議論多時的小產(chǎn)權(quán)房整治近日迎來實(shí)質(zhì)性舉動：北京市國土局公布了初步清理整治的79個小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，表示將對其進(jìn)行分類處理；北京市住建委已啟動對在建在售“小產(chǎn)權(quán)房”的參建企業(yè)的資質(zhì)核查，核查中如發(fā)現(xiàn)相關(guān)企業(yè)不符合資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)等問題， 將給予撤回資質(zhì)的處罰。
不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在全國許多地方，盡管有多部門進(jìn)行嚴(yán)管，但小產(chǎn)權(quán)房依舊呈現(xiàn)“花樣翻新”變異蔓延之勢，背后三大推力強(qiáng)勁，小產(chǎn)權(quán)房治理路竟路在何方？
小產(chǎn)權(quán)房“花樣翻新”變異蔓延
2011年底，國土資源部等多個部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不予登記發(fā)證。而在此之前，許多城市也已經(jīng)明確小產(chǎn)權(quán)房不予登記。但從實(shí)際情況看，小產(chǎn)權(quán)房并沒因此隱匿，而是改頭換面“包裝”變異成會所、休閑項(xiàng)目、養(yǎng)老地產(chǎn)等形式悄然入市，呈遍地開花之勢。
記者在浙江、湖北等地采訪發(fā)現(xiàn)，在樓市調(diào)控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、銷售步伐加快。如在浙江一些農(nóng)村，出現(xiàn)了打著“生態(tài)大棚”名義變相對外出售的小產(chǎn)權(quán)房，這種侵占農(nóng)用地的“家庭農(nóng)場”和休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目在北京、武漢、南京等大城市周邊也隨處可見。與此相似，一些大城市周邊的農(nóng)村，利用宅基地興建會員制養(yǎng)老中心、私人會所或大公司培訓(xùn)中心，變相出售或出租小產(chǎn)權(quán)房。值得注意的是，隨著相關(guān)部門對別墅項(xiàng)目“禁地”，大量別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。一些開發(fā)商在“三荒地”、林地、景區(qū)周邊開發(fā)所謂的旅游地產(chǎn)、農(nóng)旅綜合體，大打政策擦邊球，山里地里長處各色休閑房。
武漢市早在5年前就頒發(fā)了小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，明確禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員之間流轉(zhuǎn)，不允許在社會上公開銷售，購房者如果購買了沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，一旦出現(xiàn)糾紛，將不受法律保護(hù)。但即使這樣，小產(chǎn)權(quán)房市場依舊火爆。
在武漢市徐東大街有一片“團(tuán)結(jié)村還建樓”，用的是村里的集體土地，這個小區(qū)停車場、綠地一應(yīng)俱全，看起來和普通商品房并沒有什么兩樣。已經(jīng)入住的孫女士告訴記者，小區(qū)都是村里的拆遷戶還建得來，3年前拆遷完畢，半數(shù)以上裝修完畢已經(jīng)入住，另一部分“待售”�！靶^(qū)沒有土地證，屬于小產(chǎn)權(quán)房，售價在5000元/平方米至6000元/平方米，房源面積在70平方米至130平方米之間，因不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協(xié)議保證權(quán)屬。”孫女士說，因小區(qū)周邊樓盤售價接近一萬元，是小區(qū)房價的2倍，因此這些小產(chǎn)權(quán)房十分搶手。
同武漢一樣，全國各大城市周邊的農(nóng)村里，分布著眾多的小產(chǎn)權(quán)房，許多人已經(jīng)在這些房屋里生活了多年，而更多的小產(chǎn)權(quán)房，正在繞過監(jiān)管上馬動工，并最終成為潛力巨大的小產(chǎn)權(quán)房市場的一部分。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房在北京、深圳等房價較高城市，已占到房地產(chǎn)市場銷售總量1/10—1/5。
三大推力使“小產(chǎn)權(quán)房”禁而不絕
盡管有關(guān)部門明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險，但小產(chǎn)權(quán)房以其價格較低、手續(xù)較簡、準(zhǔn)入無限等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕、變異蔓延背后主要有三大“推力”。
首先，中國樓市近十年的“野蠻生長”脫離了普通公眾的承受范圍，高房價與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團(tuán)結(jié)小區(qū)看房的張先生說，他知道該房屋只能辦理房產(chǎn)證，沒有土地證，不能上市交易，可令他心動的是該房屋價格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一為從事中介工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房一般比周邊樓盤價格低一半，低價優(yōu)勢解決了部分支付不起高房價人群的居住需求，“只要高房價的現(xiàn)狀不改變，小產(chǎn)權(quán)房就一直有市場”。
其次，小產(chǎn)權(quán)房這個名稱指向的是我國目前的土地制度安排�，F(xiàn)有農(nóng)地制度安排最大的問題是農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補(bǔ)償。城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，實(shí)行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來，造成“同地不同價”。逐利性決定了農(nóng)民會在正式的土地制度安排之外尋求利益補(bǔ)償，建小產(chǎn)權(quán)房不需要繳納出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用，成本低廉，而銷售可以借高房價“東風(fēng)”，巨大的利益使得小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村雨后春筍般生長。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進(jìn)行開發(fā)。開發(fā)商為了利益、村鎮(zhèn)干部為了好處，雙方合意行為導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房繞過監(jiān)管上馬開工。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，也被開發(fā)商和村鎮(zhèn)干部獲得，農(nóng)民所得甚少。
