喜歡網(wǎng)購(gòu)的小伙伴大概沒(méi)有人沒(méi)用過(guò)支付寶吧？支付寶是介于賣(mài)家和買(mǎi)家之間的支付和理財(cái)平臺(tái)，為雙方交易進(jìn)行擔(dān)保。相比較中低額交易的電子商務(wù)來(lái)說(shuō)，二手房的交易金額巨大，存在的風(fēng)險(xiǎn)也更高。交易中我們常常會(huì)遇到這樣的情況：把意向金給了中介，中介卻卷款潛逃；把定金付給房主，結(jié)果房子已經(jīng)被房主進(jìn)行了多次抵押；把房款付給房主，房主資產(chǎn)卻被查封；或者干脆把房款付給了假冒房主……
相比中小商品的電子商務(wù)，二手房這類(lèi)高額交易更需要交易和資金的監(jiān)管保障。而進(jìn)行交易資金監(jiān)管的機(jī)構(gòu)平臺(tái)也應(yīng)當(dāng)具有足夠的權(quán)威性和公信力。好消息是，這樣一個(gè)平臺(tái)已經(jīng)誕生。
上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)主任顧金山近日公開(kāi)表示，上海將全面建立二手房交易資金第三方監(jiān)管模式，購(gòu)房首付款、銀行貸款、尾款甚至中介服務(wù)費(fèi)用都將納入平臺(tái)監(jiān)管。作為政府牽頭部門(mén)之一的上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機(jī)構(gòu)，將在整個(gè)流程中提供資金監(jiān)管及結(jié)算服務(wù)。
據(jù)悉，上海房產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺(tái)將率先在上海市松江區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，最遲明年年初將在全市范圍內(nèi)鋪開(kāi)。
小伙伴們對(duì)此一定有些疑問(wèn)吧？下面進(jìn)入問(wèn)答環(huán)節(jié)——
問(wèn)題1：政府牽頭實(shí)施的資金監(jiān)管有什么好處？
房屋交易中的資金，無(wú)論是直接交給賣(mài)方，還是存放在中介機(jī)構(gòu)，都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)（比如房主卷款潛逃、客戶毀約不支付房款等），由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。而政府來(lái)牽頭實(shí)施的第三方監(jiān)管更具有權(quán)威性和公信力。
上海鏈家總經(jīng)理邵非認(rèn)為，第三方監(jiān)管的實(shí)施能夠規(guī)范交易市場(chǎng)，避免資金被挪作他用。同時(shí)，若將中介服務(wù)費(fèi)納入監(jiān)管范圍的話，將對(duì)中介產(chǎn)生約束力，使“逼訂”、“吃差價(jià)”等違規(guī)行為得到杜絕，一定程度上能改善中介服務(wù)質(zhì)量。
問(wèn)題2：資金監(jiān)管是強(qiáng)制的嗎？
在歐美、日本等地的二手房交易中，“資金監(jiān)管”是強(qiáng)制執(zhí)行的。在我國(guó)各個(gè)城市、地區(qū)都有不同規(guī)定，但總體來(lái)說(shuō)資金監(jiān)管是不強(qiáng)制的。此次上海住建委推出的資金監(jiān)管也并不是強(qiáng)制執(zhí)行的。未來(lái)會(huì)不會(huì)強(qiáng)制執(zhí)行還不確定。
問(wèn)題3：如何辦理資金監(jiān)管？
在交易過(guò)程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區(qū)房產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。買(mǎi)方需要把資金打入經(jīng)過(guò)登記備案在銀行開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管專(zhuān)戶。
待交易雙方辦理過(guò)戶手續(xù)登記核準(zhǔn)后（即買(mǎi)方取得房產(chǎn)所有權(quán)，房產(chǎn)證），再通過(guò)監(jiān)管專(zhuān)戶，將監(jiān)管的購(gòu)房資金支付給賣(mài)方。
整個(gè)付款流程嚴(yán)格按照網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，限制了房主隨意跳價(jià)的行為。
問(wèn)題4：資金監(jiān)管會(huì)全國(guó)推廣嗎？
上海鏈家總經(jīng)理邵非認(rèn)為，參照西方成熟市場(chǎng)的情況，資金監(jiān)管一定會(huì)在我國(guó)全面推行，只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。推行中面臨兩個(gè)難點(diǎn)，其一是買(mǎi)賣(mài)雙方以及中介公司交易習(xí)慣的改變；其次，因?yàn)槎址拷灰追浅?fù)雜，資金監(jiān)管應(yīng)該是多種監(jiān)管方式并存，如何實(shí)現(xiàn)有效的多元化監(jiān)管也將是難點(diǎn)。
問(wèn)題5：除了政府牽頭推出的資金監(jiān)管方式以外，還存在其他監(jiān)管方法嗎？
目前還存在兩種資金監(jiān)管方法：
�。�1）第三方資金托管，適合不通過(guò)房產(chǎn)中介的自行成交
第三方資金監(jiān)管主要是賣(mài)家、買(mǎi)方自行成交，找一家托管銀行，一共三方。進(jìn)行資金托管的流程是，賣(mài)家在銀行開(kāi)戶，買(mǎi)方將錢(qián)打入【賣(mài)家賬戶】，銀行將這筆錢(qián)暫時(shí)【凍結(jié)】，【過(guò)戶】完成后解凍，付給賣(mài)家。
進(jìn)行資金托管最大的問(wèn)題是，因?yàn)閮鼋Y(jié)的是“賣(mài)房人”的賬戶，萬(wàn)一“賣(mài)房人”資產(chǎn)被查封，這筆錢(qián)也會(huì)被【凍結(jié)】，雖然概率小，但是碰上就是大損失。
�。�2）四方資金托管，適合通過(guò)房產(chǎn)中介成交
四方資金托管是目前比較主流的監(jiān)管方式，比如光大四方托管等等。通常情況是：買(mǎi)方將房款打入中介公司提供的【專(zhuān)項(xiàng)資金賬戶】，當(dāng)然，這個(gè)賬戶是在【建委】備案、由銀行托管的，【過(guò)戶】之后，由【中介】向銀行出示【過(guò)戶完成憑證】，房款就會(huì)轉(zhuǎn)給“賣(mài)家”。四方資金托管與【三方資金托管】相比，它更安全。
因?yàn)?ldquo;凍結(jié)“的賬戶是獨(dú)立于”中介公司”資產(chǎn)之外，無(wú)論發(fā)生什么，就算這家中介倒閉或者賬戶被查封，這筆錢(qián)也是安全的。另外，在買(mǎi)賣(mài)期間，房款即使被“凍結(jié)”，也會(huì)支付活期利息，100萬(wàn)一個(gè)月差不多三百多。
上海鏈家總經(jīng)理邵非表示：“二手房交易資金的第三方監(jiān)管給房屋買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)了交易安全保障，約束中介行為的同時(shí)也規(guī)范了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。”
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