2015年堪稱(chēng)南京“地王孵化年”，全年拍出20多個(gè)地王，面粉趕超面包價(jià)的趨勢(shì)也催生了眾樓盤(pán)價(jià)格不斷上漲，一些“地王”項(xiàng)目，紛紛采用高端定位，精裝產(chǎn)品，學(xué)區(qū)房等方式拉開(kāi)房?jī)r(jià)。2016年能否延續(xù)2015高增長(zhǎng)的勢(shì)頭?消費(fèi)者是否回歸理性?又能做出怎樣的產(chǎn)品來(lái)面對(duì)突飛猛進(jìn)的房?jī)r(jià)?現(xiàn)在“地王”頻出，未來(lái)對(duì)于設(shè)計(jì)的品質(zhì)越來(lái)越嚴(yán)格，對(duì)于項(xiàng)目操盤(pán)能力也提出了新的要求，新的高度。“地王”產(chǎn)生對(duì)于市場(chǎng)、對(duì)于消費(fèi)者也是新的挑戰(zhàn)。
2016年4月23日，由點(diǎn)數(shù)文化與地產(chǎn)線攜手朗道國(guó)際設(shè)計(jì)、日清設(shè)計(jì)、山水比德于南京舉辦的“地王趨勢(shì)下的產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略”地產(chǎn)高端論壇圓滿落幕。
蒞臨現(xiàn)場(chǎng)的不僅有一線城市多位知名設(shè)計(jì)師，更有多位知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高管到場(chǎng)，伴隨地王項(xiàng)目的不斷刷新，設(shè)計(jì)師們?nèi)绾瓮ㄟ^(guò)有效的手段輔助開(kāi)發(fā)商突破售價(jià)天花板，將燙手的高價(jià)轉(zhuǎn)換成為利潤(rùn)高保證?現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了一場(chǎng)別開(kāi)生面的討論。
VR體驗(yàn)
活動(dòng)主持：點(diǎn)數(shù)文化合伙人《地產(chǎn)線》雜志運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 盛隨兵
【嘉 賓 分 享】
朗道國(guó)際設(shè)計(jì) 執(zhí)行董事 葉翀嶺
《地產(chǎn)白銀時(shí)代的景觀設(shè)計(jì)》
在地產(chǎn)圈待了這么多年，我們平常會(huì)碰到這樣一個(gè)問(wèn)題，黃金時(shí)代下怎么處理，白銀時(shí)代下又有什么策略，新政下又該怎么考慮，現(xiàn)在又是“地王”頻現(xiàn)前提之下我們又應(yīng)該怎樣去做產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，考慮溢價(jià)?
問(wèn)題多了以后我們就在思考，不管市場(chǎng)情況怎么去變、政策怎么去變，是不是應(yīng)該抓住兩個(gè)層面思考問(wèn)題。第一個(gè)層面就是開(kāi)發(fā)商層面如何有效控制成本;第二個(gè)層面是未來(lái)我們的購(gòu)買(mǎi)者、業(yè)主需求，如何滿足他們的生活，滿足他們的各種體驗(yàn)，同時(shí)又能滿足他們審美需求，如果從這兩個(gè)角度來(lái)看的話，景觀或者整個(gè)產(chǎn)品打造就變的相對(duì)來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)單一點(diǎn)，而不會(huì)隨著政策變化，隨著行情的變化，思路上有太大的波動(dòng)。
并詳剖上海-萬(wàn)科陸家嘴翡翠濱江、上海-萬(wàn)科翡翠雅賓利、上海-萬(wàn)科云間傳奇、南京-中航樾公館、蘇州-頤和灣花園、成都-海航香頌湖國(guó)際社區(qū)為例，展示更多項(xiàng)目背后設(shè)計(jì)的故事。
日清設(shè)計(jì) 副總建筑師 李競(jìng)
《社區(qū)場(chǎng)景的提升以及重構(gòu)——“地王光環(huán)下”的高溢價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)啟示》
當(dāng)“面粉”比“面包”貴時(shí)，當(dāng)普通“面包”難以收回高地價(jià)成本時(shí)，當(dāng)客戶不再滿足于僅有“面包”帶來(lái)的基本需求，當(dāng)客戶對(duì)于基本需求之外的需求越來(lái)越多時(shí)，我們?cè)趺醋?ldquo;面包”?
