房地產(chǎn)基金面臨的另一難題，是如何建立長期穩(wěn)定的融資機制，將原本用來炒樓的資金引向開發(fā)周期的前端。這需要房地產(chǎn)基金向財富管理領(lǐng)域拓展，意味著第三方理財將越來越深地介入房地產(chǎn)基金行業(yè)。事實上，類似德信資本的房地產(chǎn)基金已經(jīng)建立自身的財富管理機構(gòu)。陳義楓介紹，目前德信財富每月募集到的資金為2-3億。按照他的設(shè)想，德信財富形成募集能力之后輸出，能夠銷售、代銷自身和同行的基金產(chǎn)品，甚至包括地產(chǎn)基金之外的其他理財產(chǎn)品，最終成為一家泛資產(chǎn)管理機構(gòu)。

　　第三方理財機構(gòu)啟元財富總經(jīng)理葛志華表示，未來房地產(chǎn)基金與第三方理財機構(gòu)的關(guān)系可能越來越密切。錦安財富董事長高巖估計，70%以上的房地產(chǎn)基金是通過私募手段募集。

　　從目前的情況看，國內(nèi)房地產(chǎn)基金還存在諸多亟待完善之處。諾承投資管理合伙人王東亮將房地產(chǎn)基金的策略分為四種：有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型、核心增益型、增值型、機會型。而在他看來，目前多數(shù)房地產(chǎn)基金還停留在第四種類型，即用房地產(chǎn)項目的成功來獲得高風(fēng)險高收益的回報。很顯然，這種盈利模式難以有效復(fù)制。

　　未來監(jiān)管或更加嚴格

　　“對于開發(fā)商而言，銀行貸款從來都是錦上添花，而不是雪中送炭�！闭猩蹄y行深圳分行行長楊建忠認為，銀行的風(fēng)險偏好注定不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。而房地產(chǎn)基金可以發(fā)揮“雪中送炭、雨中送傘”的作用。

　　對一些開發(fā)商而言，由于目前的房地產(chǎn)基金多數(shù)以債權(quán)形式投資為主，高于信托的融資成本，并沒有讓開發(fā)商體會到房地產(chǎn)基金“雪中送炭”的作用。中元地產(chǎn)財務(wù)部的王木強認為，“偏債的房地產(chǎn)基金占到大多數(shù)，開發(fā)商承擔(dān)很高的預(yù)期成本，需要房地產(chǎn)基金能夠與其同風(fēng)險、共進退”。

　　當(dāng)房地產(chǎn)基金行業(yè)的加入者越來越多，為了保證高額的收益，股權(quán)投資成為房地產(chǎn)基金不得不面對的一個選項。由于股權(quán)投資需要更長的投資周期，以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)項目，這也意味著房地產(chǎn)基金要面臨更多的不確定性。德信資本董事長陳義楓認為，類似萬科之類的房企可能最早獲得房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資，而一些小型房地產(chǎn)公司短時間內(nèi)還難以做到。陳義楓介紹，房地產(chǎn)基金以股權(quán)形式投資需要在房企拿地階段就開始介入，這需要財富管理機構(gòu)對于投資者進行更多的說明和引導(dǎo)。

　　值得注意的是，隨著加強銀行理財產(chǎn)品監(jiān)管的預(yù)期越來越強，如果房地產(chǎn)基金未來也被納入更加嚴格的監(jiān)管，那么延續(xù)目前的發(fā)展速度可能會遇到困難。(記者 張昊)

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