對(duì)于多數(shù)項(xiàng)目而言，今年的“金九銀十”顯得成色不足。那么，進(jìn)入11月的傳統(tǒng)淡季之后，市場(chǎng)的熱絡(luò)程度相比往年則顯得有些出乎意料。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前交易仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，北京樓市年末的“暖冬”行情已成定局。而企業(yè)也紛紛抓住年尾最后一個(gè)銷(xiāo)售窗口期供貨沖刺。

　　33項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市

　　進(jìn)入11月以來(lái)，政策相對(duì)穩(wěn)定，而一二線城市樓市需求旺盛，使購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)看跌預(yù)期發(fā)生變化。幾乎與全國(guó)樓市同步，北京樓市成交回升態(tài)勢(shì)十分明顯。伴隨著樓市活躍度持續(xù)的提升，項(xiàng)目推盤(pán)的熱情也在不斷高漲。

　　記者從亞豪機(jī)構(gòu)獲悉，從10月27日至11月4日，9天內(nèi)北京共有16個(gè)住宅項(xiàng)目先后入市，值得注意的是，其中不乏北京城建·世華龍樾、金茂府、首開(kāi)·璞瑅墅等高端公寓或別墅。預(yù)計(jì)從11月中下旬及12月份，北京市場(chǎng)還將有33個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括旭輝·御錦、中建·國(guó)際城等14個(gè)純新盤(pán)，以及五礦萬(wàn)科·如園、中糧萬(wàn)科紫云庭、首開(kāi)·璞瑅公館等19個(gè)老項(xiàng)目后期。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，選擇在年末入市的項(xiàng)目中主要分為三類(lèi)，一是前期銷(xiāo)售較好項(xiàng)目加推房源；二是久未推出新品的老盤(pán)后期；三是純新盤(pán)。

　　“選擇在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)推售的項(xiàng)目都具有一個(gè)共同點(diǎn)，就是經(jīng)歷了去年的量?jī)r(jià)低迷，搭乘價(jià)格回溫的便車(chē)�！币晃徊辉妇呙�的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　低開(kāi)高走或成趨勢(shì)

　　經(jīng)歷了年初的低密，年中的回暖，到了年底，開(kāi)發(fā)商逐漸恢復(fù)對(duì)市場(chǎng)的信心，也開(kāi)始嘗試試探性漲價(jià)。而現(xiàn)存的在售項(xiàng)目則以稀為貴，價(jià)格因此出現(xiàn)波動(dòng)。

　　10月底首次入市的亞奧·金茂悅，報(bào)價(jià)為32000元-33000元/平米，計(jì)算各種折扣后，成交價(jià)僅為3萬(wàn)元/平米左右，比周邊的招商嘉銘·瓏原等項(xiàng)目低3000元/平米左右。然而，在前期認(rèn)購(gòu)時(shí)，其推廣價(jià)僅為28000元/平米左右。

　　豐臺(tái)區(qū)園博會(huì)板塊的萬(wàn)年生態(tài)城·園博府，本月初開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)為24000元-26000元/平米，而其上期6月開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)僅為17000元-18000元/平米。此外，近期頻傳熱銷(xiāo)的海淀九號(hào)和金域緹香，前期產(chǎn)品的熱銷(xiāo)與后期品質(zhì)的提升，都使得加推產(chǎn)品的價(jià)格都有所上調(diào)。

　　大興一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，剛需小戶(hù)型產(chǎn)品十分搶手，項(xiàng)目也在銷(xiāo)售上縮小了折扣，因此出現(xiàn)報(bào)價(jià)基本沒(méi)變，但成交價(jià)出現(xiàn)上漲的現(xiàn)象。但大多數(shù)提價(jià)的樓盤(pán)還是因?yàn)槿胧袝r(shí)市場(chǎng)氛圍不好，為了走量降低預(yù)期甚至虧本入市，而現(xiàn)在市場(chǎng)回穩(wěn)，前期項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，不少項(xiàng)目?jī)H剩下尾盤(pán)，調(diào)價(jià)也是情理之中，但也不會(huì)大漲。

　　一位房企負(fù)責(zé)人也表示，隨著大量項(xiàng)目“以?xún)r(jià)換量”成功之后，北京住宅市場(chǎng)價(jià)格又逐漸開(kāi)始進(jìn)入上漲周期，低開(kāi)高走的現(xiàn)象在目前來(lái)看有可能持續(xù)一段時(shí)間。

　　探訪·純新盤(pán)

　　望京·金茂府：蓄客多，縮量保價(jià)

　　受惠于廣渠金茂府的前期熱銷(xiāo)的行情，作為金茂系 端產(chǎn)品線的金茂府系作品代表作望京·金茂府，從首次亮相就格外引人注意。從9月份的園林示范區(qū)和樣板間亮相至今，連續(xù)的暖場(chǎng)活動(dòng)一直在北京樓市中保持了較高的曝光頻率，而這一切都是為了蓄勢(shì)，能夠在正式開(kāi)盤(pán)時(shí)一鳴驚人。