我們?cè)噲D創(chuàng)造一種更適合地王模式下的“面包”，它是且不僅是“面包”，在滿足基本需求之外，它有更多復(fù)合屬性，滿足人們?nèi)找嬖黾拥纳?ldquo;欲望”，SO：我們要做的是一款“點(diǎn)心”，溫飽之上，又不只圖奢華，各方面都做到均衡最佳，終極方向——即打造一款【高售價(jià)】【熱賣(mài)】的【人氣】“點(diǎn)心”。
策略有四
規(guī)劃獨(dú)特、豪氣、有亮點(diǎn)即可區(qū)別于周邊其他樓盤(pán)，即一見(jiàn)鐘情;
立面精致、經(jīng)典、設(shè)計(jì)考究，處處彰顯尊貴且體現(xiàn)精湛細(xì)節(jié)，即再見(jiàn)傾心;
戶型配比適宜、高贈(zèng)送率、有爆點(diǎn)，誠(chéng)意戶型足夠打動(dòng)人心，即可讓人深思熟慮;
除此之外需要更多的附加值，例如智能家居系統(tǒng)、綠色建筑體系、健康主題社區(qū)等都可作為點(diǎn)睛之筆大大提升樓盤(pán)的溢價(jià)率。
究其核心策略是社區(qū)場(chǎng)景的提升以及重構(gòu)，旨在重新定義一系列新的生活場(chǎng)景，改善以及加強(qiáng)社區(qū)與居民之間的和諧關(guān)系，例如強(qiáng)調(diào)場(chǎng)景流線，強(qiáng)調(diào)情感體驗(yàn)與功能體驗(yàn)，將社區(qū)功能更多的互相滲透以及引入，重視居住者的感受。
山水比德 創(chuàng)始人 集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席設(shè)計(jì)師 孫虎
《地王之策》
任何事物的發(fā)展，都有其過(guò)程。過(guò)去的階段，我們追求豪奢、奢華......隨著時(shí)間推移，當(dāng)下對(duì)地王有了新的理解和定義：推動(dòng)產(chǎn)品更新、再造區(qū)域價(jià)值、重塑城市的美學(xué)、創(chuàng)新城市生活，而這也正是山水比德一直所倡導(dǎo)與實(shí)踐的......
解決之道——新山水
新山水，一部走向未來(lái)的景觀詩(shī)學(xué)。即要，根植于山水的自然精神與文化價(jià)值，以人比德于自然的情感交流為媒介，重塑城市生活美學(xué)，創(chuàng)新當(dāng)下生活的方式，通過(guò)新科技、新工藝與新材料等實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品更新、賦予區(qū)域高溢價(jià)，為一切生命進(jìn)化的信息流動(dòng)建構(gòu)詩(shī)意空間。
保駕護(hù)航新模式——造園
我們不僅有著一部走向未來(lái)的景觀詩(shī)學(xué)，更有一個(gè)護(hù)航的新模式。即，以設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的設(shè)計(jì)施工一體化模式造園。
1. 施工前置，與設(shè)計(jì)同步介入
2.1 助力設(shè)計(jì)，解決項(xiàng)目難點(diǎn)
2.2 助力設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目亮點(diǎn)
3. 設(shè)計(jì)全程跟蹤
3.1 助力施工，保證設(shè)計(jì)意圖完美落地
3.2助力施工，確保綠化氣質(zhì)
3.3 助力施工，解決不可預(yù)測(cè)性問(wèn)題
4. 工程管理，實(shí)現(xiàn)一體化目標(biāo)的最后保證
園林營(yíng)造的未來(lái)趨勢(shì)
“造園”不僅將業(yè)主方、設(shè)計(jì)方和施工方有機(jī)地協(xié)同在同一個(gè)合作平臺(tái)上無(wú)縫對(duì)接，以專(zhuān)業(yè)與管理的交互，減少專(zhuān)業(yè)內(nèi)耗，降低項(xiàng)目成本與管理風(fēng)險(xiǎn)，更是在匠人精神的引導(dǎo)下注重細(xì)節(jié)追求完美與極致，確保最終精品效果的實(shí)現(xiàn)，最終達(dá)成高溢價(jià)的呈現(xiàn)。
【頭 腦 風(fēng) 暴】
睿風(fēng)建筑 設(shè)計(jì)總監(jiān)、總經(jīng)理 錢(qián)明波
#創(chuàng)新#
以萬(wàn)科樂(lè)高plus產(chǎn)品為例，該產(chǎn)品最早來(lái)自于五、六年前，萬(wàn)科給的任務(wù)是研究極限容積率的別墅產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)是面對(duì)東北坍塌市場(chǎng)，無(wú)論是“地王”還是非“地王”都是這樣，洼地特別多，而且研發(fā)一種極限容積率，能夠接近洋房的別墅，保證地不虧錢(qián)，萬(wàn)科還是很有情懷的。
以前做洋房，大概容積率標(biāo)準(zhǔn)是1.2左右，現(xiàn)在是把五層、六層房子搬到地上去，通過(guò)組織作為大的供應(yīng)，把所有私有化面積提高到80%—90%，帶來(lái)很大的溢價(jià)，對(duì)于設(shè)計(jì)師帶來(lái)不同的設(shè)計(jì)規(guī)劃，所以我覺(jué)得樂(lè)高系列，有沒(méi)有可能被逼出來(lái)之后，反而創(chuàng)造新的生活方式。
