高波認(rèn)為，2010年新一輪調(diào)控后房價(jià)之所以會下降，真正起作用的并不是限購政策，而是限貸政策，“首套房貸的首付提高到三成，二套房首付提高到六成，貸款利率上浮1.1倍，第三套房直接停貸，這對買房人的影響是非常大的，壓住了市場上的投資和投機(jī)需求�！彪m然并不看好限購政策抑制房價(jià)的作用，但高波也表示限購短期內(nèi)仍不會取消，這一行政手段退出的前提是出臺更有效果的政策，比如開征房產(chǎn)稅。高波認(rèn)為房產(chǎn)稅的全面開征可能需要15—20年的時(shí)間，他認(rèn)為上海方案值得借鑒，必須按“寬稅基、簡稅種、低稅率”的原則，先從增量交易開始征收，然后再由增量逐漸向存量房過渡、覆蓋，因此這將是一個(gè)漸進(jìn)的過程。

　　雖然市場這只看不見的手會自己進(jìn)行糾正，但高波表示政府的有形之手也是有作用的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場普遍存在市場失靈和“羊群效應(yīng)”，需要政府在掌握市場規(guī)律之后采取正確的政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)。

　　C 新“黃金十年”已經(jīng)開啟

　　高波教授很樂觀地表示：“從2011年開始，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來又一個(gè)"黃金十年"，而不是有人所說的"白銀十年"，更不可能大跌。”

　　他的理由有三個(gè)，首先是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境沒有發(fā)生本質(zhì)變化，中國經(jīng)濟(jì)增長“去房地產(chǎn)化”是不現(xiàn)實(shí)的�！皬漠�(dāng)前世界科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向來看，新能源、新材料、新醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、航空航天等產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展空間巨大，但它們的發(fā)展都要靠房地產(chǎn)業(yè)支持，更不可能替代房地產(chǎn)業(yè)�！�

　　第二個(gè)理由是城市化過程尚未結(jié)束，2011年底，中國城市化率達(dá)為51.3%，根據(jù)規(guī)劃，到2020年要達(dá)到70%，還有較大的成長空間，中國大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)期至少還將持續(xù)十年。

　　第三，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例通常達(dá)到20%—30%，而中國城鎮(zhèn)居民居住類支出占總消費(fèi)支出的比重僅為13%左右，而且中國正在實(shí)施的擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，重點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求，這意味著，隨著收入水平進(jìn)一步提高，人們將會把更多的支出用于住房消費(fèi)。

　　“在國家政局穩(wěn)定和世界經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的動(dòng)蕩的條件下，有效擠壓房地產(chǎn)泡沫和防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將使中國房地產(chǎn)業(yè)迎來又一個(gè)"黃金十年"。”高波認(rèn)為，在未來的10年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將會進(jìn)一步提高，品牌企業(yè)由大變強(qiáng)；房地產(chǎn)逐漸從成長階段走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展空間巨大；大交通框架形成和發(fā)展，使工作地域和生活地域的分離成為可能，工作在南京的消費(fèi)者可以住到南京周邊的縣城乃至小城鎮(zhèn)，而對于長三角地區(qū)的開發(fā)商來說，未來十年的發(fā)展機(jī)會更多的可能是在縣城，而不是大城市了。(劉莉)

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