也有企業(yè)開源節(jié)流，力爭(zhēng)效率最大化

　　有企業(yè)提出“黃金分割、八五平衡”

　　也有企業(yè)開源節(jié)流，力爭(zhēng)效率最大化

　　難以撤退、選擇堅(jiān)守的物業(yè)企業(yè)也往往不能坐以待斃，任由市場(chǎng)將企業(yè)淘汰，因此，不少企業(yè)也采取改進(jìn)管理方法、提升機(jī)械化操作、減少重復(fù)勞動(dòng)、內(nèi)部開源節(jié)流等對(duì)策，舒緩物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力。

　　杭州高盛物業(yè)管理有限公司是一家成立近15年的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，現(xiàn)管理36個(gè)樓盤，總計(jì)500多萬(wàn)平方米，其中住宅占了近70%。為了能夠更好地控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本比例、更大程度地提升生存空間，董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理李士和研究出了一套工資含量指導(dǎo)原則“黃金分割、八五平衡”。黃金分割是指物業(yè)公司員工工資占物管費(fèi)比例不能超過(guò)60%，員工工資比例越高，能投入到小區(qū)園林建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施修復(fù)等方面的支出就越低，服務(wù)質(zhì)量的提升就越難；八五平衡是指樓盤物業(yè)繳納率需不低于85%，否則物業(yè)企業(yè)很難持平。李士和將30多個(gè)樓盤作為測(cè)算對(duì)象，發(fā)現(xiàn)這樣的觀點(diǎn)基本成立。“20%的樓盤達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，可以平衡收支，60%的樓盤差額在10萬(wàn)元左右徘徊。當(dāng)然，這只是管理方法上的改進(jìn)與指導(dǎo)。”

　　不僅如此，去年10月在美國(guó)曼哈頓的經(jīng)歷也讓李士和感觸頗深：“小區(qū)門口的保安亭里坐著兩個(gè)老年保安，有業(yè)主出來(lái)，熱情地打個(gè)招呼，走進(jìn)小區(qū)，基本很難看到物業(yè)企業(yè)的工作人員，基本都是用機(jī)器操作，一問(wèn)物業(yè)費(fèi)，10美元/平方米。”帶著點(diǎn)震驚，李士和的目光不自覺(jué)地停留在了那些機(jī)器設(shè)備上，如果能夠?qū)崿F(xiàn)部分機(jī)械化、智能化操作，或許勞動(dòng)力成本就能降下來(lái)些？于是，李士和決定，把電瓶巡邏車引入部分小區(qū)。“這樣一來(lái)，巡邏效率高了很多，同時(shí)小區(qū)的檔次也提高了不少。”

　　提升效率的方法還不止這一招，浙江耀江物業(yè)管理有限公司的董事長(zhǎng)陳家豪認(rèn)為，從員工的培訓(xùn)入手、提高員工工作技能、減少差錯(cuò)也是一種節(jié)約勞動(dòng)力資源的方法。“同樣一個(gè)單元樓道的保潔，業(yè)務(wù)技能好的員工半小時(shí)可以了，而業(yè)務(wù)不熟練的則要四五十分鐘；另外減少重復(fù)勞動(dòng)、多余勞動(dòng)也有很多方法，像一些封閉或者半封閉走道的門和墻面，一天下來(lái)根本不會(huì)臟，兩天擦一次也是可以的。”陳家豪指指墻面和地面，笑著說(shuō)：“以前勞動(dòng)力資源豐富的時(shí)候，企業(yè)或許不會(huì)在意這些，但是現(xiàn)在成本太高，如果能夠減少這些重復(fù)勞動(dòng)，日積月累可以省下不少開支，而物業(yè)企業(yè)可以做的就是先對(duì)此進(jìn)行研究，再落實(shí)具體的措施。”

