原標(biāo)題：萬人老小區(qū)欲自拆重建99%業(yè)主同意 就看官方態(tài)度了!
“不等不靠不要，自拆自建改造。”四川成都市武侯區(qū)中央花園小區(qū)二期大門不遠(yuǎn)處，掛著一條橫幅。對于小區(qū)居民來說，橫幅中的“自拆自建”早已不再是新鮮詞匯，從2018年提出該想法，到如今已經(jīng)過去了五年，張貼在公告欄的海報(bào)和公示文件都已泛黃，沾滿灰塵。
8月31日，記者在小區(qū)走訪了多位業(yè)主，絕大部分業(yè)主都保持著相同的態(tài)度——支持拆舊建新，讓房子升值，居住環(huán)境得到提升，而他們對可能隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)，也保持著高度警惕。
反對者的意見也十分現(xiàn)實(shí)，如果決定重建但最終爛尾了該怎么辦，“現(xiàn)在不管升值多少都只是紙面上的”。
“關(guān)鍵還是要政策支持。”一直推動此事的業(yè)委會副主任伍大明看得很清楚，要想推動一個小區(qū)的拆舊建新，是一個巨大的工程。
▲中央花園二期
99%業(yè)主同意改造
中央花園二期是位于成都市武侯區(qū)的一個大型小區(qū)，從地圖看，小區(qū)的位置稱得上優(yōu)越，位于清水河畔，河對岸就是公園，附近有兩條地鐵線（其中一條在建），周邊學(xué)校、醫(yī)院等俱全。但同時，這也是一個老化明顯的小區(qū)，小區(qū)有20多年歷史，是成都最早的一批商品房。
2023年8月，中央花園二期一度成為了討論的熱點(diǎn)，因?yàn)樾^(qū)業(yè)主希望能推動完成拆舊建新，即在原本的基礎(chǔ)上拆掉舊房、重建新房，通過增加容積率的方式讓開發(fā)商覆蓋拆建的成本。不少網(wǎng)友或許是第一次聽說這件事，但對小區(qū)居民而言，關(guān)于這件事的討論，已經(jīng)持續(xù)了好幾年。
8月31日，記者實(shí)地走訪了該小區(qū)，中央花園二期與其說是一個小區(qū)，不如說更像是一個小型的社會，除了林立的住宅，小區(qū)內(nèi)有飯店、理發(fā)店、超市、蔬菜店、棋牌室、地產(chǎn)中介、球場等，日常生活所需，基本都可以在這里找到。
但同時，這里也具備老小區(qū)所具備的一切“元素”，墻皮已看不出來原本的顏色；成捆的電線無序地連接著樓與樓；地面凹凸不平，裂縫和補(bǔ)丁隨處可見；午飯時間，能清晰地聽到樓上鍋鏟碰撞的聲音……
▲小區(qū)公告欄的通報(bào)
小區(qū)大門口，張貼有大幅的紅色海報(bào)，寫著《拆舊建新進(jìn)展情況通報(bào)》，標(biāo)明截至2023年3月26日登記同意拆舊建新業(yè)主達(dá)到3163戶，占總戶數(shù)3295戶的96%。
這個數(shù)字來之不易。早在2018年12月，武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板上回復(fù)：“如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建，街道將會同相關(guān)部門、企業(yè)推動該小區(qū)改造重建工作。”小區(qū)所屬的晉陽街道辦也告知：“若小區(qū)有95%以上業(yè)主同意，將規(guī)劃危房舊城改造。”
有了政策支持，小區(qū)業(yè)委會、志愿者與業(yè)主積極聯(lián)系，找人簽字，到2019年8月，業(yè)主簽字同意率達(dá)到了95%。但在隨后的政府部門討論中，由于該小區(qū)是商品房，不符合相關(guān)政策，“自拆自建”也只能擱置下來。
直到2020年4月，成都發(fā)布《城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》，其中提到拆舊建新的相關(guān)政策。小區(qū)業(yè)主們，便開始了新一輪的簽字，這才有了 《拆舊建新進(jìn)展情況通報(bào)》中的“96%”。
據(jù)媒體報(bào)道， 截至目前，同意的業(yè)主已達(dá)99%。但達(dá)不到100%，就始終無法邁出關(guān)鍵性的一步。
“小區(qū)確實(shí)存在一些問題”
在中央花園二期大門附近，如果有年輕人在門口停留張望，很快就會有騎著電瓶車的人上來搭話：“要租房嗎？”
業(yè)主胡先生是房東之一，他的房子離小區(qū)大門不遠(yuǎn)，對于這個大到足以讓人迷路的小區(qū)而言，這算得上是一個優(yōu)勢。
