那么，這次會議公告究竟說了些什么？為何市場反應(yīng)如此熱烈？以及后續(xù)哪些板塊繼續(xù)看好？本文帶您解讀。

　　1房地產(chǎn)行情的持續(xù)性如何？

　　本次政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)板塊的表述較多，其中最引人注意的是“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”（止跌回穩(wěn)），“對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”（三量），以及“加大‘白名單’項目貸款投放力度”（貸款白名單），與“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策”（群眾關(guān)切）等內(nèi)容。

　　可以看出， 層對于中國經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題是心中有數(shù)的。對于解決目前房地產(chǎn)行業(yè)的問題，具有非常積極的意義。

　　具體來講，“止跌回穩(wěn)”是目標(biāo)，為的是扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)陰跌的預(yù)期。而“三量”（嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量）是具體做法。“三量”的表述是對“7.30會議”上提出的“消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合”表述的優(yōu)化，表明管理層已經(jīng)開始正視房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生的重大變化這一客觀事實，并進(jìn)一步優(yōu)化供給端政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求平衡。

　　此外，關(guān)于限購政策的調(diào)整，結(jié)合目前全國范圍內(nèi)除了北上廣深津瓊等六省市還在執(zhí)行限購之外其它省市自治區(qū)都已經(jīng)放松限購的事實，因此分析普遍推斷，未來將有可能取消或放寬六省市的限購政策，例如放開郊區(qū)限購、大戶型限購、商住限購，降低非本地戶籍購房社保年限，增加多孩家庭購房指標(biāo)等。

　　本次會議對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響在于三方面。首先，也就是最重要的是預(yù)期扭轉(zhuǎn)。從2017年提出“房住不炒”，到2020年下半年提出“三條紅線”，再到2022年之后部分房企開始出現(xiàn)債務(wù)問題，2023~24上半年，許多城市房價出現(xiàn)了明顯的下跌。但政策并未實質(zhì)性放松。從這個過程可以看出，我們關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策性壓制，是經(jīng)歷了先加碼，然后維持壓力的過程。現(xiàn)在壓力開始松動，也意味著預(yù)期開始扭轉(zhuǎn)。

　　其次，白名單制度逐漸打開房企獲得融資的途徑，獲得融資的房企可以不必再被迫降價賣房，這樣也可以斬斷價格螺旋式下跌的惡性循環(huán)。而這一點對于上市房企的資產(chǎn)負(fù)債表起到兩方面幫助。第一是房價止跌有助于阻止房企資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)欄進(jìn)一步縮水，這也將斬斷房企“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的惡性循環(huán)。第二，“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的風(fēng)險逐漸解除之后，債務(wù)對現(xiàn)金流的吞噬將減弱，房企的“資產(chǎn)負(fù)債表式虧損”的局面也將扭轉(zhuǎn)。

　　例如智通財經(jīng)在此前文章中提到的案例，萬科企業(yè)。公司每股凈資產(chǎn)為20元，中報虧損為每股0.83元人民幣。而公司的股價目前為5.7港元，市賬率僅為0.28附近，接近破產(chǎn)價。一旦公司的盈利轉(zhuǎn)正，即便剛開始的時候PE會高到離譜，但PB逐漸回升到0.5~0.6附近，是合理的。而這對于股價而言，也意味著30%以上的漲幅。

　　因此，扭轉(zhuǎn)下跌預(yù)期以及加大“白名單貸款”的投放力度，對于改善房地產(chǎn)企業(yè)的困境有極大的幫助。接下來市場需要關(guān)注的是“白名單貸款”投放的落實情況，以及傳導(dǎo)到房企業(yè)績與資產(chǎn)負(fù)債表的時間。

　　而對于房企境外美元債的剛性來講，隨著美元降息以及房企自身財務(wù)狀況的改善，可以通過債務(wù)重組逐漸降低和攤長利息成本，使其不再成為一個不斷失血不斷惡化的傷口。

　　總之，本次政治局會議所體現(xiàn)出來的一些提法，可以看到 層解決房地產(chǎn)行業(yè)問題的決心和誠意，而且與此前多次會議中透露出的“修修補補”的姿態(tài)對比，這次的轉(zhuǎn)向意味非常強烈，這也是今天房地產(chǎn)板塊爆發(fā)式上漲的原因。當(dāng)然，正如我們昨天文章中提到的，市場會有反復(fù)與波動，港股是一個理性的市場，短期情緒炒作是存在的，但長期支持行情走下去的根本動力還要落實到公司業(yè)績與基本面的修復(fù)上。

　　此外，有必要提及的是，春江水暖，土拍市場已經(jīng)開始反應(yīng)。此前有成都某地王盤拍賣的溢價成交，而今天，就在重磅利好刺激政策出臺的同時，深圳也有一樁拍賣盤以溢價方式成交，位于寶安區(qū)新安街道。具體信息如下：

2 后續(xù)政策展望

房地產(chǎn)自然是這次會議公告的重點內(nèi)容。但除此之外，筆者認(rèn)為，同樣重要的是關(guān)于財政政策后續(xù)發(fā)力的前景展望。而這些與此前“9.24一攬子金融政策”，可能構(gòu)成一個政策組合拳。貨幣政策與財政政策相配合，向來都是中央宏觀調(diào)控精準(zhǔn)有效發(fā)力的模式。

財政政策發(fā)力一方面有助于彌補土地出讓金收入大幅縮水導(dǎo)致的不斷惡化的地方政府債務(wù)問題。另一方面，通過財政補貼促進(jìn)消費升級，也有助于提高內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長。

