在房企資金鏈緊張背景下，今年房地產(chǎn)基金狂飆突進(jìn)，保守估計規(guī)模已突破2000億，成為不少中小房企融資重要渠道。但隨著未來監(jiān)管的強(qiáng)化、進(jìn)入者的增多以及房地產(chǎn)告別暴利時代，房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險也在加大，用房地產(chǎn)項目的成功來獲得高收益回報的盈利模式難以有效復(fù)制。業(yè)內(nèi)人士建議，房地產(chǎn)基金應(yīng)加速向財富管理領(lǐng)域拓展。

　　房地產(chǎn)基金“羽翼漸豐”

　　深圳市寶安區(qū)的“勤誠達(dá)22世紀(jì)”是今年深圳熱銷樓盤，在這一熱銷樓盤的背后，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)基金的身影。

　　“勤誠達(dá)22世紀(jì)”實(shí)際上是寶安22區(qū)的舊改項目，開發(fā)商勤誠達(dá)集團(tuán)通過深圳市瑞恒投資發(fā)展有限公司進(jìn)行運(yùn)作。公開資料顯示，瑞恒投資發(fā)展有限公司共有7名股東，其中深圳市勤誠達(dá)集團(tuán)有限公司只持有其中1%的股權(quán)，而49%的股權(quán)由三家有限合伙公司持有，分別是深圳市鼎鴻信瑞恒壹號、貳號、叁號投資合伙企業(yè)，分別持有項目公司11%、16%、22%的股份。而鼎鴻信正是一家房地產(chǎn)基金公司�！巴ㄟ^有限的自有資金，利用房地產(chǎn)基金撬動整個項目，這樣的做法越來越普遍。雖然開發(fā)商持有的股份較少，但最終的利益分成可能有另外約定�！币晃簧钲诘禺a(chǎn)人士告訴記者，“勤誠達(dá)22世紀(jì)”所采取的模式，是房地產(chǎn)基金參與項目運(yùn)作的常見手段。

　　對此，鼎鴻信資產(chǎn)管理有限公司并不愿透露更多細(xì)節(jié)。公開資料顯示，上述鼎鴻信瑞恒壹號、貳號、叁號投資合伙企業(yè)的投資門檻為300萬元，合計發(fā)行規(guī)模為3.5億元。2010年9月發(fā)行，當(dāng)月完成募集，投資期限18-24個月，年收益為9%(稅后)。某地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示，目前房地產(chǎn)基金收益水平早已超出9%，而開發(fā)商需要承受的融資成本普遍超過20%。

　　日前在深圳舉行的房地產(chǎn)基金、財富管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略合作論壇上，有房地產(chǎn)基金公司表示，今年國內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模實(shí)現(xiàn)翻番，保守估計也已突破2000億。而隨著開發(fā)商資金的持續(xù)緊張，以房地產(chǎn)基金為代表的“類信托”融資將成為開發(fā)商的重要融資渠道。

　　諸多環(huán)節(jié)亟待完善

　　雖然房地產(chǎn)基金對投資者 的收益水平越來越高，但房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利已是不爭事實(shí)。房地產(chǎn)基金要實(shí)現(xiàn) 的高收益，就意味著要尋找高出行業(yè)平均盈利水平的項目，這也是行業(yè)存在的風(fēng)險所在。

　　德信資本董事長陳義楓表示，房地產(chǎn)行業(yè)輕松賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束，未來要“很辛苦地賺錢”。全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成認(rèn)為，雖然資金鏈緊張已經(jīng)成為開發(fā)商常態(tài)，但在資本過剩的背景下，流動性依然充裕，尋找為投資者帶來收益的項目已經(jīng)成為房地產(chǎn)基金的頭等大事。

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