原標(biāo)題:二手房掛牌量攀升真相 “老破小”越來越不受買家青睞
二手房越賣越多 真的變成了“不動(dòng)產(chǎn)”?
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì),5月,10個(gè)重點(diǎn)城市(北京、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、沈陽、合肥、西安)二手住宅成交73187套,環(huán)比下降13.83%,較上月跌幅收窄7.29個(gè)百分點(diǎn)。
分城市來看,5月重點(diǎn)10城成交量全數(shù)回落。其中,廈門跌幅領(lǐng)跑,本月二手住宅成交1803套,環(huán)比下降24.66%;南京、蘇州緊隨其后,環(huán)比跌幅分別為19.46%、18.37%;深圳、成都跌幅也均在10%以上。市場(chǎng)需求一直較為穩(wěn)定的北京,近期二手房市場(chǎng)也有降溫跡象。今年3月,北京二手房成交量達(dá)到2.2萬套的高峰,創(chuàng)下近5年新高;隨后4月份下滑到約1.39萬套。截至5月末,據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),北京二手房網(wǎng)簽12117套,環(huán)比下滑13 %。
據(jù)北京商報(bào)報(bào)道,在4月大跌8000套后,5月北京的二手房成交量繼續(xù)走低。北京二手房5月成交量不足萬套,全月環(huán)比成交下探已成定局。不僅如此,包括和平里、德勝等熱點(diǎn)區(qū)域的掛牌量出現(xiàn)大幅攀升,但成交量卻跌至谷底。
頭部經(jīng)紀(jì)公司證實(shí),和平里片區(qū)的成交量從過去一個(gè)月60、70套,跌至本月的不足10套,部分小業(yè)主兩個(gè)月降價(jià)90萬元也未能出貨,目前門店主要靠給新房帶看維持業(yè)務(wù)。資深分析師分析,受去化因素影響,北京二手房供給量逐步增大,但目前市場(chǎng)狀況還不能說是“供過于求”,買方市場(chǎng)下購房者擁有更高的“篩選權(quán)”,比對(duì)時(shí)間也要更久。
掛牌量為何激增?
不斷增加的二手房源,令樓市前景再添了一層迷霧:“投資客”拋售離場(chǎng)?業(yè)主降價(jià)拋售?天量二手房帶來了種種關(guān)于市場(chǎng)的猜測(cè)。爭(zhēng)議背后,二手房掛牌量增加到底原因如何?
58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示,二手房在架量不斷增多,主要原因還是市場(chǎng)銷售節(jié)奏變慢,二手房源在架時(shí)間增長(zhǎng)所致。從安居客線上房源在架時(shí)長(zhǎng)來看,5月已呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),從4月的71.3天上升至5月的75.1天,北、上等一線城市,二手房市場(chǎng)成交量和用戶線上找房熱度都有所下降。
貝殼研究院調(diào)研則顯示,目前二手房在售房源量的確在增加,但并不代表“拋售”,掛牌增加的真正原因是換房。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市,如廣州、成都等,恰恰是二手房交易較活躍的城市。上海、北京等城市改善換房需求占比超過7成,多數(shù)二線城市換房需求占比超過5成,多數(shù)消費(fèi)者選擇“先賣再買”,導(dǎo)致二手房新增掛牌量短時(shí)間內(nèi)增加。
中新經(jīng)緯的消息分析表示,全國(guó)二手房掛牌量的持續(xù)攀升,主要原因有兩個(gè):一是對(duì)未來市場(chǎng)不樂觀,投資客拋售資產(chǎn),落袋為安;二是改善置換需求增長(zhǎng),改善人群將非核心劣質(zhì)資產(chǎn)置換為優(yōu)質(zhì)區(qū)位改善房產(chǎn),也推動(dòng)了二手房掛牌出售房源的增加。
二手房掛牌量攀升,一定程度上說明市場(chǎng)改善換房意愿仍比較強(qiáng)烈,但承接二手房成交的剛需人群又重新回歸觀望,對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不甚明朗、對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整仍有所期待是主要原因。
正在被拋棄的“老破小”
目前我國(guó)有較大比例的家庭居住在樓齡較長(zhǎng)的住宅中,保利發(fā)展發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)白皮書顯示,至2021年,我國(guó)有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中;而原公有住房、經(jīng)適房及2000年底前建成的大量老舊住房,存在面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足等問題。
若細(xì)察各大城市的掛牌房源結(jié)構(gòu),或可從中探尋到二手房掛牌量較高的另外一個(gè)重要原因,即“老破小”正占比不小,且越來越不受買家青睞。
第一財(cái)經(jīng)選取了當(dāng)前二手房掛牌量較高的10個(gè)城市,對(duì)其掛牌房源進(jìn)行分類篩查發(fā)現(xiàn),在掛牌的房源中,一、二室小戶型房源掛牌量占比較大。具體來看,10個(gè)城市中,天津一、二室小戶型房源掛牌量占比 ,占掛牌房源總量的比例超過了72%,其次是北京66.66%、沈陽62.14%、西安51.7%。
同時(shí),樓齡在10年以內(nèi)的次新房掛牌量較少。10個(gè)城市掛牌二手房房源中,樓齡在10年以內(nèi)的次新房房源占掛牌房源總量的比例大多在20%左右。其中,沈陽的次新房房源占比 ,為33.74%;北京占比 ,為10.44%。次新房較少,反之,樓齡超過10年的房源占據(jù)了供應(yīng)的大頭。
事實(shí)上,樓齡大、面積小的二手房確實(shí)受歡迎程度較低,其中更多的是,當(dāng)下購房者對(duì)房屋安全性的擔(dān)憂、對(duì)舒適生活環(huán)境的追求。這從當(dāng)前的“購房主力軍”——青年群體的選擇中可見一斑。
據(jù)58安居客研究院發(fā)布的2023年青年(1985-2005年出生)置業(yè)報(bào)告顯示,接近5成的青年為改善目前的居住環(huán)境而購房;而選擇房源時(shí)最注重的因素是小區(qū)的安全防范情況。在戶型方面,超7成的青年更愿意選擇三居室及以上的房源,選擇一居室的占比僅1.3%。此外,青年們多傾向于新房,占比達(dá)74.7%,傾向購買二手房的占比僅9.4%。
具有較好學(xué)區(qū)屬性的“老房子”依舊是二手房市場(chǎng)中的香餑餑。例如,深圳市福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的園嶺新村,建成于上世紀(jì)80年代,至今已有40年的樓齡,但因位于深圳名校紅嶺中學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi),成交依舊活躍,是今年前4個(gè)月深圳成交top50的熱點(diǎn)小區(qū)之一,且成交均價(jià)較2022年四季度上漲了9%。
然而“老破小”一旦失去學(xué)區(qū)加持,市場(chǎng)價(jià)值會(huì)隨之下跌。例如,北京市的 學(xué)區(qū)德勝片區(qū),也是“老破小”聚集地。2021年,該幼升小失去進(jìn)入名校的機(jī)會(huì),一年間,片區(qū)內(nèi)二手房成交量腰斬,有房源降價(jià)200萬元甩賣。
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