朝陽(yáng)區(qū)霞光里5號(hào)、6號(hào)商業(yè)金融用地，15.15億溢價(jià)率歷史第11，樓面價(jià)歷史第二

7月30日，在經(jīng)過(guò)17輪報(bào)價(jià)之后，朝陽(yáng)區(qū)霞光里5號(hào)、6號(hào)商業(yè)金融用地最終以15.15億的總價(jià)成交，競(jìng)得方為北京寶鴻天城  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，數(shù)據(jù)顯示，該地塊最終溢價(jià)率高達(dá)169.1%，樓面價(jià)達(dá)到37875元每平米，成為歷史第二高。

一、報(bào)價(jià)創(chuàng)歷史記錄，直接調(diào)高近三億

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：本地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前，17次報(bào)價(jià)，其中的第14次報(bào)價(jià)，直接總之前的6.92億上漲到了9.77億，遠(yuǎn)超過(guò)規(guī)定的300萬(wàn)競(jìng)價(jià)階梯。

17次網(wǎng)上報(bào)價(jià)也創(chuàng)造了北京土地出讓歷史來(lái)的最多次數(shù)，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前，網(wǎng)上報(bào)價(jià)的溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到了113.7%，也創(chuàng)造了歷史新高。

最后成交價(jià)格為15.15億，溢價(jià)率高達(dá)169.1%，樓面價(jià)為37875元每平米。

15.15億的成交總價(jià)，排名北京同類型商業(yè)地塊成交歷史的第25名。

溢價(jià)率169.1%，排名北京同類型商業(yè)地塊成交歷史的第11名。

樓面價(jià)37875元每平米，排名北京土地歷史同類型商業(yè)地塊成交歷史的第2名。僅次于崇文菜市場(chǎng)地塊。

商業(yè)地塊，對(duì)住宅市場(chǎng)影響不大

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：

首先：區(qū)域在東北三四環(huán)之間，為熱點(diǎn)地塊，區(qū)域內(nèi)二手房住宅的均價(jià)在3.5萬(wàn)左右，屬于市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域。商業(yè)項(xiàng)目在本區(qū)域分布比較多，寫(xiě)字樓酒店林立，目前的寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)的租賃均價(jià)在每平米200-300元每平米，空置率非常低。

其次：今年上半年北京土地市場(chǎng)非常慘淡，出讓金創(chuàng)造了數(shù)年來(lái)的 。最近市場(chǎng)的資金面有所緩解，開(kāi)發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求增加，從供應(yīng)來(lái)看從7月開(kāi)始可能會(huì)明顯增加，土地市場(chǎng)有可能出現(xiàn)部分地塊升溫，一些非優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)冷清的現(xiàn)象。

第三：本地塊面積不大，而位置可以說(shuō)是年內(nèi)以來(lái)同類型最好的地塊，在全國(guó)主要城市商業(yè)地塊升溫的情況下，預(yù)計(jì)關(guān)注的企業(yè)會(huì)比較多，但是地塊的容積率比較高，達(dá)到了6.6，

土地市場(chǎng)升溫已經(jīng)明顯，雖然本地塊為商業(yè)地塊，出現(xiàn)高溢價(jià)的主要原因除了區(qū)位 外，信貸及市場(chǎng)的寬松復(fù)蘇使得企業(yè)拿地的積極性提高是主要原因。

本地塊對(duì)周圍的市場(chǎng)直接影響不大，但是接近4萬(wàn)的樓面價(jià)，對(duì)整體市場(chǎng)會(huì)有一定的間接影響，也反映了整體市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況在明顯好轉(zhuǎn)。

最近土地市場(chǎng)的升溫已經(jīng)越來(lái)越明顯，銷售回暖以及信貸政策的松動(dòng)明顯影響了開(kāi)發(fā)商拿地的積極性

掛牌出讓宗地位于朝陽(yáng)區(qū)霞光里。具體四至范圍是：東南鄰規(guī)劃霞光里北一街；南臨北京無(wú)線通信局用地；西北鄰機(jī)場(chǎng)高速路；北臨中國(guó)華大集成電路設(shè)計(jì)中心。本次出讓宗地將以“三通一平”形式掛牌出讓。規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：

二、掛牌出讓起始價(jià)為人民幣56300萬(wàn)元，競(jìng)價(jià)階梯為人民幣300萬(wàn)元整，競(jìng)買保證金為人民幣8500萬(wàn)元

各地上半年土地成交慘淡

財(cái)政部日前公布了上半年全國(guó)政府性基金收支情況，其中受土地出讓成交額大幅下降影響，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2012 年上半年，主要城市土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。房企購(gòu)地意愿普遍不高，各地政府也相應(yīng)縮減土地供應(yīng)。上半年主要城市土地供應(yīng)量降至近五年中同期 。