　　據(jù)悉，望京·金茂府在廣渠·金茂府樓王基礎(chǔ)上進(jìn)行了全面升級(jí)，還引入了12大科技系統(tǒng)，從綠色、宜居等多方面加以改良。項(xiàng)目整體有7棟樓，均主打三、四、五居的大戶(hù)型產(chǎn)品，共314套房源，全部為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)約為8000元/平米。

　　據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目計(jì)劃將于12月初首次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)在45000元-50000元/平米。而計(jì)劃一期僅推出3、7號(hào)樓共92套房源�！拔覀冇凶约旱捏w盤(pán)節(jié)奏和計(jì)劃，況且項(xiàng)目總體量本來(lái)就不大，銷(xiāo)售也不急于一時(shí)。”據(jù)了解，在長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月的蓄客時(shí)間內(nèi)，該項(xiàng)目累計(jì)蓄客量已經(jīng)達(dá)到200余組。

　　常楹公元 瞄準(zhǔn)地緣改善性需求

　　位于朝陽(yáng)北路與管莊路交界處的常楹公元，計(jì)劃在12月初首次放量。據(jù)了解，常楹公元此次將推出一至四居面積不等的戶(hù)型。雖然目前具體推盤(pán)數(shù)量和價(jià)格還未確定，但據(jù)常楹公元項(xiàng)目相關(guān)人士介紹，目前項(xiàng)目的蓄客情況不錯(cuò)，平時(shí)看房人數(shù)有二三十組，周末時(shí)能達(dá)到四五十組。

　　該負(fù)責(zé)人表示，常楹公元之所以有不錯(cuò)的蓄客情況，很重要的一點(diǎn)在于該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目大部分為2003年左右建成，戶(hù)型、設(shè)計(jì)等方面比較陳舊。常楹公元、龍湖長(zhǎng)楹天街這些項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)改善性住房需求提供了較好的選擇。

　　常楹公元售樓現(xiàn)場(chǎng)一位看房者表示，常楹公元周邊商業(yè)配套、醫(yī)院、學(xué)校這些配套還有待完善，但是靠近即將開(kāi)通的地鐵6號(hào)線，未來(lái)出行比較方便，這是最吸引他的地方。

　　探訪·熱銷(xiāo)樓盤(pán)

　　海淀九號(hào) 第二批房源認(rèn)購(gòu)過(guò)半

　　海淀九號(hào)位于海淀區(qū)蓮寶路9號(hào)院，地處西三、四環(huán)之間。該項(xiàng)目10月1日曾推出第一批333套房源，假期七天時(shí)間即實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)8.5億，成為當(dāng)月海淀區(qū)的銷(xiāo)冠。

　　11月17日，海淀九號(hào)加推55套塔樓和18套板樓產(chǎn)品，戶(hù)型從66平米一居到172平米三居不等。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這次加推的房源至今認(rèn)購(gòu)已過(guò)半，128平米和172平米的三居已經(jīng)售罄。

　　“海淀九號(hào)這次推出房源，主要是考慮到前期銷(xiāo)售情況和目前的蓄客情況。第二批房源從10月底開(kāi)始蓄客，經(jīng)過(guò)兩三周的時(shí)間，蓄客情況已經(jīng)比較理想。而且從本月中旬以來(lái)，客戶(hù)購(gòu)房需求也明顯變旺�！痹撠�(fù)責(zé)人表示，除了地段的稀缺性外，海淀九號(hào)第一批推出的優(yōu)惠房源，均價(jià)在35000元/平米，與周邊的紅山世家、國(guó)悅府等相比，更能滿(mǎn)足周邊中端地緣客戶(hù)的置業(yè)需求�！暗诙�批房源均價(jià)為38000元/平米，實(shí)際是在前期優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，回歸了今年原本的預(yù)期價(jià)格�！�

　　華業(yè)·東方玫瑰 產(chǎn)品更優(yōu)，已認(rèn)購(gòu)200套

　　在大興天宮院、房山長(zhǎng)陽(yáng)、通州、昌平等區(qū)域樓盤(pán)扎堆的區(qū)域，新入市和即將入市的不少樓盤(pán)，報(bào)價(jià)和成交價(jià)均比上一期有所上漲。

　　通州的華業(yè)·東方玫瑰，11月18日拿到預(yù)售許可證，D5、D7、D83棟樓入市，報(bào)價(jià)約為17421元/平米。截至昨日，成交均價(jià)為15753元/平米。而上一次開(kāi)盤(pán)為今年4月29日，報(bào)價(jià)為16945元/平米，成交價(jià)為14019元/平米。兩次開(kāi)盤(pán)，報(bào)價(jià)上漲幅度不大，但成交價(jià)格上漲了1734元/平米。

