北京萬柳地塊,毫無懸念地成為今年北京首塊地王,也是此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來北京首次出現(xiàn)的地王,注定也將成為一塊備受詬病的地王。
這一地王來得不是時候。幾天前,國務(wù)院總理 再次強調(diào),目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期,必須堅定不移做好調(diào)控工作,決不能讓房價反彈。就在競標(biāo)開始當(dāng)天,人民日報發(fā)表時評,呼吁國企不要參與競標(biāo),黨報為一塊土地出讓發(fā)表評論,這是極為罕見的。而在競標(biāo)現(xiàn)場,本來還有希望奪地的保利地產(chǎn)單方面發(fā)表聲明,退出原因據(jù)稱是“目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期”,其回應(yīng)喊話維護國企聲譽的用心昭然若揭。
其實,即使沒有國企參與,萬柳地塊早已注定成為地王。正因為看到了這一點,北京市國土局已經(jīng)推遲了該地塊的競標(biāo)時間,并且為這塊地設(shè)置了價格上限,應(yīng)該說,方方面面都已經(jīng)考慮到了此時推出這塊地的敏感性,并且已經(jīng)做了相應(yīng)的準(zhǔn)備。我們可以想象,如果不設(shè)置任何附加條件,這塊地的價格還會更高。
為何無力可以阻止地王誕生?從市場層面看,這塊地確實是一塊優(yōu)質(zhì)土地。早在開發(fā)之初,萬柳地區(qū)就是海淀高端項目云集之地,經(jīng)過多年的開發(fā)和經(jīng)營,這個地段已經(jīng)非常成熟,配套齊全,交通便捷,環(huán)境優(yōu)美,周邊分布著不少優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源。在海淀附近,已經(jīng)找不到這樣優(yōu)質(zhì)的地塊,而且,也已經(jīng)幾乎找不到在建在售的項目,這個地區(qū)的需求無處釋放,目前周邊二手房的均價已經(jīng)達到了每平方米7萬元。成交結(jié)果顯示,這塊地的溢價率只有43.6%,可謂傻子拿到都能掙錢,人為壓低地價就像給人家送錢,因此誰也無法阻止它成為地王。
從政策層面看,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為制造地王的推手。2010年全國兩會剛結(jié)束,“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”也是言猶在耳,北京一天之內(nèi)連出三個“地王”,這不是開發(fā)商故意觸碰高壓線,也不是國企的錯,而是對2008年房地產(chǎn)調(diào)控的報復(fù)性反應(yīng)。雖然此次調(diào)控不同于以往,但不可否認的一個事實是,商品房土地供應(yīng)明顯減少,勢必助漲土地價格。各地今年頻頻松動調(diào)控措施,就是因為土地出讓金少了,地方財政難以為繼。同時,在打擊投資投機性需求的同時,被抑制的剛性需求和改善性需求積累了相當(dāng)?shù)膭幽,而房價實際并無多少下降,人們對于調(diào)控政策的心理預(yù)期正在改變。
更為關(guān)鍵的一點是,房地產(chǎn)政策總是要變的,這已是屢試不爽的真理。一方面中國經(jīng)濟下行風(fēng)險加大,中央政府已經(jīng)開始微調(diào)預(yù)調(diào),開始放松銀根,增加投資,刺激需求,這助長了房地產(chǎn)調(diào)控即將放松的政策預(yù)期。實際也確實如此,作為目前無可替代的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)依然肩負重任,很多人甚至認為中國經(jīng)濟之所以陷入下行風(fēng)險,就是因為房地產(chǎn)調(diào)控,而要阻止經(jīng)濟下行,最終還要靠房地產(chǎn)。他們看準(zhǔn)了中國經(jīng)濟的病根。另一方面,地方財政體制并無改變,房地產(chǎn)制度性建設(shè)也無進展,沒有土地財政,很多地方政府就會山窮水盡,這也是地方政府沖撞房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因所在。今年又是各地黨政大換班的一年,政策的不確定性是可以預(yù)期的,很多人已把賭注押在換屆上。
事實證明,經(jīng)過多次調(diào)控調(diào)教的開發(fā)商不僅具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟耐受力和心理承受力,也已經(jīng)熟悉了中國政治和中國經(jīng)濟的運行規(guī)律,熟悉了政策的套路,熟悉了房地產(chǎn)市場的博弈規(guī)律,他們是春江水暖時的鴨子。只要這一套東西不變,有誰能阻止地王誕生呢?又有誰會放棄可以下金蛋的地王呢?市場經(jīng)濟高度發(fā)達的美國、日本等都阻止不了房地產(chǎn)業(yè)在崩潰的路上狂奔,中國多了一只看得見的手,也未必就能避免重蹈覆轍。其要滅亡,必先瘋狂。這難道也是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然規(guī)律?
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