胡先生介紹，他搬來小區(qū)后，和居住在一樓的鄰居結(jié)緣，如今兩人已結(jié)婚，有兩套房，因此打算出租一套。他出租的房子足有160平方米左右，租出去一個月能增加幾千元收入。
對于小區(qū)拆舊建新，胡先生很支持，他稱自己參加過業(yè)主大會，簽了字。
▲停放在路邊的車輛
“小區(qū)確實(shí)存在一些問題。”胡先生說，他們小區(qū)沒有地下車庫，只能停在路邊。小區(qū)位于航線下方，頭頂不時有飛機(jī)飛過。此外還有漏水問題，也只能是修修補(bǔ)補(bǔ)，“房子比較老，也確實(shí)是沒啥好辦法”。
胡先生買房較早，當(dāng)時房子單價(jià)僅為2000多元，如果小區(qū)完成重建，房屋可能會升值十倍，他也希望能通過重建改善居住環(huán)境。
記者在小區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)道路兩側(cè)幾乎都停滿了汽車，有的甚至只能停上花壇，車身上布滿落葉、樹枝，頭頂不時就會傳來飛機(jī)的轟鳴聲。
▲居民樓上空的飛機(jī)
70多歲的張大爺說，如今頭頂?shù)娘w機(jī)相比以前已經(jīng)少了很多，時間久了也就習(xí)慣了。張大爺也支持小區(qū)拆舊建新，他和老伴居住在五樓，兩人都上了年紀(jì)，體力下降，兩人外出采購米面糧油，都是盡量購買小袋裝的，方便提上樓梯。
張大爺?shù)钠拮游陌⒁陶f，她和老伴都已退休，現(xiàn)在孩子沒有和他們住在一起，要是能重建，他愿意用目前的大房子換兩套小房子，這樣孩子能和他們住一塊，“有個照應(yīng)，有電梯也方便點(diǎn)”。
文阿姨表示，小區(qū)的房子是磚混結(jié)構(gòu)，2008年汶川大地震后，她還曾看到小區(qū)有未裝修的房屋出現(xiàn)了裂縫，不過由于裂縫不大，最后也就是修補(bǔ)一下。
在文阿姨家樓下，業(yè)主王先生（化姓）正在清理愛車上的樹葉和果子，他把樹葉從車上丟到地面，上空又不時會飄下一片落在車身上。
“我就沒開過干凈的車。”王先生無奈地說，只有路邊能停車，洗完了車，沒過多久又會變成臟車。
王先生說，自己為了方便照顧父母搬來了這個小區(qū)，“這邊環(huán)境不錯，清水河就在樓下，幾步就到，孩子讀書也方便，如果能重建肯定更好”。
對于停車問題，王先生只能嘆氣。他說，剛搬來時，車子停在路邊被剮了好幾次，有一次修車花了5000多元錢，然而由于小區(qū)監(jiān)控較少，也找不到肇事者，只能自己承擔(dān)，后來監(jiān)控多了情況才有所緩解。但小區(qū)路況不佳，坑坑洼洼，“這個小區(qū)不管什么車，都當(dāng)越野車開。”
擔(dān)憂重建會爛尾
拆舊建新，支持者眾。但他們對項(xiàng)目能否成功推進(jìn)，卻沒有十足底氣。
“重建說了好幾年，搞得我們都沒信心咯。”居住在21棟的李大爺（化姓）說，他幾乎沒關(guān)注過拆舊建新的詳細(xì)政策，但還是選擇了支持。
李大爺說，小區(qū)重建提了多年，但始終沒有明確進(jìn)展，連最前期的動員都達(dá)不到百分之百，到實(shí)施階段，還會有更多變數(shù)。且業(yè)主情況也不一樣，有買房早的，也有剛買房的，有剛裝修的，不能一概而論。
“夸張點(diǎn)說，我搬來了十多年，有一半時間都在簽字同意，但一直沒進(jìn)展。”另一位小區(qū)居民王先生說，此前有人曾提出過一版方案，每平方米業(yè)主需要出4000元，如果一百平方米，就需要出四十萬元，但這筆錢并不是每家都能拿得出來。不少人本就有房貸要還，如果再添貸款，肯定難以承受，家里條件寬裕的，也多半早已搬走，最終這版方案被擱置。
“開發(fā)商接手總是要有利可圖的。”王先生說，小區(qū)位于航線下方，不可能建太高的樓，而小區(qū)面積又大，對開發(fā)商的資金要求很高，如果沒有利潤，就不會有人來接手。
采訪中，每一位支持者都表達(dá)過 一個最大的擔(dān)憂，那就是如果重建會不會爛尾？
張大爺提到，他所在單元此前樓道墻皮破舊，居民們便琢磨一起湊錢粉刷。項(xiàng)目僅僅涉及一個單元，七層樓共計(jì)14戶業(yè)主，最初都未能達(dá)成一致。好在最后業(yè)主都同意了，可能是業(yè)主想通了，也可能是迫于壓力，但畢竟費(fèi)用少，同意了也能承受。但房子拆了重建，建設(shè)期間業(yè)主如何安置？如果開發(fā)商資金鏈斷裂怎么辦？建好后如何分配？這都是需要面對的現(xiàn)實(shí)問題。