上海證大房地產(chǎn) 副總裁 朱曉涓
#文化#
地產(chǎn)線去年在南京證大九間堂，也做了這樣一個(gè)論壇——《設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值》，就當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢(shì)，尤其是南京“地王”的頻頻出現(xiàn)，作為地產(chǎn)商當(dāng)中的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，怎么樣把產(chǎn)品做到極致，做出怎樣的應(yīng)對(duì)之策。這也是設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值的一種延伸。
地價(jià)越貴，產(chǎn)品要做的越好，產(chǎn)品力越強(qiáng)，才可能迎合市場(chǎng)，并且打動(dòng)客戶最敏感的點(diǎn)。南京九間堂拿地倒不是很昂貴，但是在低密度別墅當(dāng)中比較稀缺，作為上海九間堂的一個(gè)升級(jí)，原班人馬從設(shè)計(jì)到景觀到室內(nèi)，保證產(chǎn)品有一個(gè)基準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。
在南京這樣一個(gè)有山有水的地方，項(xiàng)目跟山水結(jié)合，尤其在戶型方面都是迎合南京豪宅市場(chǎng)做的仔細(xì)定位和研究，目前一期基本上賣(mài)完，無(wú)論是同行、還是客戶口碑都非常好，無(wú)論房?jī)r(jià)怎么漲，市場(chǎng)是怎么樣，我們用心來(lái)做精品，用設(shè)計(jì)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值，在精神層面，文化層面塑造一些更多的價(jià)值點(diǎn)，讓客戶對(duì)價(jià)值有更多的體驗(yàn)，這個(gè)可能是我們大家達(dá)成的共識(shí)，也是今后一直要做的研究方向。
朗詩(shī)地產(chǎn) 上海設(shè)計(jì)總監(jiān) 從琨
#人文#
說(shuō)到文化，最近朋友圈在講宋美齡美國(guó)的房子在拍賣(mài)，參與者大都是華裔，那是因?yàn)槊绹?guó)人只是覺(jué)得那是一個(gè)好房子，華裔對(duì)房子的文化有更強(qiáng)的感觸，所以會(huì)對(duì)它更感興趣。
其實(shí)文化并不是一個(gè)虛東西，是跟人習(xí)慣相關(guān)的。我們所處的是中國(guó)，本身跟美國(guó)文化是不一樣的。
所以就 “地王”趨勢(shì)下產(chǎn)品設(shè)計(jì)而言，這種設(shè)計(jì)是針對(duì)業(yè)主的，業(yè)主其實(shí)有一種地域性，中美生活差異很大，我們美國(guó)公司交流產(chǎn)品也是在做相關(guān)的設(shè)計(jì)，都是在做客戶研究，所以說(shuō)我們現(xiàn)在在“地王”趨勢(shì)下對(duì)客戶需求做深層次研究，打造客戶的痛點(diǎn)。
“地王”是投資性的，這僅僅是對(duì)我們商家或者開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)地塊評(píng)判，這個(gè)投資行為一旦結(jié)束，剩下的就不是商業(yè)情況，或者說(shuō)做成產(chǎn)品，這時(shí)候我不認(rèn)為“地王”一定會(huì)做一個(gè)豪宅，但一定是做一個(gè)好的產(chǎn)品。
好產(chǎn)品一定是能夠打動(dòng)用戶的，過(guò)了快速擴(kuò)張的階段以后，產(chǎn)品一定是更加的人性化，更以人為本沉淀出來(lái)了的，我理解“地王”趨勢(shì)下產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更多的是關(guān)注客戶，更多關(guān)注客戶的需求。我們提供給業(yè)主的不是一個(gè)住宅，或者是一個(gè)院落，而是一個(gè)生活方式。
蘇寧置業(yè) 執(zhí)行總裁助理 耿大治
#主動(dòng)與被動(dòng)#
“地王”趨勢(shì)下的產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略，是為了應(yīng)對(duì)“面粉”比“面包”貴這種現(xiàn)象的，可以分為兩種策略。
主動(dòng)策略：注力研發(fā)設(shè)計(jì)新產(chǎn)品
被動(dòng)策略：邊蓋邊等 土地升值
這兩種策略并無(wú)優(yōu)劣之分，對(duì)于他們的選擇，是跟隨著時(shí)代大背景的。
上海富力地產(chǎn) 設(shè)計(jì)經(jīng)理 曹健
#一體化#