　　“不僅如此，企業(yè)還可以爭(zhēng)取減少一些不必要的開銷。”浙江南都房地產(chǎn)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理張顯感慨：工資不能減，福利還要加，想要成本少，只能從內(nèi)部開刀。以設(shè)備的采購(gòu)來(lái)說(shuō)，貨物可以貨比三家，爭(zhēng)取最實(shí)惠的采購(gòu)價(jià)和最優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)；同樣，空調(diào)房隨手關(guān)門、洗手間隨手關(guān)燈這些小細(xì)節(jié)，也能降下一些成本。

　　然而，想要在利潤(rùn)空間上有大幅度提升，僅僅靠管理方法的改進(jìn)、效率的提升等是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為了增加收入來(lái)源，不少大型物業(yè)企業(yè)開始另拓服務(wù)渠道。以濱江物業(yè)為例，除了提供物業(yè)服務(wù)之外，企業(yè)還開設(shè)了自己的經(jīng)紀(jì)公司，幫助業(yè)主辦理“三證”，同時(shí)提供介紹房屋出租、買賣等服務(wù)，從中賺取一定的利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)貼物業(yè)企業(yè)。也有企業(yè)對(duì)管理對(duì)象結(jié)構(gòu)布局進(jìn)行了調(diào)整，在住宅、寫字樓等項(xiàng)目的接管過(guò)程中找到企業(yè) 贏利點(diǎn)，更有企業(yè)選擇將觸角伸向了商業(yè)綜合體、學(xué)校、政府用樓等。

　　物業(yè)企業(yè)亟待“正名”引關(guān)注

　　服務(wù)品質(zhì)依舊是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　物業(yè)企業(yè)亟待“正名”引關(guān)注

　　一邊是有著諸多要求的業(yè)主和難以上漲的物業(yè)費(fèi)，一邊是不斷攀升的物價(jià)和成本，盡管物業(yè)管理企業(yè)采取了諸多手段來(lái)擺脫“夾層”命運(yùn)，但是在采訪中，幾乎所有的企業(yè)都在強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：無(wú)論生存多困難，服務(wù)品質(zhì)依舊是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　為了提升服務(wù)質(zhì)量，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司按照人的生命周期，推出了“海豚計(jì)劃”、“幸福工程”、“紅葉行動(dòng)”，分別針對(duì)少年兒童、中年人和老年人。以少年兒童為例，綠城物業(yè)推出了兒童早教課程、植樹節(jié)活動(dòng)、六一游園活動(dòng)、游泳課程等。“僅僅是兒童游泳課程，今年就有1萬(wàn)多人報(bào)名參加，家長(zhǎng)也非常歡迎。”副總經(jīng)理吳志華說(shuō)，現(xiàn)在的家長(zhǎng)很注重孩子的技能，尤其是這些很實(shí)用的。那么，課程的開展是否會(huì)加大企業(yè)的開支和風(fēng)險(xiǎn)？吳志華說(shuō)，因?yàn)橛斡境貓?chǎng)地在小區(qū)內(nèi)，場(chǎng)地成本很小，而像游泳本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)也會(huì)增加對(duì)員工的培訓(xùn)等， 規(guī)避。

　　此外，隨著電子商務(wù)覆蓋面越來(lái)越大，浙江耀江物業(yè)管理有限公司開始在物業(yè)社區(qū)服務(wù)中推廣電子商務(wù)，建立了一個(gè)網(wǎng)上超市，把日用消費(fèi)品的配送直接做到業(yè)主家門口。2010年3月，“物聯(lián)快購(gòu)”正式上線運(yùn)行。“貨到付款，送貨上門，這雖然是一個(gè)對(duì)全社會(huì)開放的網(wǎng)上超市，但是公司的出發(fā)點(diǎn)之一是為了給小區(qū)、寫字樓等地的業(yè)主提供更好的服務(wù)。”陳家豪說(shuō)。

