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杭州運新花苑業(yè)主訴相鄰地塊調(diào)整控規(guī) 一審勝訴
時間:2012-12-05 07:43   來源:川北在線綜合報道   責(zé)任編輯:毛青青

  這已經(jīng)是記者這個月以來采訪的第二起類似案件了。同樣的起訴原因:原告發(fā)現(xiàn)相鄰地塊調(diào)整了控規(guī)和容積率,要求撤銷規(guī)劃許可;同樣的被告:規(guī)劃部門;同樣的判決結(jié)果:原告方勝訴。只不過,這一次起訴的主角是杭州運新花苑的43位業(yè)主。他們告的是小區(qū)旁邊的杭房·江南御府容積率不符合控規(guī)。

  究竟是拿地之后開發(fā)商調(diào)整了容積率,還是開發(fā)商壓根就不知道這回事?

  擔(dān)心新樓遮擋陽光,一查資料發(fā)現(xiàn)容積率被提高了

  運新花苑是位于三堡的一個小區(qū),2010年初左右,陸先生(化名)和鄰居們拿到了新房的鑰匙并陸續(xù)入住。就在2010年7月份左右,杭州市規(guī)劃局在小區(qū)里貼了公示,說緊鄰運新花苑三區(qū)的東南地塊要造房子,總高100米,容積率3.2。

  “當(dāng)時很多業(yè)主不同意,覺得對面的房子太高了,以后肯定要影響采光和通風(fēng)。”陸先生說,根據(jù)大家的要求,杭州市規(guī)劃局又召開了聽證會。直到2011年10月份左右,又出了一張公告,“跟2010年的公示內(nèi)容差不多,說批準(zhǔn)建設(shè)!

  在看到了公告內(nèi)容后,小區(qū)業(yè)主們還了解到,這個地塊上要建的江南御府樓盤,已經(jīng)拿到了建設(shè)工程規(guī)劃許可證,這就意味著,馬上就能施工了。

  “到了這樣的地步,就只能走司法途徑了!标懴壬f,業(yè)主們原來的出發(fā)點是,不想讓對面的房子造得太高以影響自己這個小區(qū)的采光,可后來在查閱了一系列的文件之后,他們驚訝地發(fā)現(xiàn),事實比他們看到的更驚人,因為江南御府這塊地的容積率發(fā)生了變化,從2.5變成了3.2!這意味著,這塊出讓面積32745平方米的地,至少要多建約23000平方米的房子!

  “調(diào)整容積率是個大事情,不僅意味著開發(fā)商的房子會造得更高,而且可售的面積也會增加不少。”陸先生和其他的業(yè)主很氣憤,2012年7月4日,共43位業(yè)主將核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證的杭州市規(guī)劃局,告上了法庭。

  土地出讓時容積率已做調(diào)整,開發(fā)商覺得自己很冤

  但是,這起官司中的第三人,事件主角之一的江南御府,其實不是更改容積率的始作俑者。

  江南御府所在的這塊地,在土地市場中標(biāo)號為(2009)22號。2009年7月,在經(jīng)過40輪報價,用時一個小時的對決之后,由杭州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得,當(dāng)時樓面地價9545元/平方米,總價突破10億元。

  地塊公開資料信息顯示,該地塊坐落在江干區(qū)三堡R21-11地塊,東、西、北都至運新花苑,南至景御路,出讓面積32745平方米,容積率3.2。

  也就是說,當(dāng)時土地出讓的時候,容積率就已經(jīng)是3.2了。

  江南御府的開發(fā)商,杭州和祥房地產(chǎn)有限公司是當(dāng)初的拿地方,是杭州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱杭房)的子公司,記者致電并短信給杭房董事長樊文興,不過并沒有得到回復(fù)。

  后來,記者從一位知情人士X先生處了解到,杭房在這件事上也覺得很吃虧,“拿地的時候公開資料上就是這個容積率,調(diào)整是在拿地之前,開發(fā)商哪里知道之前數(shù)字已被調(diào)整過呢?”X先生說,據(jù)他所知,運新花苑屬于經(jīng)濟適用房用地,容積率調(diào)整,可能是由于當(dāng)時建設(shè)時出現(xiàn)資金缺口,于是將原本屬于運新花苑的三堡D地塊容積率調(diào)高,并拿出來進行土地拍賣。

  “聽說這塊地的土地款已經(jīng)全部付清了,一般來說,拿地一年左右就能開工建設(shè),兩年應(yīng)該可以進入銷售,不過從2009年7月份到現(xiàn)在,已經(jīng)兩年半過去了,這塊地不僅沒進入銷售,工程才剛剛要出地面。”X先生認(rèn)為,開發(fā)商在這件事情上也當(dāng)了冤大頭,“10個多億的土地款付出去了,地基也是按照3.2的容積率造的,這個成本真不好說!

  一張意見書,更改了容積率

  那么從2.5調(diào)整到3.2究竟是發(fā)生在什么時候?

  “這個事情說來話長,江南御府這塊地,和運新花苑原來都是在一起的,容積率都應(yīng)該是2.5。”陸先生說,根據(jù)2006年的《杭州市三堡單元控制性詳細規(guī)劃》,江南御府地塊屬于三堡D地塊(三堡單元R21-13),當(dāng)時的容積率是2.5。 不過在2008年,杭州市規(guī)劃局的《建設(shè)項目選址意見書》上,三堡D地塊被改名為“三堡單元R21-11”,容積率改為3.2。

  而2009年的那場土地拍賣,正是依據(jù)了這次的相關(guān)數(shù)據(jù)。

  簡單點說,就是江南御府這塊地在出讓的時候就不符合控規(guī)。

  為什么要調(diào)整容積率,在杭州市規(guī)劃局發(fā)給記者的采訪回復(fù)中說:(2009)22號地塊容積率調(diào)整的依據(jù)是經(jīng)審查后的選址論證報告。除此之外,并沒有更多的解釋。

  相關(guān)規(guī)劃部門究竟能不能根據(jù)一份《建設(shè)項目選址意見書》就違反控規(guī)上的相關(guān)規(guī)定?

  在杭州市西湖區(qū)人民法院10月22日對此事的判決書上,記者看到法院是如此判決的:根據(jù)2008年1月1日起施行的《中國人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十八條第一款規(guī)定,“修改控制性詳細規(guī)劃的,組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)對修改的必要性進行論證,征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見,并向原審批機關(guān)提出專題報告,經(jīng)原審批機關(guān)同意后,方可編制修改方案!北桓嬗2008年6月10日作出公文處理簡復(fù)單,將涉案地塊容積率修改為3.2,未依上述條件和程序。(記者 金歆)

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