前面提到仁恒的社區(qū)，仁恒的產(chǎn)品相對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，偏中年人比較多，所以仁恒的業(yè)主基本上對(duì)房型的要求比較方正，而且仁恒的很多公共產(chǎn)品都是壓在地下，地面以上就是樣板區(qū)，場(chǎng)地上看上去很大氣。產(chǎn)品的精裝修、包括雙會(huì)所概念，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較前端的，建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候室內(nèi)設(shè)計(jì)已經(jīng)參與進(jìn)來(lái)，同時(shí)施工工藝方面要求比較高，追求好的產(chǎn)品，來(lái)實(shí)施的話必須要有一體化的工程，所以說(shuō)施工前置也是有一定的道理。
【提 問(wèn) 環(huán) 節(jié)】
#套路#
我一直很認(rèn)同的一句話“潮流只能等不能追”，現(xiàn)在所說(shuō)的“地王“趨勢(shì)就是一種已經(jīng)到來(lái)的潮流。就“地王”概念來(lái)理解我認(rèn)為這是一種套路。就像流拍可能是下一個(gè)開(kāi)發(fā)商想花更少的錢(qián)拿這塊地一樣。我走過(guò)最深的套路就是兩位大師手下設(shè)計(jì)師的套路，但設(shè)計(jì)師做了一些東西，最終也逃不過(guò)政府的套路。講這個(gè)“地王”趨勢(shì)下的產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略，從設(shè)計(jì)本身來(lái)講，“地王”趨勢(shì)下所謂的策略，有一些什么特點(diǎn)?有哪些是以前沒(méi)有嘗試過(guò)，或者我們即將等來(lái)什么樣的策略?
日清設(shè)計(jì) 副總建筑師 李競(jìng)
我覺(jué)得你說(shuō)的套路確實(shí)是有，現(xiàn)在我們好像確實(shí)是陷入了這么一種套路的循環(huán)，很多人也都在嘗試做所謂的新型產(chǎn)品，但是我總是覺(jué)得不能那么消極，同樣一件事情和不同人做，結(jié)果也會(huì)不一樣。都是套路的話，那么原則上來(lái)講回頭看五年前的地產(chǎn)是怎么樣，你會(huì)發(fā)現(xiàn)我們是有進(jìn)步的。如果一定要提到所謂套路，套路越來(lái)越清晰，越來(lái)越關(guān)注人性化的需求，人性化的設(shè)計(jì)，我們談的所有策略其實(shí)是圍繞人來(lái)講，所謂的套路所有研發(fā)、策略也是為了人，圍繞這個(gè)套路我們還有進(jìn)步空間，這恰恰是設(shè)計(jì)師的價(jià)值。設(shè)計(jì)師不在于開(kāi)天辟地的創(chuàng)新，而是在于前人的微創(chuàng)新。而且是持續(xù)的不斷的做創(chuàng)新，我覺(jué)得這個(gè)可能是更有意義的事情。
朗詩(shī)地產(chǎn) 上海設(shè)計(jì)總監(jiān) 從琨
套路一定會(huì)有，套路作為設(shè)計(jì)公司來(lái)講是一種營(yíng)銷(xiāo)手段必須要有的，特別是現(xiàn)在我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越聰明，設(shè)計(jì)公司也是相對(duì)應(yīng)成長(zhǎng)的。
山水比德 創(chuàng)始人 集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席設(shè)計(jì)師 孫虎
首先，我覺(jué)得你是不按套路出牌的人，實(shí)際上我們肯定都是一個(gè)套路前提下去做的，在這個(gè)套路底下有的人牌打的好，有的人打的不好。但是只有在積累基礎(chǔ)上才會(huì)有創(chuàng)新，套路打熟了之后就打點(diǎn)微創(chuàng)新的創(chuàng)新的。
朗道國(guó)際設(shè)計(jì) 執(zhí)行董事 葉翀嶺
我覺(jué)得你能把內(nèi)在的規(guī)律簡(jiǎn)單說(shuō)成是套路，其實(shí)是一種很好思維，能把復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化。在我看來(lái)實(shí)際上所謂的套路，其實(shí)就是在應(yīng)對(duì)一件事情的時(shí)候，內(nèi)在的邏輯。我們這幾年里看到很多樣板房，樣板房都有非常清晰的邏輯，這可以說(shuō)成套路，每個(gè)樣板房處理的都不太一樣，風(fēng)格不一樣，人的體驗(yàn)不一樣，這些都可以歸在邏輯體系下，但不同的創(chuàng)新，我們最終如果想讓樓盤(pán)比較好，給客戶更多體驗(yàn)，我們關(guān)注的是正確的邏輯后面所產(chǎn)生的結(jié)果，我覺(jué)得你以后可以更多關(guān)注后面呈現(xiàn)出來(lái)的東西。
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