《中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀調(diào)控》一書近日由商務(wù)印書館正式出版，這是教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目“我國(guó)城市住房制度改革研究”的階段性成果。上周六，該書作者經(jīng)濟(jì)學(xué)家高波教授從房地產(chǎn)周期波動(dòng)的角度解讀了今年市場(chǎng)的表現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注的未來走勢(shì)，高波也作出了自己的判斷：明年房?jī)r(jià)將小幅上漲，2013年、2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比今年更好，而從2011年開始，房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)有一個(gè)“黃金十年”。
A 2013年房?jī)r(jià)將小幅上漲
2012年將近尾聲，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至12月8日20:00，今年南京商品住宅已經(jīng)賣出了6.7萬套，而去年全年才賣了3.7萬多套。在銷量大躍進(jìn)的同時(shí)，南京房?jī)r(jià)自從今年6月份開始，也已經(jīng)連漲6個(gè)月。另外，近期各地土地市場(chǎng)也連掀熱潮，一線城市四天誕生五個(gè)地王的消息備受關(guān)注。
對(duì)于今年樓市出現(xiàn)的這些完全不同于去年的現(xiàn)象，高波教授認(rèn)為是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的必然規(guī)律�！皩�(duì)中國(guó)房地產(chǎn)周期的研究表明，開發(fā)投資存在12年左右的中周期和3年左右的短周期。從短周期看，2009年是一個(gè)谷底，從2010年到2012年是一個(gè)周期，2013年將是一個(gè)新起點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速只有16%左右，年底開發(fā)商們積極拿地，那么明后年的增長(zhǎng)率肯定會(huì)比今年高，到2015年的時(shí)候可能投資會(huì)出現(xiàn)一個(gè)低點(diǎn)。”
從最受矚目的房?jī)r(jià)看，高波認(rèn)為由于中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格周期存在12年左右的中周期和2—4年的短周期，上兩輪中周期的價(jià)格谷底分別出現(xiàn)在1991年和2003年，從2004年開始了一個(gè)新周期，預(yù)計(jì)在2015年左右會(huì)出現(xiàn)一個(gè)底。短周期來看，前一個(gè)底是2008年，從2009年的二季度開始明顯上漲，到2012年正好是4年。“從全國(guó)來看，2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇已無懸念，明年房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。”至于房?jī)r(jià)上漲的幅度，高波不贊成“報(bào)復(fù)性上漲”這一觀點(diǎn)，他表示像2009年那樣的暴漲是有特殊原因的，因?yàn)檎雠_(tái)了擴(kuò)張性的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，現(xiàn)在國(guó)家已明確未來將實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，因此2013年房?jī)r(jià)將是小幅上漲。
就南京來看，高波表示周期更短，加上2014年的青奧會(huì)即將在南京召開，因此南京的房?jī)r(jià)至少還能漲兩年。
B 限貸比限購(gòu)更有效
12月4日，新一屆中央政治局召開會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議提出要“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)再獲確認(rèn)。如果說房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)具有一定的周期性，那政府的調(diào)控還有必要嗎？
高波教授表示，20世紀(jì)90年代以來，中國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)共實(shí)行了五輪宏觀調(diào)控，包括兩次擴(kuò)張型和三次緊縮型調(diào)控，為了實(shí)現(xiàn)調(diào)控的目標(biāo)，采取了土地政策、金融政策和財(cái)政政策等經(jīng)濟(jì)手段，價(jià)格指導(dǎo)、價(jià)格管制和規(guī)劃引導(dǎo)等行政手段以及法律手段等方式。從效果上來說，高波和他的研究團(tuán)隊(duì)通過數(shù)學(xué)的方法計(jì)算發(fā)現(xiàn)，調(diào)控的最大作用是熨平房地產(chǎn)周期波動(dòng)，降低了峰谷波動(dòng)的幅度，像這一輪調(diào)控以來，雖然房?jī)r(jià)沒有大幅下降，但也沒有繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)上漲的速度放緩了。
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