“重建需要有牽頭的，還要有監(jiān)督的。”文阿姨補(bǔ)充道。
▲樓棟間的電線
少數(shù)人明確反對改造
對張大爺以及王先生等人而言，盡管有這樣或那樣的擔(dān)憂，但對拆舊建新還是有著期待，也愿意簽下名字表示支持。
業(yè)主何先生（化姓）則是目前為止少數(shù)明確表示反對的人員之一。何先生反對的理由也很現(xiàn)實(shí)，拆舊建新，風(fēng)險(xiǎn)太高，會不會爛尾？
“他們都是被數(shù)字砸昏了頭，看著幾百萬很惹眼，這都是紙面上的。”何先生說， 并不是他不想提升居住環(huán)境，而是他覺得承擔(dān)不起其中的風(fēng)險(xiǎn)。
一拆一建，他只有這一套住房，不管升值多少，他都是自住。在重建期間，關(guān)于他一家人的安置以及孩子上學(xué)等問題，目前都沒有看到詳細(xì)的方案。
何先生說，目前升值或者提升都只存在于預(yù)想中，對于這個大型小區(qū)而言，要想實(shí)現(xiàn)自拆自建的目標(biāo)，必須要有政策上的支持。如果沒有保障而空談重建后的美好，都是鏡花水月。
此外，何先生還有另外一層擔(dān)憂，那就是他并不是很信任小區(qū)業(yè)委會。
“如果附近有一套現(xiàn)房能直接和我換，我肯定換。”何先生在交談間提出了一個想法，但他自己也知道這個想法的可行性并不高。中央花園二期的優(yōu)勢就在于位置好，同樣地，附近樓房早已密密麻麻，不太可能有置換的房子。
何先生始終認(rèn)為，自拆自建，風(fēng)險(xiǎn)也必然是自己承擔(dān)，在看不到確切保障前，他承擔(dān)不了無法預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
▲小區(qū)內(nèi)的橫幅
“最重要的是爭取政策支持”
在小區(qū)業(yè)委會辦公室，陳列著不少海報(bào)，展示問政平臺回復(fù)、政策文件、墻體開裂照片以及同意業(yè)主占比等相關(guān)文件。
業(yè)委會副主任伍大明說，目前最重要的是爭取政策支持，許多問題都會迎刃而解。
在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，2022年、2023年都有網(wǎng)友留言咨詢關(guān)于小區(qū)自拆自建的問題，均提到需要業(yè)主百分之百同意。2022年6月，回復(fù)中寫道“經(jīng)晉陽街道辦事處調(diào)查，經(jīng)查，中央花園二期自拆自建的前提是業(yè)主意愿達(dá)到100%，政府方可進(jìn)行研討。目前中央花園二期業(yè)主委員會正在征集意見，詳細(xì)情況可向業(yè)主委員會辦公室進(jìn)行咨詢。”
而2023年4月的回復(fù)為：“目前區(qū)政府或相關(guān)部門沒有政策文件明確中央花園二期自拆自建模式。自拆自建主要涉及小區(qū)業(yè)主共有空間，須業(yè)主100%同意自拆自建。”
伍大明表示，目前最有可能的方案是增加小區(qū)容積率，多出的房屋用以覆蓋開發(fā)商的成本，他們也在同政府和開發(fā)商溝通。
8月31日，記者來到晉陽街道辦，相關(guān)工作人員表示暫不接受采訪。
清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長、清華大學(xué)建筑學(xué)院教授尹稚接受中國之聲采訪時表示，目前我國沒有這種大規(guī)模小區(qū)推倒重建的先例。推倒重建需要危房認(rèn)定，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的可行性，另外需要政府部門審批和決議。
“發(fā)揮業(yè)主的力量，通過與政府和市場以某種合作的方式來改變一個大型社區(qū)的居住環(huán)境，當(dāng)然是值得鼓勵的，但推倒重建的可能性大概不像業(yè)主想象的那么大。”尹稚表示，水電氣等非安全性因素可以通過基礎(chǔ)設(shè)施更新解決，而房屋裂縫要先分清是地震引發(fā)，還是建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)不太好形成的構(gòu)造性的裂縫。構(gòu)造性損傷修補(bǔ)即可解決，結(jié)構(gòu)性損傷還需要專業(yè)技術(shù)鑒定，但絕大部分也可以通過非重建型的加固手段來做正常的處理。
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