今年1~10月，廣州一線商圈的街鋪由于受到放盤量減少的影響，成交量持續(xù)走低，尤其是廣州傳統(tǒng)一線商圈如北京路、上下九等商業(yè)區(qū)的街鋪，成交量更低。究其原因，并非是因為客戶對這些黃金路段的街鋪需求量減弱或是市場承接力不足，相反，隨著優(yōu)質(zhì)商鋪“買少見少”，投資客對北京路、上下九甚至是近年大熱的江南西商圈的街鋪需求日漸增多。但礙于近幾年黃金路段的街鋪放盤量鳳毛麟角，縱然有買家為購得靚鋪“爭崩頭”，無奈業(yè)主心態(tài)企硬，加之市場上置換優(yōu)質(zhì)商鋪的機會又不多，如非急需套現(xiàn)周轉(zhuǎn)資金，業(yè)主自然不輕易將手中的街鋪放盤，導(dǎo)致一線商圈街鋪的放盤量處于“枯水期”，成交量自然也不見起色。

　　隨著買家相互競爭搶鋪，令黃金商圈的街鋪市場承接力日益增強。據(jù)滿堂紅商鋪部高級營業(yè)經(jīng)理郭海波介紹，前段時間北京路有一棟255平方米的帶街鋪私宅以1.65億元出售，月租約55萬元/月，若單以其174平方米的街鋪面積來計算，該商鋪的單價高達94.8萬元/m2。

　　天河鋪價難望北京路項背

　　中原地產(chǎn)商鋪部營業(yè)經(jīng)理陳海航表示，與傳統(tǒng)商圈以步行街帶旺整個片區(qū)商業(yè)氛圍不同的是，新興商圈普遍以大型購物中心為主場，雖然商圈內(nèi)也有街鋪可售，但由于所處地段并非核心位置，其投資價值始終不敵老城區(qū)商圈。譬如“含金量”與日俱增的天河體育中心商圈，地鐵交通便利，有穩(wěn)定且大量的客流，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)豐富多樣，入駐品牌繁多，整個商圈氛圍活躍。但由于商圈內(nèi)可售的一線街鋪較少，大型購物中心也鮮見商場鋪放售。因此，整個板塊的商鋪，尤其是街鋪亦是處于供不應(yīng)求的緊缺狀態(tài)，但若論其 價格，也只是徘徊在20萬~30萬元/m2，與北京路和上下九商圈相去甚遠。

　　港澳客基本退出“玩鋪”圈

　　在北京路、上下九這類傳統(tǒng)商圈的優(yōu)質(zhì)街鋪，此前一度受到港澳投資者的熱烈追捧。整條北京路上可進行買賣交易的私人獨立產(chǎn)權(quán)街鋪不足7成，其中約有近半業(yè)主是持港澳身份證的投資客。今年年初，北京路一棟133平方米的騎樓鋪以4200萬元易手，首層面積24平方米，鋪面單價將近158萬元/m2。據(jù)了解，該商鋪的新買家就是香港的私人投資者，交易剛好在今年3月商鋪“限外令”之前完成。但在今年，由于廣州的商業(yè)地產(chǎn)亦遭逢“限外令”，即限制境外人士來廣州投資商用物業(yè)，港澳投資客只能離場觀望。

　　雖然近一兩年廣州的商鋪市場也多了不少來自浙江、北京的內(nèi)地投資者，但少了港澳客戶的捧場，今年商鋪市場，特別是一些單價、總價較高的街鋪成交量，預(yù)計仍將減少三成。除此以外，受“限外令”束縛的港澳客戶無法再購入商鋪，這也嚴重抑制其放盤換貨的熱情。對于整個市場而言，優(yōu)質(zhì)商鋪的放盤量亦會進一步萎縮。

　　香港銅鑼灣商鋪全球最貴租

　　在商鋪價值屢創(chuàng)新高的香港，天價“鋪王”的租售價格更令人瞠目結(jié)舌。據(jù)報道，今年5月，香港銅鑼灣波斯富街一個面積約22平方米的商鋪，以總價2億港元易手，商鋪每平方米售價達到900多萬港元，榮登香港“鋪王”寶座。另據(jù)高緯環(huán)球近期公布的一份報告顯示，香港銅鑼灣現(xiàn)已超越美國紐約第五大道，成為全球最昂貴的零售地段，每年每平方米租金高達23670美元。 記者 王雯倩