　　具體來看，本次會議強調(diào)：要加大財政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財政支出，切實做好基層‘三保’工作。要發(fā)行使用好超長期特別國債和地方政府專項債，更好發(fā)揮政府投資帶動作用。

　　按照年初設(shè)立的財政政策目標(biāo)，截至當(dāng)前其實財政政策是不及預(yù)期的。具體而言，拖累因素主要是財政收入增長不及預(yù)期、專項債發(fā)行進(jìn)度偏慢等。據(jù)統(tǒng)計，今年1-8月全國一般公共預(yù)算收入同比-2.6%，全國政府性基金預(yù)算收入同比-21.1%（其中國有土地使用權(quán)出讓收入同比-25.4%），由此1-8月一般公共預(yù)算收入和政府性基金預(yù)算兩本預(yù)算的收入之和同比為-6%。同時，1-8月專項債發(fā)行進(jìn)度為65.9%，低于近幾年歷史同期。

　　從短期看，可以從三個方面儲備財政增量政策：

　　一是研究追加赤字增發(fā)國債，彌補土地出讓收入等下行引發(fā)的收入缺口，提高財政支出增速，加大逆周期調(diào)節(jié)力度。具體用途包括企業(yè)與地方政府紓困，解決民生與就業(yè)問題，以及用于基建項目推動基礎(chǔ)設(shè)施更新等。

　　二是加快專項債發(fā)行進(jìn)度，一方面放寬專項債的使用范圍，另一方面考慮將部分專項債額度調(diào)整為一般債。

　　三是優(yōu)化“化債”政策，推動地方從應(yīng)急狀態(tài)回歸常態(tài)。對于當(dāng)前部分地方政府化債壓力較大，可以考慮采取中央發(fā)行國債轉(zhuǎn)貸地方、政策性金融機構(gòu)給地方政府發(fā)放貸款、繼續(xù)發(fā)行特殊再融資債券等三個方式緩解地方壓力，避免出現(xiàn)流動性風(fēng)險，確保“三保”支出，以時間換空間。

　　最后，值得一提的是，在本次會議公告中，提出了一個“三個區(qū)分開來”，在筆者看來大有深意。

　　所謂“三個區(qū)分開來”，是指：（1）把干部在推進(jìn)改革中因缺乏經(jīng)驗、先行先試出現(xiàn)的失誤和錯誤，同明知故犯的違紀(jì)違法行為區(qū)分開來；（2）把上級尚無明確限制的探索性試驗中的失誤和錯誤，同上級明令禁止后依然我行我素的違紀(jì)違法行為區(qū)分開來；（3）把為推動發(fā)展的無意過失，同為謀取私利的違紀(jì)違法行為區(qū)分開來。要激勵干部擔(dān)當(dāng)作為，避免懶政、惰政、怠政、庸政。

　　這三條評判標(biāo)準(zhǔn)，有助于提高基層干部工作的積極性，更好地發(fā)揮其等的主觀能動性，來發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。而此前地方債務(wù)問題，有很大一部分正是基層干部怕做錯事怕?lián)��?zé)而選擇拖延不作為，才把問題積累到現(xiàn)在的程度的。

　　3其它受益板塊

　　隨著今天股市行情大爆發(fā)，人民幣匯率也持續(xù)走強。在岸人民幣匯率升值“7”的關(guān)口，離岸人民幣則升破“7”大關(guān)，進(jìn)入6字頭。這對于中國居民以及持有中國資產(chǎn)的投資者的信心提振具有非常重要的意義。

　　人民幣在過去5年中有3次跌破“7”關(guān)口。第一次是2019年8月，第二次是2022年9月，第三次是2023年5月。未來隨著美元降息，弱美元周期開啟，以及全球新興市場流動性增強，以及結(jié)合目前人民幣匯率仍然處在相對偏低的位置，中國資產(chǎn)（包括A股和港股）將受到全球投資者的青睞。

　　像摩根士丹利股票策略師Laura Wang表示，鑒于國新辦發(fā)布會釋放的一系列刺激措施的空前性質(zhì)，它們對市場將是積極的。預(yù)計在岸A股市場和離岸市場都會對這一系列措施做出積極反應(yīng)，并可能在短期內(nèi)帶來戰(zhàn)術(shù)性反彈，甚至將跑贏整體新興市場。

　　瑞銀中國股票策略研究主管王宗豪認(rèn)為，中國政府統(tǒng)籌謀劃的一系列措施有望提振信心與資產(chǎn)價格，能在短期內(nèi)為市場情緒筑底，后續(xù)文件以及信貸工具的融資成本可能是投資者接下來需要關(guān)注的重點。

　　作為降息周期受益的板塊，港股的科技與新經(jīng)濟(jì)等板塊值得關(guān)注。像兼具游戲業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)的“港股之王”騰訊，在近期股價明顯暴走，一句漲破400大關(guān)，今日收盤已經(jīng)來到430的關(guān)口。

　　而集短視頻、新經(jīng)濟(jì)、電商等多元互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)形態(tài)于一身的互聯(lián)網(wǎng)新貴——快手——近期的走勢也非常明顯，今日漲幅8%。此外，百度、美團(tuán)、京東等股份都上漲明顯。尤其是美團(tuán)，今日一舉突破去年7月形成的局部高點，行情喜人。

　　總結(jié)而言，這一波行情集多重利好因素于一體，外部的美元降息，全球流動性寬松；疊加內(nèi)部中國推出支持和刺激經(jīng)濟(jì)的重磅政策組合拳。牛市已來，而且不會迅速結(jié)束，沒上車不必?fù)?dān)心，后續(xù)還有很多機會。