原標(biāo)題：WeWork撤回招股書(shū) 創(chuàng)始人只領(lǐng)1美元薪水上市連漲60天才能套現(xiàn)
北京時(shí)間8月14日晚，在秘密提交招股書(shū)8個(gè)月后，WeWork正式公開(kāi)了招股書(shū)。招股書(shū)一公開(kāi)，關(guān)于WeWork的真實(shí)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)就有據(jù)可查了。
關(guān)于融資計(jì)劃，WeWork的母公司“The We Company”計(jì)劃通過(guò)IPO股權(quán)融資10億美元，同時(shí)還將通過(guò)信貸借款等債權(quán)方式融資60億美元，合計(jì)計(jì)劃融資70億美元。
WeWork招股書(shū)顯示，截至2019年6月底，WeWork擁有52.7萬(wàn)名會(huì)員，在全球29個(gè)國(guó)家的111個(gè)城市擁有528個(gè)分支機(jī)構(gòu)。其中，52.7萬(wàn)名會(huì)員來(lái)自于多個(gè)行業(yè)，其中38％來(lái)自全球財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)。
此外，WeWork預(yù)計(jì)員工人數(shù)超過(guò)500人的企業(yè)會(huì)員將繼續(xù)成為其增長(zhǎng)最快的會(huì)員類(lèi)型，目前企業(yè)會(huì)員占WeWork會(huì)員總數(shù)的40％。
在招股書(shū)中，WeWork將自己定義為“新興成長(zhǎng)型公司”，因此，WeWork可以享受一些披露豁免以及利用延長(zhǎng)的過(guò)渡期來(lái)遵守新興成長(zhǎng)型公司可用的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或修訂后的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。
此外，WeWork向第一個(gè)門(mén)店的會(huì)員發(fā)放了WeWork A類(lèi)普通股的優(yōu)先認(rèn)股權(quán)證，這些認(rèn)股權(quán)證可在2025年7月31日之前的任何時(shí)間以每股13.12美元的行使。
投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社翻閱招股書(shū)發(fā)現(xiàn)：
1、四年累計(jì)虧損超40億美元
WeWork自成立以來(lái)連年虧損，2016年，2017年和2018年的營(yíng)業(yè)收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，凈利潤(rùn)分別為-4.30億美元、-9.33億美元和-19.27億美元，2019年上半年，WeWork營(yíng)業(yè)收入為15.35億美元，凈虧損 9.04億美元，而去年同期的營(yíng)業(yè)收入為7.64億美元，凈虧損 7.23億美元。2019年上半年，WeWork實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入翻倍，凈虧損同比有所收窄。
招股書(shū)顯示，WeWork累計(jì)凈虧損主要來(lái)自于門(mén)店擴(kuò)張需要大量的資金。2016年、2017年和2018年WeWork的門(mén)店運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為4億美元、8億美元和15億美元，2019年上半年，WeWork的門(mén)店運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高達(dá)12億美元，而去年同期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用僅為6億美元。
此外，WeWork認(rèn)為在短期內(nèi)其凈虧損占收入的百分比可能會(huì)增加，并將繼續(xù) 增長(zhǎng)，WeWork無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)盈利。
2、租金增長(zhǎng)迅速，2019年租金收入為40億美元
截至2019年6月30日，WeWork的固定收益為33億美元，同比增長(zhǎng)86％，WeWork預(yù)收租金收入為40億美元，約為2017年底WeWork租金收入的8倍。
3、股權(quán)陣容豪華：Benchmark、摩根大通、軟銀
目前，WE Holdings仍然是WeWork的第一大股東，此外，Benchmark、摩根大通、軟銀等知名投資機(jī)構(gòu)均是WeWork母公司“The We Company”的重要股東。