　　商圈積淀 東方文德廣場租價高開

　　北京路短短幾百米，鋪位有限，北京路擴容一事一直是政府研究的重點。去年年底，越秀區(qū)宣布將推進北京路商圈的升級改造，計劃向南將步行街路段延伸至沿江路，向東與文德路連通。文德路已有多年的書畫業(yè)商圈沉淀，未來與北京路對接，該堅持走專業(yè)化路線還是變成百貨零售街？這是一個費思量的問題。

　　日前，東方文德廣場啟動招租，該走什么道路已有答案。據(jù)項目人士透露，東方文德廣場商場從負一至三層共4層，建筑面積約3.5萬平方米，集文化藝術(shù)品交易、拍賣、會展、教育、旅游等功能，11月20日東方文德廣場開發(fā)商已與文德商會、廣州畫院、四會高端玉器企業(yè)漢武玉文化傳播公司舉行簽約儀式。開發(fā)商人士透露，他們著力整編全國各大畫院的畫家和藝術(shù)家資源，致力打造精品藝術(shù)交易基地。據(jù)記者了解，東方文德廣場首層租金高達800元/m2，樓上約為400元/m2，比文德路街鋪目前300~500元/m2的租金還要高。 記者 李鳳荷

　　“鋪王”貴氣逼人基本靠天生好命

　　一、地段為王。無論是住宅還是商用物業(yè)，“地段為王”永遠是吸引投資者出手的關(guān)鍵因素。同樣是北京路商圈，雖然幾乎所有街鋪起步價都在30萬元/m2，但若地處核心路段，每平方米越過百萬元大關(guān)也不在話下。投資者在挑選商鋪前，除了要選擇較為暢旺的商圈，還需注意觀察該商鋪所處位置的客流量、周邊商戶經(jīng)營狀況、租金回報率等。

　　二、面積小巧。像北京路“鋪王”9平方米雪糕鋪，若從總價來看，1400萬元在街鋪市場并不算十分亮眼。但若以單價而論，它就成為名符其實的廣州“鋪王”了。大多數(shù)情況下，面積越小的商鋪叫價越高。

　　三、門面“靚仔”�，F(xiàn)時市場上最得投資者歡心的當(dāng)屬“門面寬，進深淺”的小面積商鋪，而“7”字形的單邊鋪更屬“極品鋪型”，地處兩條街的交匯口，可同時賺兩條街的生意。對于業(yè)主而言，如果商鋪面積較大，還可以拆分成兩家店面，實收租金也較同面積同路段的商鋪要高。 記者 王雯倩

　　商業(yè)地產(chǎn)三季度行情

　　服務(wù)式公寓

　　需求強勁租金升

　　高力國際研究顯示，2012年第三季度，天河區(qū)廣州國際金融中心雅詩閣公寓投入市場，合計316套新增供應(yīng)，市場整體庫存升至2966套。本季度服務(wù)式公寓全市平均空置率較上季度小幅上升至18.2%。由于大量新增供應(yīng)投入市場影響，拉升全市平均空置率。但盡管如此，得益于廣交會引起的旺盛租賃需求，市場積極吸納庫存面積，全市整體空置率較上季度僅上漲2.2個百分點。第三季度廣州市服務(wù)式公寓整體租金水平較上季度增長3.4個百分點，至每月186.3元/m2。

　　大型購物中心

　　大Mall拖低租金

　　第三季度，珠江新城的太陽新天地購物廣場開業(yè)，為市場提供約12萬平方米新增供應(yīng)面積，空置率環(huán)比上升至12.3%。在租賃需求方面，市場表現(xiàn)穩(wěn)健，全市大型購物中心首層平均租金整體較上季度輕微下降，為每月740.7元/m2。由于有較大體量新增項目入市，新項目租金要價較低，造成天河購物中心首層平均租金下跌2.2%。

　　寫字樓

　　租賃下滑 空置上升

　　第三季度廣州市甲級寫字樓租賃市場表現(xiàn)與上季度相比趨于平淡，租賃成交量有所下滑。本季度約26.7萬平方米甲級寫字樓新增入市，由于市場可供選擇項目增多，催生潛在租戶的觀望情緒。甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降2.3%至每月157.6元/m2，租金明顯下跌的區(qū)域在珠江新城，整體空置率上升1.6個百分點。但甲級寫字樓在投資市場卻延續(xù)活躍狀態(tài)，平均售價32586元/m2，較上季度上漲約1.61%。(記者 李鳳荷)

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