原標(biāo)題:北京二環(huán)內(nèi)時隔多年再次賣地 溢價率觸頂
7月3日,北京土拍市場“上架”三宗宅地,分別是東城區(qū)金魚池二期0101公建混合住宅用地、大興新城西片區(qū)0003等地塊和昌平土城新村0002等地塊,三宗地塊總起始價44.02億元,最終成交價為44.695億元。
其中,備受關(guān)注的東城區(qū)金魚池地塊為北京東城區(qū)時隔7年再次“上新”,地塊溢價率突破15%上限,并對指導(dǎo)價按照不同溢價率實(shí)行階梯定價方式,但僅吸引3家企業(yè)參與競拍,最終由河北鑫界以25%溢價率摘得。
金魚池地塊溢價率25%
本次土拍最受關(guān)注的為北京市東城區(qū)金魚池二期西土地一級開發(fā)項(xiàng)目DC-0127-0101地塊。根據(jù)出讓信息,該地塊規(guī)劃為F2公建混合住宅用途,占地面積僅3027平方米,規(guī)劃總建筑面積5550平方米,其中包含商品住宅空間1700平方米,自持公建3850平方米,限高18米。
據(jù)中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱介紹,從地理位置上來說,該地塊位于二環(huán)路內(nèi),天壇公園北側(cè),直線距離天安門不到2公里,可謂寸土寸金。附近有地鐵7號線橋?yàn)痴竞?號線珠市口站,南側(cè)是九年一貫制的北京第十一中學(xué),學(xué)區(qū)屬性較強(qiáng)。從地塊規(guī)模和性質(zhì)來看,是近年來北京二環(huán)內(nèi)罕見的迷你型地塊。
根據(jù)出讓規(guī)則,地塊起始價2.7億元,設(shè)置上限價格3.375億元。在溢價率上,本宗地塊突破15%溢價率上限,達(dá)到 25%。而在此之前,北京今年6月4日出讓的海淀永豐南一宗宅地亦突破此前的15%上限,并設(shè)置了溢價率分段指導(dǎo)價。
金魚池地塊的銷售指導(dǎo)價也根據(jù)不同溢價率實(shí)行階梯定價方式,當(dāng)溢價率在15%以下,指導(dǎo)價為13.9萬元/平方米;溢價率在15%—20%,指導(dǎo)價為14.3萬元/平方米;溢價率在20%以上,指導(dǎo)價為15.1萬元/平方米,每檔價格均可在指導(dǎo)價基礎(chǔ)上浮動8%,實(shí)現(xiàn)土地價值最大化。
據(jù)了解,北京東城區(qū)鮮有地塊供應(yīng),上一次推出宅地還是2017年8月,華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得永定門外地塊,項(xiàng)目名為“永定府”,此外該地塊競得方還需交納土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)33.9億元,因此僅土地成本合計就高達(dá)72.3億元,折合整盤樓面價9.8萬元/平方米。
而根據(jù)當(dāng)時的“限競房”地塊出讓要求,“永定府”70%房源需為90平方米以下中小戶型。同時,項(xiàng)目銷售均價不超過89068元/平方米, 銷售單價不超過93521元/平方米,價格與周邊新盤和次新二手房倒掛嚴(yán)重。不過,2021年時,該項(xiàng)目由限競房轉(zhuǎn)變?yōu)楣伯a(chǎn)商品房,個人購房僅持有80%的產(chǎn)權(quán)比例,政府持有剩余的20%產(chǎn)權(quán)比例,實(shí)際單價提升至111335元/平方米。
業(yè)內(nèi)曾預(yù)計金魚池地塊會吸引較多開發(fā)商參與競拍,但出乎意料的是該地塊前期僅吸引了北京佳源投資經(jīng)營有限責(zé)任公司(以下簡稱“佳源投資”)、東營亞通置業(yè)有限公司(以下簡稱“東營亞通置業(yè)”)、河北鑫界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡稱“河北鑫界”)三家企業(yè)報名。
最終,在31輪報價觸達(dá)地價上限3.375億元后進(jìn)入搖號環(huán)節(jié),最終由河北鑫界搖中,成交樓面價60811元/平方米,溢價率25%,銷售指導(dǎo)價15.1萬元/平方米(±8%)。
天眼查信息顯示,佳源投資實(shí)控人為北京東城區(qū)國資委。東營亞通置業(yè)為一家注冊地在山東東營市的民企,兩家企業(yè)所屬行業(yè)均為商務(wù)服務(wù)業(yè)。河北鑫界是一家于2005年在河北省石家莊市注冊成立的民營房地產(chǎn)企業(yè)。
兩宗地塊底價成交
當(dāng)天成交的另外兩宗地塊分別位于大興新城和昌平土城新村。其中,大興新城西片區(qū)0003相關(guān)地塊占地面積約6.7萬平方米,規(guī)劃建筑面積11.95萬平方米,容積率1.6/1.7,控高30米(局部36米),銷售指導(dǎo)價5萬元/平方米(±8%)。地塊由北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)有限公司和北京大興發(fā)展集地開發(fā)有限公司聯(lián)合體以底價21.46億元拿下,樓面價17956元/平方米。
據(jù)了解,該地塊周邊僅有今年3月底開盤的改善項(xiàng)目“興城之星”,目前去化率過半,新項(xiàng)目入市后存在一定競爭空間。
昌平土城新村0002相關(guān)地塊占地面積6.63萬平方米,規(guī)劃建筑面積約15.55萬平方米,期房銷售指導(dǎo)價3.9萬元/平方米,現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價4.1萬元/平方米。地塊由北京城建興榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“北京城建”)以底價19.86億元摘得該地塊,樓面價12773元/平方米。
據(jù)了解,該地塊緊鄰京禮高速和北六環(huán),靠近北大新校區(qū),北大產(chǎn)教研融合創(chuàng)新中心,規(guī)劃有北大承辦的小學(xué)和北京市最大的室內(nèi)冰雪城。地塊南側(cè)是目前在售新房項(xiàng)目,同樣由北京城建開發(fā),名為“國譽(yù)燕園”,銷售指導(dǎo)價3.9萬元/平方米。
張凱表示,從北京7月3日土拍不難看出,在當(dāng)前市場分化大背景下,房企投資呈現(xiàn)“縮圈”現(xiàn)象,但位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對于企業(yè)仍具有一定吸引力,同時低總價低門檻也能夠?yàn)楦嘀行∑髽I(yè)提供入場機(jī)會,激活市場主體活力。
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