　　硬件設(shè)施跟上了，軟件同樣不能落下。為了能把服務(wù)做全面，員工的培訓(xùn)少不了。以浙江天一物業(yè)服務(wù)有限公司為例，每個(gè)星期，公司都會(huì)針對(duì)不同的崗位、不同的服務(wù)內(nèi)容，開展1-2次的培訓(xùn)課程。不僅如此，各個(gè)管理處還需針對(duì)應(yīng)急事件（如梅雨天氣、雷電天氣、偷竊事件防范等）展開隨時(shí)培訓(xùn)�？偨�(jīng)理金鷹說(shuō)：“每個(gè)員工每年得到的公司級(jí)培訓(xùn)不能少于12次，不僅如此，培訓(xùn)內(nèi)容還需要測(cè)評(píng)，倘若考不到60分，員工還需要繼續(xù)參與培訓(xùn)。只有這樣，員工的素質(zhì)才能逐漸夠得上這個(gè)行業(yè)所要求的服務(wù)品質(zhì)。”

　　當(dāng)然，想要讓行業(yè)得到更好的發(fā)展，還需認(rèn)清行業(yè)的核心價(jià)值。浙江耀江物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)陳家豪說(shuō)：“物業(yè)管理的社會(huì)作用很大，這是需要全社會(huì)逐漸去認(rèn)識(shí)的。”陳家豪當(dāng)場(chǎng)算了一筆賬：現(xiàn)在全國(guó)物業(yè)在管的土地面積有近300億平方米，以5000元/平方米推算，資產(chǎn)總額就可達(dá)到150萬(wàn)億元，是所有銀行金融資產(chǎn)的3倍多。倘若房屋的壽命是50年，其一年的價(jià)值也可達(dá)到3萬(wàn)億元，接近浙江省2011年的GDP總額。如果物業(yè)管理公司在管理上下工夫，延長(zhǎng)其使用壽命，創(chuàng)造的價(jià)值 不是一筆小數(shù)目。同樣，好的物業(yè)服務(wù)有助于樓盤價(jià)值的提升，其物業(yè)費(fèi)支出與樓盤價(jià)值的提升比起來(lái)又是相當(dāng)微不足道的。

　　杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理朱立東也支持這樣的觀點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是城市居民，其最主要的財(cái)富表現(xiàn)形式就是房產(chǎn)。想要房產(chǎn)保值、增值、安全運(yùn)營(yíng)，與物業(yè)公司的管理是分不開的。

　　前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)

　　政策顯效滯后

　　物業(yè)企業(yè)的存在十分重要，然而在這一“夾層”現(xiàn)狀下，杭州的物業(yè)市場(chǎng)是否飽和？新進(jìn)企業(yè)將面臨怎樣的新境況？

　　杭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋建慧認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)是一個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，只要有“物”的地方就會(huì)有“物業(yè)管理”，故市場(chǎng)依舊有待開發(fā)。物業(yè)企業(yè)最大的特點(diǎn)就是門檻低、項(xiàng)目難度大。以注冊(cè)資金要求來(lái)說(shuō)，一個(gè)三級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)的注冊(cè)資金要求為50萬(wàn)元以上，其他還有職業(yè)資格證書、技術(shù)人員職稱要求等。“這些要求并不難達(dá)到，對(duì)于新進(jìn)入物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的難題還是在于項(xiàng)目的接手。”宋建慧說(shuō)，新進(jìn)企業(yè)因?yàn)闆](méi)有口碑和知名度，故一定要先跨過(guò)項(xiàng)目這道門檻。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)擴(kuò)張很快，新進(jìn)企業(yè)也應(yīng)考慮人員是否跟得上、是否能規(guī)范操作的問(wèn)題。宋建慧補(bǔ)充道，物業(yè)企業(yè)的存在可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但是從其服務(wù)項(xiàng)目、性質(zhì)來(lái)說(shuō)，其社會(huì)責(zé)任也相當(dāng)重大。