再次，監(jiān)管不到位執(zhí)法不嚴(yán)格形成負(fù)面示范效應(yīng)，終致小產(chǎn)權(quán)房越積越多。一方面，監(jiān)管不嚴(yán)讓村莊之間互相攀比，比如浙江的一些村莊因開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房獲益，臨近的村莊也會跟進(jìn)；另一方面，執(zhí)法不嚴(yán)使得購買小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責(zé)眾心理，需求助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴(kuò)張，最終尾大不掉。有關(guān)專家認(rèn)為，雖然國家有關(guān)部門三令五申，但由于一些地方國土部門未能及時果斷清理，有的甚至采取默許縱容的態(tài)度，才導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥痼疾。大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會秘書長賈廣葆說，堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延之風(fēng)，各級政府以及國土、規(guī)劃、建設(shè)、綜合執(zhí)法等多個部門都負(fù)有責(zé)任，但因?yàn)闆]有利益所得、又是個“燙手山芋”，“九龍治水”最終導(dǎo)致沒有人真正去管。
堵住增量整治存量治理小產(chǎn)權(quán)房
清華大學(xué)教授蔡繼明、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會顧問袁倫華等學(xué)者認(rèn)為，治理小產(chǎn)權(quán)房，要遵循嚴(yán)控增量、整治存量的總原則，確保今后沒有增量，逐步分類處置存量，解決小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕、變異蔓延的難題。
對一切規(guī)劃、在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要叫停，建好未銷售的，堅(jiān)決不允許進(jìn)入市場銷售。要加大執(zhí)法力度，嚴(yán)厲查處隱蔽在“休閑農(nóng)莊”“旅游地產(chǎn)”、“養(yǎng)老中心”等名目下的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目，做到不再有增量小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)，為整治存量減輕壓力。
對存量處理要做到從嚴(yán)、分類、穩(wěn)步推進(jìn)。對在耕地特別是基本農(nóng)田上，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房不能合法化，應(yīng)依法堅(jiān)決予以拆除，還原土地本來面貌。而對最終納入土地利用總體規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，宜盡快補(bǔ)辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續(xù)、補(bǔ)繳有關(guān)出讓金和稅費(fèi)。對已經(jīng)銷售和居住的小產(chǎn)權(quán)房，用于自住、首次購房的人員，需要補(bǔ)繳出讓金和稅費(fèi)以實(shí)現(xiàn)合法化，家庭有實(shí)際困難的可以分期繳付。
在現(xiàn)行土地制度無法變更的前提下，有專家表示，主管部門應(yīng)出臺政策，將城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近郊已建設(shè)或在建、未出售空置的部分小產(chǎn)權(quán)房，質(zhì)量驗(yàn)收合格后，轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏�。真正完善我國住房保障體系，做到商品房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房各歸其位，各司其職，形成梯度消費(fèi)，滿足不同購房人群的需求，堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延的市場基礎(chǔ)。
有專家直言，農(nóng)村的集體建設(shè)用地應(yīng)該和城市的國有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并按照同樣的市場原則定價。城鄉(xiāng)土地權(quán)利的不對等與城市擴(kuò)張帶動農(nóng)民入城之間的矛盾已經(jīng)十分突出，現(xiàn)有的城鄉(xiāng)土地制度安排違反了同地、同權(quán)、同價的原則，限制了居民遷徙定居自由。應(yīng)加快改革，實(shí)行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地統(tǒng)一市場，達(dá)到同地、同權(quán)、同價，以制度改革從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房變異蔓延問題。
當(dāng)然，從目前來看，小產(chǎn)權(quán)房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅(jiān)持樓市調(diào)控不動搖，促進(jìn)房價持續(xù)合理回歸；二是盡快啟動土地制度改革，建立統(tǒng)一完備的土地交易市場，堵住小產(chǎn)權(quán)房生長的制度漏洞，將其化約到統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場之中。
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