在此次發(fā)行完成后，軟銀將實(shí)益擁有“The We Company”的A類(lèi)普通股股票。此外，SoftBank（軟銀）預(yù)計(jì)將在2019年的權(quán)證（行動(dòng)計(jì)劃于2020年4月）行使時(shí)獲得WeWork的母公司“The We Company”A類(lèi)普通股的額外股份。
4、創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾依曼享有50%投票權(quán)
本次發(fā)行完成后，WeWork的法定股本將包括A類(lèi)普通股、B類(lèi)普通股、C類(lèi)普通股和優(yōu)先股，每股面值均為0.001美元。在本次發(fā)售完成后，WeWork將立即擁有已發(fā)行的A類(lèi)普通股、B類(lèi)普通股和C類(lèi)普通股，本次發(fā)行完成后，不會(huì)立即發(fā)行優(yōu)先股。
在表決權(quán)方面，WeWork的A類(lèi)普通股每股有權(quán)投一票，WeWork的高投票權(quán)股票包括B類(lèi)普通股和C類(lèi)普通股，每股有20票。在此次發(fā)行完成后，WeWork的聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO亞當(dāng)·諾依曼將擁有或控制總投票權(quán)的50％以上，將控制WeWork的大部分投票股票。
5、租金業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)主要來(lái)源英美，美國(guó)市場(chǎng)貢獻(xiàn)收入56%
目前，WeWork的收入大部分來(lái)自美國(guó)和英國(guó)，WeWork在美國(guó)各地的收入大部分來(lái)自紐約市、舊金山、洛杉磯、西雅圖、華盛頓特區(qū)和波士頓市場(chǎng)，WeWork在英國(guó)的收入大部分來(lái)自倫敦。
截至2019年6月30日，WeWork美國(guó)的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)其收入的56％，只有44％的收入來(lái)自海外市場(chǎng)，WeWork預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將繼續(xù)擴(kuò)大在美國(guó)以外市場(chǎng)的業(yè)務(wù)。
WeWork在招股書(shū)中透露，其美國(guó)租約的初始期限約為15年。截至2019年6月30日，WeWork在簽署的經(jīng)營(yíng)和融資租賃下的未來(lái) 租賃成本支付義務(wù)為472億美元，如果WeWork無(wú)法履行該項(xiàng)義務(wù)，可能對(duì)WeWork的業(yè)務(wù)、聲譽(yù)和前景產(chǎn)生不利影響。
WeWork目前在大部分地區(qū)簽訂的都是長(zhǎng)期租約，除非例外情況，均不包含提前終止條款。根據(jù)這些協(xié)議，WeWork對(duì)房東的義務(wù)期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了WeWork與會(huì)員的會(huì)員協(xié)議期限，WeWork的會(huì)員可以選擇提前退租，但WeWork在大多數(shù)情況下是無(wú)法提前終止租約的。
6、3萬(wàn)億美元的市場(chǎng)空間： 280個(gè)城市、2.55億潛在會(huì)員
根據(jù)Demographia和經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織的數(shù)據(jù)，WeWork已確定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)為280個(gè)目標(biāo)城市，潛在會(huì)員總數(shù)約為2.55億人。
截至2019年6月30日，若將每個(gè)會(huì)員的平均收入應(yīng)用于WeWork現(xiàn)有111個(gè)城市的1.49億人的潛在會(huì)員人數(shù)時(shí)，WeWork的市場(chǎng)空間為9450億美元。若以全球280個(gè)目標(biāo)城市，2.55億潛在會(huì)員總?cè)藬?shù)的口徑來(lái)估算，WeWork的市場(chǎng)空間為1.6萬(wàn)億美元。
來(lái)自世邦魏理仕集團(tuán)和庫(kù)什曼和韋克菲爾德的數(shù)據(jù)顯示，每位員工每年的入住成本加權(quán)平均約為11,700美元。通過(guò)將平均員工入住成本應(yīng)用于WeWork現(xiàn)有111個(gè)城市的1.49億人口的潛在成員，估計(jì)總機(jī)會(huì)為1.7萬(wàn)億美元。若以全球280個(gè)目標(biāo)城市，2.55億潛在會(huì)員總?cè)藬?shù)的口徑來(lái)估算，WeWork的市場(chǎng)空間將達(dá)到3萬(wàn)億美元。
7、成熟門(mén)店僅占三成，平均入駐率約89％