　　那么，想要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)如何？浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)、浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，新進(jìn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不小。首先，在物業(yè)服務(wù)合同約定的特定管理期間內(nèi)，由于自然災(zāi)害的不確定性或者企業(yè)管理不善，存在著物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失甚至業(yè)主人身傷害等損失的可能性。第二，矛盾與糾紛風(fēng)險(xiǎn)，由于我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的法律尚不健全，執(zhí)行的嚴(yán)肅性也不夠，導(dǎo)致開發(fā)商遺留的大量問(wèn)題，業(yè)主違章裝修、亂搭亂建，以及業(yè)主與業(yè)主因裝修或出租等帶來(lái)的許多矛盾等，都可能轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，使物業(yè)公司陷入矛盾的中心。第三，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括物業(yè)收費(fèi)調(diào)整嚴(yán)重滯后于物管成本上升，一些業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)甚至拒交物業(yè)費(fèi)，都給物管企業(yè)造成嚴(yán)重的財(cái)務(wù)壓力。虞曉芬提及了業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的情況《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，每個(gè)居民都有義務(wù)繳納物業(yè)費(fèi)，倘若不繳納，物業(yè)公司可以起訴，然而起訴的成本之高，往往讓物業(yè)企業(yè)處于兩難。“這些風(fēng)險(xiǎn)都是新進(jìn)企業(yè)要充分考慮的。”虞曉芬說(shuō)。

　　杭州高盛物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事李士和也支持這樣的觀點(diǎn)。以樓盤的接管階段為例，面對(duì)新建小區(qū)，企業(yè)會(huì)遇到房屋設(shè)計(jì)隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理合同定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、與開發(fā)商配合過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)；面對(duì)老舊住宅小區(qū)，又會(huì)有與業(yè)委會(huì)協(xié)商談判的風(fēng)險(xiǎn)、歷史遺留問(wèn)題的解決難度風(fēng)險(xiǎn)。記者也在12345市長(zhǎng)熱線投訴中搜索“物業(yè)”關(guān)鍵詞，從今年3月1日至7月1日，就有2448條信息。無(wú)論是業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛，還是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的糾紛等，這些都會(huì)成為進(jìn)入該行業(yè)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，由于其物業(yè)費(fèi)用難漲或漲幅不大，與物價(jià)、成本上漲難以實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，故新進(jìn)的獨(dú)立物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高投資回報(bào)并不容易。李士和這樣認(rèn)為。

　　那么，今年6月1日小區(qū)前期物業(yè)費(fèi)的調(diào)整是否會(huì)扭轉(zhuǎn)企業(yè)的盈利現(xiàn)狀？杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理朱立東認(rèn)為，政策雖然已經(jīng)實(shí)施，但因其針對(duì)的是新招投標(biāo)項(xiàng)目，故顯效相對(duì)滯后。朱立東說(shuō)：“正常情況下，從物業(yè)企業(yè)招標(biāo)開始至正式交付需要2年時(shí)間，這段時(shí)間的物價(jià)仍有波動(dòng)。等到業(yè)委會(huì)成立，再實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用的調(diào)整，最少也需要1年的時(shí)間。按照以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，調(diào)整后的前期物業(yè)費(fèi)想要在3-5年內(nèi)再上漲的可能性并不大，所以企業(yè)的盈利狀況是否會(huì)因此而轉(zhuǎn)變，很難下定論。”

　　盡管如此，不少物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新標(biāo)準(zhǔn)還是抱有信心，至少物價(jià)的上漲已經(jīng)得到重視，新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，或許會(huì)讓更多的業(yè)主意識(shí)到這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)微薄，從而適時(shí)推動(dòng)物業(yè)費(fèi)用的上調(diào)。

 

   投稿郵箱：chuanbeiol@163.com   詳情請(qǐng)?jiān)L問(wèn)川北在線：http://dstuf.com/