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房地產(chǎn)基金狂飆突進風險暗涌(2)
時間:2013-01-05 11:43   來源:川北在線綜合報道   責任編輯:毛青青

  房地產(chǎn)基金面臨的另一難題,是如何建立長期穩(wěn)定的融資機制,將原本用來炒樓的資金引向開發(fā)周期的前端。這需要房地產(chǎn)基金向財富管理領域拓展,意味著第三方理財將越來越深地介入房地產(chǎn)基金行業(yè)。事實上,類似德信資本的房地產(chǎn)基金已經(jīng)建立自身的財富管理機構。陳義楓介紹,目前德信財富每月募集到的資金為2-3億。按照他的設想,德信財富形成募集能力之后輸出,能夠銷售、代銷自身和同行的基金產(chǎn)品,甚至包括地產(chǎn)基金之外的其他理財產(chǎn)品,最終成為一家泛資產(chǎn)管理機構。

  第三方理財機構啟元財富總經(jīng)理葛志華表示,未來房地產(chǎn)基金與第三方理財機構的關系可能越來越密切。錦安財富董事長高巖估計,70%以上的房地產(chǎn)基金是通過私募手段募集。

  從目前的情況看,國內(nèi)房地產(chǎn)基金還存在諸多亟待完善之處。諾承投資管理合伙人王東亮將房地產(chǎn)基金的策略分為四種:有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型、核心增益型、增值型、機會型。而在他看來,目前多數(shù)房地產(chǎn)基金還停留在第四種類型,即用房地產(chǎn)項目的成功來獲得高風險高收益的回報。很顯然,這種盈利模式難以有效復制。

  未來監(jiān)管或更加嚴格

  “對于開發(fā)商而言,銀行貸款從來都是錦上添花,而不是雪中送炭!闭猩蹄y行深圳分行行長楊建忠認為,銀行的風險偏好注定不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。而房地產(chǎn)基金可以發(fā)揮“雪中送炭、雨中送傘”的作用。

  對一些開發(fā)商而言,由于目前的房地產(chǎn)基金多數(shù)以債權形式投資為主,高于信托的融資成本,并沒有讓開發(fā)商體會到房地產(chǎn)基金“雪中送炭”的作用。中元地產(chǎn)財務部的王木強認為,“偏債的房地產(chǎn)基金占到大多數(shù),開發(fā)商承擔很高的預期成本,需要房地產(chǎn)基金能夠與其同風險、共進退”。

  當房地產(chǎn)基金行業(yè)的加入者越來越多,為了保證高額的收益,股權投資成為房地產(chǎn)基金不得不面對的一個選項。由于股權投資需要更長的投資周期,以股權方式介入房地產(chǎn)項目,這也意味著房地產(chǎn)基金要面臨更多的不確定性。德信資本董事長陳義楓認為,類似萬科之類的房企可能最早獲得房地產(chǎn)基金的股權投資,而一些小型房地產(chǎn)公司短時間內(nèi)還難以做到。陳義楓介紹,房地產(chǎn)基金以股權形式投資需要在房企拿地階段就開始介入,這需要財富管理機構對于投資者進行更多的說明和引導。

  值得注意的是,隨著加強銀行理財產(chǎn)品監(jiān)管的預期越來越強,如果房地產(chǎn)基金未來也被納入更加嚴格的監(jiān)管,那么延續(xù)目前的發(fā)展速度可能會遇到困難。(記者 張昊)

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