樓市持續(xù)的調(diào)控使得2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)成為剛需主導(dǎo)的市場(chǎng)，整個(gè)年度剛需樓盤(pán)和剛改型樓盤(pán)撐起大局，以剛需產(chǎn)品為主要房源的樓盤(pán)熱銷(xiāo)都真實(shí)地驗(yàn)證了這一點(diǎn)。成交量的年度變化相應(yīng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)起伏，上半年與下半年房?jī)r(jià)兩兩呼應(yīng)，先抑后揚(yáng)；在土地市場(chǎng)方面供需兩旺，房企現(xiàn)集中開(kāi)發(fā)格局。
住宅>>
剛需主導(dǎo) 改善抬頭
受樓市調(diào)控及限購(gòu)、限貸政策影響，剛需樓盤(pán)成為2012年省城樓市市場(chǎng)主導(dǎo)。以恒大、綠地、中海、魯能、重汽、天鴻、北大資源、銀豐等為代表的年度熱銷(xiāo)樓盤(pán)中，基本都是針對(duì)剛需客群推出的兩室或三室產(chǎn)品。
“上半年中，65萬(wàn)元左右成交房源價(jià)格每周比例在41%-42%左右，有時(shí)高達(dá)50%，這種情況持續(xù)有半年時(shí)間。此外還有部分一步到位的剛需客群和少部分改善型客群，整個(gè)比例能達(dá)到90%，剛需市場(chǎng)占 主導(dǎo)地位。”山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海告訴記者。進(jìn)入下半年，特別是“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，恒大雅苑、綠地愛(ài)麗舍公館兩大剛需樓盤(pán)全面放量，以低價(jià)優(yōu)勢(shì)促動(dòng)成交，在十月的最后三天，房源成交過(guò)千套。
在剛需樓盤(pán)唱主角之余，改善型需求在下半年時(shí)段表現(xiàn)強(qiáng)勁。9月底，位于奧體西路中國(guó)鐵建·國(guó)際城首次開(kāi)盤(pán)，推出房源264套，均價(jià)在9100-9700元/平米之間，銷(xiāo)售224套，去化率達(dá)85%，其中140-170平米大戶(hù)型房源全部售罄。11月初，位于章丘的碧桂園鳳凰城首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日銷(xiāo)售近六個(gè)億，在別墅市場(chǎng)相對(duì)低迷的情況下，創(chuàng)造了傲人的業(yè)績(jī)；11月25日，華潤(rùn)·中央公園首次開(kāi)盤(pán)，90-160平米戶(hù)型吸引2000余人到訪，當(dāng)日成交近600套，銷(xiāo)售金額超過(guò)6億；位于文化東路的恒大帝景項(xiàng)目12月2日首次開(kāi)盤(pán)也取得喜人成績(jī)，174-720平米豪宅引來(lái)眾多購(gòu)房者追捧，顯示出了極高的市場(chǎng)熱度。
房?jī)r(jià)>>
V形結(jié)構(gòu) 先抑后揚(yáng)
系列樓市政策的后續(xù)影響讓今年整個(gè)上半年以消化庫(kù)存為主，“以?xún)r(jià)換量”成為市場(chǎng)的鮮明特點(diǎn)。在經(jīng)歷了1月份119套住宅的慘淡成交后，2月開(kāi)發(fā)商紛紛采取降價(jià)措施，市場(chǎng)上大量庫(kù)存以“特價(jià)房、一口價(jià)”形式推出，濟(jì)南樓市迎來(lái)第一波“降價(jià)潮”，不少樓盤(pán)降價(jià)幅度甚至在1000-2000元/平米之間；新入市項(xiàng)目也實(shí)行“低開(kāi)高走”路線以帶動(dòng)銷(xiāo)量，“五、六”字頭價(jià)格房源浮出水面。
在大幅的優(yōu)惠吸引下，剛需入市拉動(dòng)成交出現(xiàn)反彈；3-5月，市場(chǎng)由“剛需低價(jià)”向“全面降價(jià)”演變，市場(chǎng)成交量增加明顯，庫(kù)存壓力緩解；6月是本年市場(chǎng)復(fù)蘇反彈的爆發(fā)點(diǎn)，也是數(shù)月市場(chǎng)形勢(shì)不斷好轉(zhuǎn)的積累，市場(chǎng)成交出現(xiàn)全面回暖，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升格局。記者調(diào)查了解到，中海國(guó)際社區(qū)、海信慧園、外海·中央花園等樓盤(pán)率先反彈，價(jià)格較前期有了一定程度的漲幅，每平米漲價(jià)在200-600元左右。
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