申請對12宗土地進行查封，查封期為3年。

　　圖片來源：京東司法拍賣平臺

　　京東司法拍賣平臺顯示，2023年7月，北京市第三中級人民法院對深港國際中心的12宗地塊進行法拍，拍賣申請人為中信信托，起拍價130.44億元，評估價高達163.05億。

　　根據(jù)土地估價報告，截止2023年4月13日，上述12宗地中，有6宗已經(jīng)進行了開發(fā)。其中，1宗土地已建工程量超19萬平方米，1宗建有營銷中心還有4宗進行了地下土方開挖。

　　圖片來源：深港國際中心土地估價報告

　　然而，此次法拍的結果并不理想，因無人出價流拍。同年11月，深港國際中心的12宗地塊再度被法拍，起拍價降至104.35億元，相當于評估價的 折，但第二次法拍依然以流拍告終。

　　二拍流拍后，中信信托申請以二拍保留價104.35億元(扣除其墊付的執(zhí)行費、評估費、預留工程款)，按照抵押及查封順位抵償被執(zhí)行人在988、989、1141號案件中所負債務。

　　最終，由于二拍的保留價尚不能覆蓋被執(zhí)行人在988、989、1141號案件所負債務本息，北京市第三中級人民法院同意了中信信托關于以涉案不動產(chǎn)抵債的請求。

　　對此，戴德梁行研究院副院長張曉端在接受時代周報采訪時表示，深港國際中心項目所處并非成熟商務區(qū)，且體量巨大，在樓市調整期，無論是開發(fā)投入還是后續(xù)持續(xù)運營，都將面臨挑戰(zhàn)。

　　此外，亦有長期關注不良資產(chǎn)的業(yè)內人士指出，在不良資產(chǎn)行業(yè)，以物抵債對于債權人來說是種無奈之下的選擇，但凡能夠順利轉讓收回本息，也不愿接盤資產(chǎn)。不過如果債權人有實力對資產(chǎn)進行盤活，收益將遠遠超過債務本身。

　　世茂月底將面臨清盤聆訊

　　在法院的裁決下，深港國際中心項目的歸屬中信信托基本已成定局。而對于世茂集團來說，距離命運的十字路口也僅剩下不到半個月的時間。

　　今年3月25日，世茂集團對外披露了境外債重組條款。根據(jù)重組方案，世茂集團為債權人提供了短期工具、長期工具、強制可換股債券、不同工具的組合四個選項，以滿足計劃債權人的不同偏好。

　　不過，重組方案出爐沒多久，世茂集團即被提起呈請清盤。

　　4月8日，世茂集團公告稱，中國建設銀行(亞洲)股份有限公司（以下簡稱“建行亞洲”）已向香港高等法院提出對公司的清盤呈請，涉及公司的財務義務金額約為15.795億港元。

　　有分析人士認為，這大概率是債權人對重組方案條件不滿意的結果。換言之，債權人對世茂集團未來償債能力有質疑。

　　對于清盤呈請，世茂集團在公告中表示，公司極力反對該呈請，將繼續(xù)推進境外債務重組以最大化其相關方的價值。公司一直與其境外債權人進行善意重組討論，并 繼續(xù)就其境外重組事宜與境外債權人積極溝通。公司鼓勵所有境外債權人仔細考慮重組方案并支持落實重組。

　　雪上加霜的是，清盤呈請的消息一經(jīng)公布便引發(fā)了“世茂系”三家上市公司股價暴跌，從而導致境內上市平臺世茂股份退市。

　　4月8日當日，世茂股份下跌4.55%觸及跌停；此后，世茂股份股價便開始在一元退市線徘徊；4月12日，其股價跌破一元大關；5月15日，世茂股份收盤價0.43元/股，股價連續(xù)低于1元連續(xù)20個交易日，上交所對其股票作出終止上市的決定。

　　雖然相比于世茂股份，在港股上市的世茂集團的表現(xiàn)要好上不少，股價一度較低點反彈逾一倍，但其自身經(jīng)營狀況也不容樂觀。

　　據(jù)世茂集團年報顯示，該公司2023年實現(xiàn)歸母凈利潤為虧損210.3億元，已連續(xù)3年巨虧，此前兩年分別虧損270.9億元、214.9億元。

　　截至2023年末，世茂集團借貸總額2640億元，約1994億元將在未來12個月內到期償還，而同期現(xiàn)金總額（含現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金）、僅214億元，未按計劃償還借款規(guī)模高達1694億元。

　　對世茂集團的上述財報，核數(shù)師中匯安達會計師事務所稱無法表示意見，預測其可能無法在正常經(jīng)營過程中變現(xiàn)資產(chǎn)和償還負債。

　　圖片來源：世茂集團2023年年報

　　 的業(yè)績公告顯示，2024年前六月，世茂集團累計合同銷售額達到170.9億元，同比下降約39%；累計合同銷售總面積為131.32萬平方米，同比下降約29.7%。

　　6月26日，世茂集團公告稱，公司和呈請人共同提出延期申請后，高等法院已將該呈請的聆訊延期至2024年7月31日。

　　距離聆訊日期僅剩下不到半個月，留給世茂的時間不多了。

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