在北京昌平,占地約2000畝的泰康之家旗艦社區(qū)正在建設(shè)中。在鄰近社區(qū)500米的位置,新建不久的北京地鐵昌平專線南邵站已經(jīng)啟用,與養(yǎng)老社區(qū)一路之隔的是昌平區(qū)的白浮泉濕地公園。
按照規(guī)劃,這里3年后將出現(xiàn)一個(gè)總建筑面積達(dá)30萬平方米的社區(qū),可容納3000戶居民入住。社區(qū)還規(guī)劃有約8000平方米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院!斑@里將成為一個(gè)高級(jí)養(yǎng)老社區(qū),文化、健身、醫(yī)療、餐飲一應(yīng)俱全!碧┛等藟鄱麻L陳東升如此描述。
業(yè)內(nèi)人士表示,這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目泰康人壽首期投入約40億元。從2009年11月,保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽在行業(yè)內(nèi)的第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)方案,到2010年3月名為泰康之家投資有限公司的投資實(shí)體成立,再到2012年6月,昌平養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目破土動(dòng)工,泰康人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的投資規(guī)劃正逐步落實(shí)。
據(jù)介紹,泰康人壽把這一養(yǎng)老社區(qū)定位為全國示范基地,試點(diǎn)成功后,將向全國連鎖方向發(fā)展。在泰康養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃里,還準(zhǔn)備陸續(xù)在上海、三亞布局類似項(xiàng)目,以后在30多個(gè)省區(qū)發(fā)展連鎖養(yǎng)老社區(qū)。
泰康并不是 一家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的壽險(xiǎn)公司。新華保險(xiǎn)(行情 股吧 資金流)也將開發(fā)養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)寫進(jìn)了公司下一個(gè)五年計(jì)劃。中國人壽(行情 股吧 資金流)旗下投資機(jī)構(gòu)與中冶置業(yè)簽署協(xié)議,開發(fā)河北廊坊的一塊土地用于養(yǎng)老院建設(shè),去年11月,國壽廊坊生態(tài)健康城啟動(dòng)。中國太平集團(tuán)今年7月底在上海投資設(shè)立了太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司,擬投資約20億元在周浦建設(shè)太平養(yǎng)老社區(qū)。
在地產(chǎn)項(xiàng)目破土動(dòng)工同時(shí),泰康人壽隨即推出一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。該計(jì)劃有“樂享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)(分紅型)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函”共同組成,這意味著購買養(yǎng)老產(chǎn)品的同時(shí)也將具有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格。
“這款保險(xiǎn)合同按約定年齡每月領(lǐng)取養(yǎng)老金,可以用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用!碧┛等藟壑砜偛眉嫣┛抵褻EO劉挺軍介紹。
這款養(yǎng)老產(chǎn)品保費(fèi)高達(dá)200萬元,若按十年期交,每年繳納金額為20萬元!梆B(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用有相當(dāng)部分源自此項(xiàng)保費(fèi)收入,因此這種將保險(xiǎn)產(chǎn)品銜接養(yǎng)老社區(qū)的商業(yè)模式意味著保險(xiǎn)業(yè)介入不動(dòng)產(chǎn)投資由此真正落地!敝醒胴(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝演蘇表示。
隨著泰康人壽、中國人壽等險(xiǎn)企啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,保險(xiǎn)公司厲兵秣馬、欲分享養(yǎng)老地產(chǎn)蛋糕的趨勢愈發(fā)明顯。
“當(dāng)前,盈利模式未明是最大難點(diǎn)!睒I(yè)內(nèi)人士指出,雖然不少險(xiǎn)企表示將加快進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐,但尚難找到實(shí)現(xiàn)盈利的范例,這讓投資養(yǎng)老地產(chǎn)的前景也夾帶著一層淡淡的迷霧。險(xiǎn)資要盡快結(jié)束試水摸索階段,收獲養(yǎng)老地產(chǎn)的開拓成果,須邁過創(chuàng)新盈利模式、明確土地性質(zhì)、深耕配套服務(wù)三道坎。
拓展保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條
保險(xiǎn)業(yè)之所以涌入養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情高漲,與相關(guān)政策鼓勵(lì)密不可分。
國務(wù)院辦公廳曾印發(fā)《“十二五”社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)》,提出90/07/03模式,即老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會(huì)養(yǎng)老、3%為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。目前,各地方政府都在積極引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。在北京市國土局編制的《北京市2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中,養(yǎng)老設(shè)施用地首次被納入土地供應(yīng)計(jì)劃,明確將通過財(cái)政、土地供應(yīng)等政策支持的手段吸引社會(huì)資本投資。廣東、四川等地也計(jì)劃將養(yǎng)老綜合用地納入土地供給計(jì)劃。貴州則明確,對(duì)于老年住宅項(xiàng)目用地,可以不通過“招拍掛”,而是由開發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓,以減少土地成本。
保險(xiǎn)資金在拿地方面無疑具有優(yōu)勢。在沈陽市東陵區(qū)泗水科技城19宗地塊拍賣會(huì)上,46萬平方米的地塊大部分被合眾人壽以養(yǎng)老用地的名義拿到。
在保監(jiān)會(huì)層面,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資已放松門檻,允許險(xiǎn)資投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品,賬面余額合計(jì)調(diào)整為不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的20%,改變了不動(dòng)產(chǎn)不超過5%、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計(jì)劃不超過10%的規(guī)定。這意味著20%的資產(chǎn)額度在理論上完全可以用來投資不動(dòng)產(chǎn)。按照超6萬億的保險(xiǎn)資金來測算,保險(xiǎn)資金涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的 規(guī)?蛇_(dá)12000億元。
“保監(jiān)會(huì)現(xiàn)在的思路是鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金進(jìn)入民生領(lǐng)域,養(yǎng)老地產(chǎn)即是其一。保監(jiān)會(huì)考慮放松這方面的限制,除了上述考慮之外,還有重要一點(diǎn)就是拓展保險(xiǎn)公司的產(chǎn)業(yè)鏈。”前任保監(jiān)會(huì)資金運(yùn)用部主任孫建勇指出,“保險(xiǎn)業(yè)目前有人身險(xiǎn)、健康險(xiǎn)、養(yǎng)老險(xiǎn)等多種產(chǎn)品,同時(shí)為更好地實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)服務(wù),也和醫(yī)療機(jī)構(gòu)有所合作,涉足健康管理行業(yè),這都是現(xiàn)有的資源。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做起來,這些產(chǎn)品和服務(wù)將在養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)上形成一條完整的鏈條。保險(xiǎn)業(yè)不再是賣出一張保單的一錘子買賣,而會(huì)在投資管理、醫(yī)療服務(wù)、地產(chǎn)投資等領(lǐng)域全面獲益!