　　華業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，11月份開(kāi)盤(pán)的樓座屬于D區(qū)，是一個(gè)新的組團(tuán)，而4月份開(kāi)盤(pán)的是A區(qū)的。D區(qū)的樓座更靠近小區(qū)的商業(yè)配套，超市、影院等配套使生活比A區(qū)更便捷。另外，D區(qū)也更靠近地鐵、京通快速，交通也更方便。在產(chǎn)品配置上，有60-90平米的一至三居，產(chǎn)品也比4月份開(kāi)盤(pán)時(shí)更豐富。同時(shí)，A區(qū)已陸續(xù)入住，項(xiàng)目的品質(zhì)已展現(xiàn)在購(gòu)房人面前，D區(qū)價(jià)格是根據(jù)這些綜合因素制定的。

　　據(jù)悉，目前，華業(yè)·東方玫瑰455套房源已認(rèn)購(gòu)200多套，網(wǎng)簽60套。上述負(fù)責(zé)人稱(chēng)這與開(kāi)盤(pán)的預(yù)期基本相符。而據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，華業(yè)·東方玫瑰4月份拿證推出1棟樓共323套，已網(wǎng)簽284套。

　　業(yè)界視角

　　“條件合適即可出手”

　　●陳國(guó)強(qiáng)(中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))：

　　最近北京樓市的成交中，保障房簽約數(shù)量占到了很大比例。而商品房則保持較平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　對(duì)于以自住為目的的購(gòu)房者而言，購(gòu)房資格、資金等條件充分，又有符合其心理預(yù)期的樓盤(pán)，在當(dāng)下穩(wěn)定的市場(chǎng)條件下，不需要選擇特定的時(shí)期買(mǎi)房。只要各方面條件符合，就可以選擇買(mǎi)房，滿(mǎn)足居住或者改善居住條件的需求。

　　“當(dāng)下可以從容選擇房源”

　　●遇繡峰(金地集團(tuán)華北區(qū)副總經(jīng)理)：

　　今年北京樓市逐漸回暖，購(gòu)房者也一直在糾結(jié)是否現(xiàn)在出手買(mǎi)房。實(shí)際上，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，價(jià)格也是在穩(wěn)定的區(qū)間。目前北京住宅供應(yīng)還是比較充足，可以供購(gòu)房者從容地權(quán)衡選擇。

　　但是未來(lái)新增住宅將主要向郊區(qū)擴(kuò)展。想要在城區(qū)或者臨近城區(qū)的地方置業(yè)的購(gòu)房者，最好能盡快做出選擇。

　　“現(xiàn)在是購(gòu)房好時(shí)機(jī)”

　　●郭毅(亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān))：

　　今年至今北京市僅成交了28塊住宅用地�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)速度變快，不出意外這些用地將在明年開(kāi)始供應(yīng)住宅，這也就意味著明年北京的新增住宅將會(huì)變少。另一方面，北京的剛需購(gòu)房群體數(shù)量巨大。因此未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，預(yù)計(jì)明年北京樓市將會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)上行。對(duì)于購(gòu)房者，尤其是剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前無(wú)論是從價(jià)格還是房源數(shù)量來(lái)說(shuō)，都是挑選住宅的好時(shí)機(jī)。

　　記者手記

　　庫(kù)存高筑，以?xún)r(jià)換量仍需繼續(xù)

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)公布的一份數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)商品房待售面積居高不下，2005年待售面積是1.5億平米，而到去年商品房庫(kù)存一直在3億平米以上，今年10月份還在增加，待售面積仍然很高。

　　相對(duì)于周轉(zhuǎn)較快的企業(yè)以?xún)r(jià)換量后手中有錢(qián)，開(kāi)始圈地為下一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)儲(chǔ)地，那些開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)，高庫(kù)存無(wú)疑將資金壓在自己手里，讓資金鏈緊繃，而錯(cuò)過(guò)了下一輪發(fā)展。

　　在北京市場(chǎng)，不少熱銷(xiāo)、提價(jià)的項(xiàng)目都是有著前因后果。有的是年初調(diào)低預(yù)期，低價(jià)入市，獲得購(gòu)房人青睞；有的則是定位精準(zhǔn)、定價(jià)合理而獲得了滿(mǎn)意的成交量。市場(chǎng)的信心是逐步培養(yǎng)起來(lái)的，開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意在越來(lái)越成熟理性的購(gòu)房人面前獲得了認(rèn)可。

　　從調(diào)控以來(lái)近三年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，每年的平均房?jī)r(jià)漲幅在7%左右，與GDP增長(zhǎng)速度相當(dāng)，而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展仍然是樓市發(fā)展的目標(biāo)，房?jī)r(jià)大幅上漲的年代已經(jīng)一去不復(fù)返，開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代也已基本結(jié)束。夢(mèng)想著靠漲價(jià)來(lái)獲取暴利，并不明智。因此，對(duì)于高庫(kù)存的房企來(lái)說(shuō)，繼續(xù)以?xún)r(jià)換量，儲(chǔ)備現(xiàn)金，才是企業(yè)發(fā)展的正道。

　　記者 李捷 方王洋 袁曉瀾

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