樓市政策，正在全速逆轉(zhuǎn)。

　　據(jù)媒體報道，近日，福州率先“松綁”限購政策：在五城區(qū)買房，無須提供12個月社保或個稅證明。

　　這意味著，實行6年之久的限購政策，開始松動了。

　　自此，福州也成為繼鄭州、哈爾濱之后第三個率先松綁“救市”的二線省會城市。

　　樓市政策逆轉(zhuǎn)，影響有多大？

　　01

　　三大省會，在不同層面完成了對樓市核心調(diào)控政策的全面“突圍”。

　　眾所周知，這一輪樓市調(diào)控擁有五大核心工具：

　　一是限購，二是限貸，三是限售，四是限價，五是房地產(chǎn)稅。

　　這些核心政策，都開始松動了。

　　鄭州，是全國 取消“認房又認貸”的城市，也是 重提“棚改貨幣化安置”的城市，更是這一輪打響松綁第一槍的二線省會。

　　繼鄭州之后，哈爾濱更是明確廢止限售政策，從而成為全國 取消限售的二線省會。

　　此前在哈爾濱主城區(qū)購房，3年之后上市交易。取消限售之后，所有房子均可直接上市流通。

　　相比鄭州、哈爾濱，福州更進一步，直接對調(diào)控更為核心的限購政策出手。

　　過去幾年，雖然各地松綁不斷，但更多還是以人才政策之名行變相松綁之實，只敢在限購的高墻之上“悄悄”打開一道小門，而大門洞開、圍墻從此形同虛設的還是首次。

　　至于限價，也早已處在松綁的邊緣。

　　很多城市已經(jīng)或明或暗降低了新房限價的門檻，更有不少城市試圖在二手房指導價上做出更多動作。

　　日前，針對市場有關“深圳二手房參考價將上調(diào)3%-5%”的傳言，深圳市住建部門表示，會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應調(diào)整。

　　曾經(jīng)將房價一度打了7折的二手房指導價，或?qū)⒚媾R前所未有的大變動。

　　至于房地產(chǎn)稅，至少在2022年都不再是市場預期的范疇。

　　日前，財政部有關負責人在接受新華社采訪時表示，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

　　這意味著，本來已經(jīng)箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點，又要推遲了。

　　樓市和房企，迎來了前所未有的喘息之機。

　　02

　　為什么率先突圍的是這些省會？

　　歷史經(jīng)驗反復告訴我們，越是最早松綁、越早最急于刺激托底的地方，市場形勢就越嚴峻，來自基本面的支撐就越弱。

　　雖然房價只是小幅回調(diào)，但大多數(shù)城市已經(jīng)開始面臨土地流拍、市場冰封的壓力。

　　從官方數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)城市房價跌幅不到5%，部分省會房價仍有一定漲幅。

　　以這一輪率先出手的三個省會來看，相比于2020年，哈爾濱房價下跌5.9%，鄭州下跌1.1%，而福州則上漲3.8%。

　　雖然房價并未出現(xiàn)大幅回調(diào)，但市場成交嚴重萎靡，一旦“有價無市”成為現(xiàn)實，再高的房價最終都無法維持。

　　要知道，這些省會樓市庫存，基本都創(chuàng)出了新高。

　　數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱新房去化周期超過30個月，鄭州為20個月，福州為18.6個月，全線超出12個月的警戒線。

　　取消限售的哈爾濱，經(jīng)濟長期在低位徘徊，而人口流失的速度有增無減。

　　2021年，哈爾濱GDP為5351.7億元，不及山東臨沂、陜西榆林、浙江金華等普通地級市。

　　要知道，早在20年前，哈爾濱GDP一度位居全國TOP20之列。

　　比經(jīng)濟形勢更嚴峻的是人口。

　　2010-2020年，哈爾濱常住人口從1063.6萬減少到1000.9萬，人口萎縮62.7萬，成為全國 人口負增長的省會城市。

　　與鄭州、哈爾濱相比，福州經(jīng)濟發(fā)展勢頭正猛。

　　2021年，福州GDP達1.13萬億，不僅躍居全國20強，而且時隔20多年首次超過泉州，躋身全省首位。

　　這是強省會、強都市圈戰(zhàn)略助力的結果，這在《官宣！第5個 都市圈來了》中有詳細論述。

　　對于福州來說，如何更進一步，鞏固全省第一大市之位，穩(wěn)定房地產(chǎn)恐怕也是其中不可或缺的一環(huán)。

　　04

　　與二線省會相比，三四線城市的壓力更大。

　　二線省會普遍都出臺過嚴格的樓市調(diào)控政策，市場正常需求遭到一定抑制，而松綁本身就是一種“武器”，對市場能起到一定刺激作用。

　　三四線城市，本身就沒有多少調(diào)控可言，既無限購也無限售，門檻本來就已低到地板上，所以借松綁來釋放政策利好的空間幾乎不存在。

　　這是一方面。

　　更嚴重的是，三四線城市的樓市普遍創(chuàng)下歷史新高，去化周期超過2年乃至3年的不是孤例。

　　數(shù)據(jù)顯示，一線城市去化周期為12.96個月，二線18.05個月，三四線去化周期已達到23.25個月，迫近疫情期高位。

　　根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，全國去化周期 的10個城市：

　　防城港、連江、大連、煙臺、河源、梅州、福清、惠州、銅陵、北海。

　　其中，防城港的去化周期超過90個月（7-8年），堪稱歷史之最。

　　2022年2月末去化周期TOP20城市

　　這背后的原因同樣不難理解。

　　一方面，三四線城市的經(jīng)濟基本面普遍較弱，且面臨人口持續(xù)流出的嚴峻壓力。

　　另一方面，棚改貨幣化基本已經(jīng)收官，維系三四線高房價的最大支撐不復存在。

　　因此，面臨經(jīng)濟、人口基本面之變，即便出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的大松綁，對三四線城市的提振效應也相對有限。

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