雖然萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等品牌地產(chǎn)大鱷先后成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團隊，部分險資也已進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，但業(yè)內(nèi)人士認為，這一行業(yè)的市場競爭程度仍處于較低階段，發(fā)展前景廣闊。

　　由于養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏完善的商業(yè)模式，導致該產(chǎn)業(yè)面臨不小的開發(fā)風險。其項目占地面積通常較大，且多位于郊區(qū)，在土地獲取的過程中容易遭遇政策“紅線”。因此，金融和土地政策支持或成為破解養(yǎng)老地產(chǎn)困境的關鍵。

　　市場前景誘人

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的概念最近幾年才被業(yè)界廣泛關注提出。按照全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的解釋，養(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式——復合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關產(chǎn)業(yè)進行整合。與教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等概念類似，我國養(yǎng)老地產(chǎn)更多依托于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景廣闊已為業(yè)內(nèi)所公認，首要因素在于我國將進入老齡化社會。有專家測算，到2020年，老齡人口將近總?cè)丝诘?0%。當前養(yǎng)老機構(gòu)的床位缺口超過300萬張，未來這一數(shù)據(jù)還可能繼續(xù)擴大。

　　其次，有專家測算，當人均GDP達到3000美元以上之后，對于醫(yī)療保健等服務需求將大幅度上升。此外，我國養(yǎng)老服務行業(yè)也處在起步階段，面臨市場化嚴重不足、市場規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實問題。

　　上述因素決定了依托于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景頗為廣闊。萬科集團副總裁毛大慶就曾表示，包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)，整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是“朝陽產(chǎn)業(yè)”。當前投入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的，既有萬科、保利、華潤等房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，也有中國人壽(601628,股吧)、泰康人壽等保險企業(yè)。一些地方房企與民間資金也在以養(yǎng)老名義拿地做項目。總體而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍處在初級階段。

　　有專家指出，與普通住宅地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)在項目選址、建筑風格、社區(qū)規(guī)劃、配套設施、物業(yè)管理等方面都有特定要求。此外，不同年齡階段的老人需要不同的服務，這也對養(yǎng)老地產(chǎn)提出了更高要求。

　　現(xiàn)階段，我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構(gòu)基本屬于虧損或微利狀態(tài)，大都需要民政部門補貼才能維持運轉(zhuǎn)。而商業(yè)化運作的養(yǎng)老機構(gòu)，尚未出現(xiàn)相對成熟的運作模式。

　　商業(yè)模式待解

　　在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，社會資本投入養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐之所以較為緩慢，主因在于尚未探索出成熟的商業(yè)模式。據(jù)悉，當前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)中，除保險資金推出的專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，還包括開發(fā)商以配建形式推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，或全項目的養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　在盈利模式上，包括投資者長期持有、出售、出售與持有相結(jié)合等方式。運營中則分為兩種主要方式，即住宅建設與社區(qū)管理相結(jié)合、住宅建設與社區(qū)管理相分離。

　　根據(jù)專家的調(diào)研，盡管上述方式各有優(yōu)劣，但給投資者帶來的資金和運營壓力均較大。業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期通常在10年以上，若沒有足夠的資金實力或外部融資支撐，投資者承受的壓力很大。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的前期策劃和準備，也需要較高成本。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報率的要求多在8%-10%，低于投資住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的回報率，保險資金期望的投資回報率則在10%及以上。目前來看，這一目標并不容易達到。有業(yè)內(nèi)人士表示，國家和地方政府、銀行機構(gòu)應對養(yǎng)老社區(qū)的建設給予一定政策支持和利率優(yōu)惠，并應鼓勵實行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，支持養(yǎng)老社區(qū)建設。

　　事實上，在不少房地產(chǎn)開發(fā)商看來，除資金外，土地政策困境也制約養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)悉，養(yǎng)老地產(chǎn)項目多選址在離市區(qū)較遠、環(huán)境較好的地方，且占地面積較大。多數(shù)投資者希望能獲得政策支持，甚至以劃撥等低成本方式供應土地。

　　由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目不同于由政府提供的社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老住房，帶有盈利性質(zhì)，從政策角度而言，劃撥供地不可行。在現(xiàn)有的制度下，只能采取招拍掛的方式獲取土地。這樣的高成本往往令開發(fā)商難以承受。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，要推進養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，政策優(yōu)惠必不可少。除金融優(yōu)惠政策外，還應結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的特點，出臺相關土地供應政策及規(guī)范措施。(記者 張敏)

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