土地市場(chǎng)的不景氣源自于持續(xù)兩年的樓市調(diào)控，雖然隨著今年3 月份以來(lái)住宅銷量的持續(xù)回升，以及土地價(jià)格的小幅回落，重新激發(fā)了一些房企的購(gòu)地?zé)崆椤? 月京穗“地王”的出現(xiàn)以及溢價(jià)成交增多，表明土地市場(chǎng)已顯露轉(zhuǎn)機(jī)，但是高企的流標(biāo)率卻顯示市場(chǎng)尚未完全回暖，下半年土地市場(chǎng)將在限速中前行。

在上半年，北京合計(jì)出讓的72地塊中，總土地出讓金僅為144.88億，同比上年同期的328.46億萬(wàn)下調(diào)了55.9%，這一出讓金也創(chuàng)造了最近5年來(lái)的 值。

2012年上半年南京土地市場(chǎng)成交金額101.96億元，同比2011年上半年的164.05億元，也下降了三成多。

上海上半年土地成交共210幅，成交面積819.02萬(wàn)平方米，成交金額184.42億元。與去年同期相比，分別減少34.17%、23.22%和62.62%

　上半年成交低迷 房企取態(tài)謹(jǐn)慎

不同于2011 年調(diào)控下居住與商辦用地的分化，商辦用地火熱勢(shì)頭在今年未能延續(xù)。2012 年上半年整體土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，居住、商辦用地成交量同比均大幅縮減。1~6 月13 個(gè)重點(diǎn)城市居住、商辦用地成交量同比分別下降約42%及35%，土地出讓金同比下降超過(guò)4 成。

流標(biāo)率高企 供地大幅縮減房企購(gòu)地意愿不強(qiáng)、流標(biāo)率高企，致使政府大幅縮減供應(yīng)是土地成交量大減的直接原因。為了控制大量流標(biāo)對(duì)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的不良預(yù)期，各地政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)普遍采用“預(yù)出讓”制度，以確保上市地塊能夠最終成交。因此，受2011 年10~12 月流標(biāo)率激增影響，地方政府在2012年上半年明顯放緩了供地節(jié)奏，流標(biāo)情況也隨之明顯改善，但依然處于近年來(lái)的較高水平。1~6月13 個(gè)重點(diǎn)城市居住、商辦用地供應(yīng)量同比分別下降約34%及20%。其中，居住用地供應(yīng)量降至近5 年中同期 。

7月開(kāi)始，市場(chǎng)回暖，受制土地財(cái)政，各地再開(kāi)閘供地

7月10日，經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)價(jià)和326輪回購(gòu)面積的競(jìng)拍，備受矚目的北京萬(wàn)柳地塊最終以總價(jià)26.3億元、溢價(jià)率40.9%花落中赫置地，樓面價(jià)高達(dá)4.15萬(wàn)。

7月17日，北京共有5宗掛牌土地成交，其中三宗住宅用地成交出現(xiàn)明顯溢價(jià)，而大興區(qū)舊宮和通州區(qū)永順鎮(zhèn)兩幅房企競(jìng)爭(zhēng)激烈的地塊溢價(jià)率都超過(guò)45%，達(dá)到合理土地上限價(jià)格。一天之內(nèi)北京土地出讓金收入超37億，累計(jì)年內(nèi)土地出讓金也升至210余億。

7月17日，南京國(guó)土局在其網(wǎng)站上連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預(yù)告，一天公告的出讓土地總面積合計(jì)230.2萬(wàn)平方

7月4日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布2012年第一次預(yù)申請(qǐng)公告。其中，上海火車站北廣場(chǎng)以北地塊(以下簡(jiǎn)稱“北廣場(chǎng)地塊”)以47.46億元的參考起始總價(jià)高調(diào)出場(chǎng)。

市場(chǎng)復(fù)蘇，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，使得最近土地市場(chǎng)再現(xiàn)復(fù)蘇

從最近全國(guó)主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場(chǎng)回暖的跡象非常明顯，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期。

按照多地塊的樓面價(jià)和目前區(qū)域內(nèi)整體市場(chǎng)的銷售情況，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度有明顯提高， 樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性也開(kāi)始上漲。

從目前土地出讓的情況看，依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價(jià)及成交單價(jià)雖然比較高，但相比10年的地王出現(xiàn)的地板價(jià)高于在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的現(xiàn)象還有一定差距。各地對(duì)出讓土地的定價(jià)也比較高。而且在目前市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的情況下，地王的出現(xiàn)的確對(duì)市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。

目前，土地市場(chǎng)的“以價(jià)換量”尚未完全奏效，，地方政府對(duì)土地的定價(jià)依然比較高，預(yù)計(jì)后市土地價(jià)格將總體保持平穩(wěn)。部分前期上漲過(guò)快，或配套落后的郊區(qū)地價(jià)仍有望回落；而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則有望在競(jìng)標(biāo)中小幅上漲。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，“地王”項(xiàng)目入市通常表現(xiàn)平平，因此預(yù)計(jì)下半年居住用地“地王”再頻繁出現(xiàn)的可能性較小，房企將以補(bǔ)充高性價(jià)比土地儲(chǔ)備為主，謹(jǐn)慎購(gòu)地。 (本文來(lái)源：和訊房產(chǎn) )

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