30萬元/平方米、40萬元/平方米……近期廣州商鋪市場頻頻傳來天價商鋪成交的消息，商鋪市場貌似只有更旺、沒有最旺，實際情況又是如何？連日來本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商采用減首付、返租直接折現(xiàn)等花招吸引買家，實價其實大打折扣。業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)地產(chǎn)屬于高風(fēng)險高回報項目,投資者目前風(fēng)險明顯比機會大。

　　現(xiàn)象1

　　租金回報可折現(xiàn)

　　首付也可分期付？

　　“今天是優(yōu)惠期限的最后一天，還能打一個9.8折，過了今天就再沒有這樣的優(yōu)惠了�！比涨�，位于越秀區(qū)某商業(yè)廣場商鋪的代理中介銷售人員向過往的路人賣力推銷。記者中午在該銷售中心內(nèi)看到，有七八組客人在咨詢，場面一點也不冷清。

　　銷售人員告訴記者，目前項目在推的商鋪主力是三樓的商鋪，均價要13萬元/平方米，每間商鋪總價高達(dá)260多萬元。至于一樓的臨街旺鋪，目前所剩單位均價更是超過40萬元/平方米。

　　價格如此之高，普通買家自然承擔(dān)不起。銷售人員就解釋說，該項目 頭兩年能有8%的固定租金回報，而且這些回報全部可以在總價中抵扣折現(xiàn)。另一方面，購買商鋪雖然至少首付5成，但是如果在當(dāng)天先下訂，買家只需要先付兩成，剩余三成甚至可以年后再交。

　　雖然頭兩年的租金回報率比較可觀，不過當(dāng)記者咨詢兩年過后怎么辦時，銷售人員卻語焉不詳，只是表示不用擔(dān)心。而記者在三樓查看樣板鋪位時，看到還有大半的鋪位未曾找到買家。

　　現(xiàn)象2

　　1平方米柜臺

　　也可當(dāng)作商鋪賣？

　　從去年開始，廣州已經(jīng)大量出現(xiàn)間隔面積極小的“蚊子鋪”，以擴大潛在買家群。記者在位于龍津路的某專業(yè)商場探訪時發(fā)現(xiàn)，該項目竟然推出了最小只有1平方米多一點的“柜臺”鋪，而銷售人員表示，頭三年的年收益率可以確保8%。

　　“明年5月1日一定開業(yè)�！变N售人員告訴記者，項目是由大投資商買下裙樓商鋪再分拆包裝出售，每個商鋪都已辦好房產(chǎn)證。由于靠近華林玉器市場，所以主要經(jīng)營玉器、珠寶、古玩等。而且開發(fā)商已經(jīng)成功引入相關(guān)的商會進駐，所以年收益率 可以保證。此外，商鋪前3年的投資回報金額也可以直接在總價款內(nèi)扣減，之后兩年，開發(fā)商將按季度支付固定的回報收益給業(yè)主，這樣，前5年的收益回報都是確定的。

　　記者進一步咨詢，銷售人員就透露，目前一樓還有少量的保留單位，均價都超過14萬元/平方米。不過如果一次性付款，買家除了可以享受9.5折加9.7折的優(yōu)惠，還可以先抵扣三年的總收益，相當(dāng)于打了七折。

　　“下個月會推出二期單位，不過和一期的保留單位是一樣的�！变N售人員透露，一期還剩余不少靠近扶手電梯的單位，這些“尾貨”屆時也會一并推出。

　　現(xiàn)象3

　　成交價僅6萬出頭

　　中介竟稱均價10萬

　　“現(xiàn)在我們項目均價10萬元/平方米， 的35萬元就可以買到了�！蔽挥诤Ｖ閰^(qū)南泰路附近的某商業(yè)廣場商鋪從去年底就已經(jīng)開賣，但是直到昨天，還不斷有中介向記者推銷這一項目。

　　據(jù)代理的中介人員介紹，該商業(yè)廣場平均每層都有8000多平方米，共有3層，而鋪位的面積卻大多在5平方米到10平方米之間�！绊椖恳呀�(jīng)租給了專門經(jīng)營精品的集團，可以做得好的�！变N售人員透露，開發(fā)商之前把項目長租給了相關(guān)的經(jīng)營商十年，對于買鋪的業(yè)主，也同樣可以保證有8%的年固定回報。不過三年之后，如果覺得條件不夠優(yōu)惠，業(yè)主也可以選擇不續(xù)租，自己想辦法放租。

　　“這個項目已經(jīng)換了不止一個中介行來推銷了。”有中介公司人士就向記者透露，該項目推出多時，不久前又新更換了代理的中介行。不過，項目的實際成交均價其實只有6萬元/平方米出頭，買家也以外地買家居多，超過3/4的買家都不是廣州本地客。

　　危機一

　　有效買家數(shù)量在變少

　　近兩年，商鋪作為不限購的領(lǐng)域，吸引了大批流動資金輪番炒作，特別是廣州市場，多個專業(yè)市場或裙樓商鋪爭相登場，逐步消化各類投資客戶。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰告訴記者，最近幾個月，廣州商鋪市場出現(xiàn)分化，部分項目繼續(xù)銷售火爆、甚至清貨，個別項目則處于“有貨缺客”狀態(tài)。反而是廣州附近的幾個二線城市的新推商場鋪迎來了成交小高潮。滿堂紅市場研究部對其中幾個項目的買家進行地域劃分，發(fā)現(xiàn)項目所屬城市的客戶購買比例皆不算高，佛山市的某項目，本地買家在各個項目中是 的，也不到四成，而中山市的一項目，本地買家僅7.1%。

　　周峰分析，廣州大型地產(chǎn)中介正重新轉(zhuǎn)向住宅項目的代理，主要是商鋪市場的有效買家數(shù)量急速變少所致。

　　危機二

　　商業(yè)物業(yè)租金或走低

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，自廣州等城市限購以后，廣東地區(qū)的樓市投資者缺乏投資渠道，轉(zhuǎn)向投資商業(yè)類地產(chǎn)。2012年，廣東各地的商業(yè)物業(yè)價格被炒高，租售比進一步下降。實際上絕大部分商業(yè)項目年租金回報水平低于5%，嚴(yán)重缺乏投資價值。不過目前，廣東商業(yè)地產(chǎn)正演繹“再攀高峰”的行情。泡沫過后，2015年以后，可能會很快見到商業(yè)物業(yè)過量，租金持續(xù)走低，直至無法堅持的情況。

　　趙卓文表示，商業(yè)地產(chǎn)屬于 的高風(fēng)險高回報項目，投資者相當(dāng)于華山一條路，要不成功，要不失敗，但總是失敗的比成功的多，現(xiàn)時風(fēng)險比機會大，投資者應(yīng)該保持清醒的頭腦。 　　文/本報記者賴偉行

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