張明

    11月末，國內商業(yè)地產巨頭萬達擊退強敵保利地產，以14億元的價格拿下北京通州北苑商務區(qū)地塊，擬建成北京地區(qū)的第三座萬達廣場。

    盡管仍然保持著整體較快增長，但萬達商業(yè)綜合體的速度已經放慢了。萬達日前公布的2012年業(yè)績數據顯示，集團上半年收入562.1億元，同比去年減少9%，上半年收入首次同比減少，作為集團最為核心的業(yè)務之一商業(yè)地產收入也同比降低14%，商業(yè)地產公司收入494.6億元，占比仍達90%以上。

    面對業(yè)績下滑，萬達集團董事長王健林在“2012萬達商業(yè)年會高端論壇”上表示：盡管整體經濟形勢出現了下滑，但萬達還沒有關店現象，最近兩年萬達開店還提速了，到年底，大約有70個萬達廣場已經開業(yè)，在建的接近50個，分布在全國二十七八個城市。整體收入的減少和開店速度的提速，意味著萬達從綜合體的大開發(fā)階段逐步進入商業(yè)的大運營階段。然而，這對于萬達商業(yè)的“快”模式來說，商業(yè)運營的收益率和慢回報將是萬達模式不得不面對的挑戰(zhàn)。

    “快進快出”遭遇復制瓶頸

    盡管上半年收入同比減少在預期之內，但有業(yè)內人士認為，萬達“快進快出”的商業(yè)模式正在遭遇瓶頸，其在有意放緩商業(yè)地產的擴張步伐。

    2008年，萬達逆勢抄底土地市場的時候，幾乎所有的業(yè)界人士都在為萬達捏著一把汗。王健林握著萬達的撒手锏——“一座萬達廣場可以帶來上萬人的就業(yè)、超億元的稅收，引領消費時尚、城市新中心。”這樣的說辭，明顯迎合了地方政府對于GDP、稅收、就業(yè)的需求。

    依托于萬達廣場綜合體模式，萬達首先以住宅地產開發(fā)和銷售支持萬達廣場商業(yè)運營，而以萬達廣場的就業(yè)、稅收和形象效應低價獲取核心地段的緊缺土地資源，進而以可售物業(yè)的快速銷售及旗下影院、百貨等現金流回籠自持物業(yè)的投資，然后以自持物業(yè)抵押貸款快速推進下一個萬達廣場項目的開發(fā)。依托于此，萬達得以實現“資金平衡”與“快速擴張”。

    5年以來，萬達越發(fā)強勢，每年都要開業(yè)18個以上的萬達廣場，與地方政府的合作從被動變?yōu)橹鲃�。據不完全統(tǒng)計，2012年開業(yè)運營的萬達廣場將達55個，到2014年這一數據將變?yōu)?0個。

    對于2012年上半年增長的同比下降，萬達內部人士有自己的看法，“上半年萬達廣場開業(yè)速度有所下降，作為一個千億級企業(yè)，萬達的增速只是逐步趨穩(wěn)。”

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