自2014年以來(lái)，WeWork的會(huì)員基數(shù)每年增長(zhǎng)超過(guò)100％。在2018年增加的新會(huì)員中，35％歸因于2017年底已經(jīng)是會(huì)員的組織。WeWork用了超過(guò)7年的時(shí)間才獲得了10億美元的運(yùn)營(yíng)收入，但是僅用了一年達(dá)到20億美元的運(yùn)營(yíng)收入，而僅僅6個(gè)月就達(dá)到了30億美元的運(yùn)營(yíng)收入。
截至2019年6月1日，WeWork的門(mén)店中只有30％是成熟門(mén)店，其余70％的門(mén)店開(kāi)業(yè)時(shí)間在24個(gè)月以內(nèi)。（WeWork認(rèn)為一個(gè)門(mén)店達(dá)到滿租需要24個(gè)月，并將已經(jīng)開(kāi)業(yè)超過(guò)24個(gè)月的門(mén)店定義為成熟門(mén)店。）
截至2019年6月1日，WeWork的入住率在18個(gè)月后穩(wěn)定在89％左右，并且在24個(gè)月后一般保持在該水平。
8、債權(quán)融資不斷，為了保證WeWork正常支付租金
除了高達(dá)上百億美元的股權(quán)融資，WeWork這些年也沒(méi)少尋求債權(quán)融資。
招股書(shū)顯示，2015年，WeWork在摩根大通銀行的代理下獲得了高達(dá)6.5億美元的循環(huán)貸款和信用證；2017年，貸款機(jī)構(gòu)為該筆備用信用證提供額外5億美元，該筆信貸協(xié)議將于2020年11月終止。2019年5月，WeWork又簽訂了一項(xiàng)信貸協(xié)議，規(guī)定額外提供2億美元的備用信用證。
截至2018年年底和2019年6月底，WeWork信用額度和信用證融資相結(jié)合的待辦信用證分別為8.3億美元和10億美元，截至目前，WeWork沒(méi)有未償還的借款。WeWork簽訂多項(xiàng)信用證的目的是保證WeWork及其子公司可以正常支付租金。
此外，2018年4月，WeWork發(fā)行總金額為7.807億美元，票面利率為7.875％的高級(jí)票據(jù)，擔(dān)保人為富國(guó)銀行，該高級(jí)票據(jù)將于2025年5月1日到期。截至2019年6月底，WeWork回購(gòu)了3300萬(wàn)美元的高級(jí)票據(jù)，總代價(jià)為3240萬(wàn)美元。
在本次IPO發(fā)行結(jié)束后，WeWork將建立一個(gè)新的高級(jí)擔(dān)保信貸工具（“2019信貸工具”），提供高達(dá)60億美元的高級(jí)擔(dān)保融資，包括總額為20億美元的三年期信用證報(bào)銷(xiāo)工具，以及本金總額高達(dá)40億美元的延遲提取貸款工具。在符合WeWork其他債務(wù)協(xié)議中的契約的情況下，在適用的范圍內(nèi)以及滿足某些條件的情況下，延遲提取期限工具將在2019年信貸工具截止日期之前提供。
9、創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾依曼只領(lǐng)1美元薪水，WeWork上市連漲60天才能套現(xiàn)
招股書(shū)顯示，WeWork與創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾依曼并沒(méi)有簽訂就業(yè)協(xié)議，因此，亞當(dāng)·諾依曼不會(huì)從公司獲得任何薪酬，如果其不再擔(dān)任CEO，WeWork也無(wú)權(quán)解雇。亞當(dāng)·諾依曼在2018年沒(méi)有領(lǐng)取工資，2017年只領(lǐng)取了1美元。
在2019年之前，亞當(dāng)·諾依曼沒(méi)有收到公司的任何股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)。隨著公司的發(fā)展，WeWork的董事會(huì)希望為亞當(dāng)·諾依曼進(jìn)行首次公開(kāi)發(fā)行提供重大激勵(lì)，前提是公司的價(jià)值將最大化為公共實(shí)體而非私人持有。2019年上半年，為了激勵(lì)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)以及對(duì)WeWork多年來(lái)產(chǎn)生巨大影響的其他個(gè)人，WeWork的董事會(huì)授予包括亞當(dāng)·諾依曼在內(nèi)的員工一定的股票期權(quán)。
亞當(dāng)·諾依曼收到了合計(jì)42,473,167股的期權(quán)，亞當(dāng)·諾依曼所有的獎(jiǎng)勵(lì)都是基于其繼續(xù)擔(dān)任WeWork的CEO。亞當(dāng)·諾依曼所收到的獎(jiǎng)勵(lì)在很大程度上也與公司上市后的表現(xiàn)掛鉤，尤其是上市后市值增長(zhǎng)至少要持續(xù)60天。（文/Ellie 來(lái)源/投中網(wǎng)旗下PropTech研習(xí)社）
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