監(jiān)管部門的上述思路在陳東升那里有了具體的內(nèi)涵。“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū),可以將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長20年至30年!标悥|升指出,作為一種嶄新的商業(yè)模式,養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品,同時(shí)帶動(dòng)了下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等!鞍凑绽硐霠顟B(tài)預(yù)計(jì),若養(yǎng)老社區(qū)的客戶入住率相對(duì)穩(wěn)定,達(dá)到90%以上,入住期限大多數(shù)在8年至10年,這相當(dāng)于一次性銷售了10年的期交保險(xiǎn)。”陳東升解釋。
亟待創(chuàng)新盈利模式
相較于泰康人壽的高調(diào)與積極,其他保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的嘗試卻顯得低調(diào)且緩慢。如新華人壽曾透露其在北京延慶的項(xiàng)目7月左右會(huì)開工,但時(shí)至近日未有下文,公司示意“低調(diào)慎言”。中國人壽在廊坊的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在去年11月啟動(dòng)后也未有新的進(jìn)展。
“目前就養(yǎng)老綜合用地中各部分的比例,如建筑物、醫(yī)療設(shè)施等并未有相關(guān)細(xì)則,如何確定養(yǎng)老綜合用地性質(zhì)也存在障礙。為了約束保險(xiǎn)公司,保監(jiān)會(huì)規(guī)定,防止險(xiǎn)資以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷售商品房,這意味著險(xiǎn)企只能長期持有養(yǎng)老物業(yè),以只租不售的模式經(jīng)營實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。由于回報(bào)周期長,這加大了投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此在實(shí)際操作中,怎么設(shè)計(jì)既能符合監(jiān)管規(guī)定,又能保證盈利,存在困難。”保監(jiān)會(huì)相關(guān)人士指出,當(dāng)前部分險(xiǎn)企在大規(guī)模拿地之后,后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)推進(jìn)緩慢也與此有關(guān)。
而早在2010年已宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的萬科、保利等地產(chǎn)公司,在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐上多是在商品房開發(fā)中劃定一小部分區(qū)域配備醫(yī)療服務(wù)站、配建一兩棟養(yǎng)老住宅,項(xiàng)目盈利仍是靠出售傳統(tǒng)房地產(chǎn),并沒有創(chuàng)造出新的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式。
“由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)沒有明確規(guī)定,房企要通過招拍掛獲取土地,可投資回報(bào)周期卻長達(dá)7至10年,投資高、回報(bào)低。再加之養(yǎng)老人群的特殊性,必須要有完善的物業(yè)服務(wù),包括家政、醫(yī)護(hù)、保健等,這對(duì)于以往擅長快速回收資金的房地產(chǎn)企業(yè)來說,實(shí)在是缺乏操作經(jīng)驗(yàn)!笔缆(lián)地產(chǎn)(行情 股吧 資金流)有關(guān)人士指出,這也是部分傳統(tǒng)房企借養(yǎng)老之名行圈地之實(shí)為人詬病的原因。
養(yǎng)老地產(chǎn)如何盈利是當(dāng)下行業(yè)遇到的難題。這不僅涉及到市場蛋糕的大小,還涉及到消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。目前,購買泰康人壽養(yǎng)老計(jì)劃的客戶多是公司積累的優(yōu)質(zhì)客戶,其對(duì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老消費(fèi)的理念比較超前!叭翎槍(duì)非保險(xiǎn)客戶或非高消費(fèi)人群,養(yǎng)老地產(chǎn)銷售推廣確實(shí)存在困難。”泰康人壽內(nèi)部人士表示,“北京的項(xiàng)目作為試點(diǎn),意義重大!
業(yè)內(nèi)人士指出,泰康人壽的“試水”經(jīng)歷或?yàn)殡U(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展路徑提供借鑒。首先,應(yīng)當(dāng)抓緊研究老年人消費(fèi)行為和消費(fèi)理念,創(chuàng)新盈利模式,進(jìn)而明確定價(jià)和收益目標(biāo);其次,有關(guān)部門應(yīng)盡快明確養(yǎng)老地產(chǎn)土地認(rèn)定性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),為企業(yè)設(shè)定合理進(jìn)入門檻,遏制部分企業(yè)當(dāng)前借養(yǎng)老之名圈地的短視行為;最后,盡快確立人員資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),打消消費(fèi)者對(duì)后續(xù)配套服務(wù)疑慮,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營。若上述問題得到解決,養(yǎng)老地產(chǎn)有望進(jìn)入大發(fā)展的黃金機(jī)遇期。(丁冰)
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