原標(biāo)題：家長千萬買小開間只是雞娃開始 你們有學(xué)區(qū)焦慮嗎？
“總算是‘上岸’了。再晚半個月，可就和牛小無緣了。”
3月16日下午，許玥在北京市海淀區(qū)的一個售樓處內(nèi)簽下二手房買賣合同后，望著馬路對面中關(guān)村第三小學(xué)（萬柳校區(qū)）（下稱“中關(guān)村三小”）的粉色教學(xué)樓，和一群正擁擠在校門外翹首以盼孩子放學(xué)的家長，她長舒了一口氣。
按照慣例，每年5-6月，北京各城區(qū)將開展義務(wù)教育階段的入學(xué)工作，這就意味著3-4月，是當(dāng)年“買房入學(xué)”的最后時間，而許玥正是趕上落戶上學(xué)末班車的家長之一。
回想起自己“秒簽”二手房的經(jīng)歷，許玥至今還心有余悸。她最終選定的小區(qū)叫蜂鳥家園，位于海淀萬柳區(qū)，對應(yīng)著北京“一流一類”的名校——中關(guān)村三小，一直以來，該小區(qū)有著“海淀學(xué)區(qū)房天花板”的稱號。根據(jù)蜂鳥家園的一位房地產(chǎn)銷售經(jīng)理介紹，在過去半年里，該小區(qū)內(nèi)房源均價上漲了300萬元左右，并一度出現(xiàn)無房可售的現(xiàn)象。目前，每平方米的均價已達(dá)到20萬元以上，需求卻只增不減，預(yù)計3月份成交量可達(dá)50余套。
蜂鳥家園小區(qū)緊鄰中關(guān)村三�。ㄈf柳校區(qū)），建成于2003年，共4棟樓。 吳斯旻/攝
不同于“突擊買房”的許玥，另一個北京媽媽麻寧決心“籌備在前”。她告訴第一財經(jīng)，從備孕時起，她和愛人就開始找房。最近，孩子剛滿70天的她在東城區(qū)看中了一套約50平方米的學(xué)區(qū)房。但正當(dāng)她盤整好資金的時候，這套掛價510萬元的房子，一夜間跳漲40萬元。
第一財經(jīng)記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，海淀上地、萬柳，西城金融街、德勝等區(qū)域的二手學(xué)區(qū)房市場出現(xiàn)明顯升溫，并呈現(xiàn)出房源少、報備客流量大、溢價高和成交量多的特點(diǎn)。有行業(yè)資深人士透露，自去年下半年起，海淀和西城的多個熱點(diǎn)學(xué)區(qū)的二手房價格漲幅在10％——15％左右。
23日，據(jù)海淀房管局官方微信公眾號“海淀房管”消息，近期，海淀區(qū)房管局聯(lián)合區(qū)市場監(jiān)管局對上地、萬柳等區(qū)域房屋交易中介機(jī)構(gòu)，加大執(zhí)法檢查力度對涉嫌炒作“學(xué)區(qū)房”概念、借機(jī)哄抬房價、代理未經(jīng)房主書面授權(quán)委托房源等違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查取證。目前，區(qū)房管局已檢查中介機(jī)構(gòu)門店134家，對存在違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)立案6件，停業(yè)自查2家，行政處罰2萬元。
24日，第一財經(jīng)記者致電海淀區(qū)教委，負(fù)責(zé)小升初工作的接電人員表示，2021年，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片和民辦搖號。2019年1月1日后，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校。截至目前，北京市城六區(qū)均明確提出了新購置的二手房不享受單校劃片，而是通過多校劃片方式入學(xué)。
同時，為緩解北京市義務(wù)教育階段學(xué)位緊張的問題，北京市委教育工委副書記、市教委主任劉宇輝日前在北京兩會期間接受采訪表示，2021年北京市將新增2萬個中小學(xué)學(xué)位。到2025年，北京市將新建、改擴(kuò)建和接收居住區(qū)教育配套中小學(xué)150所左右，完成后新增學(xué)位16萬個左右。
根據(jù)北京市住建委制定的2021年房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查工作安排，嚴(yán)查“借學(xué)區(qū)房等炒作房價”是今年的九大工作任務(wù)之一。
“先占個坑位，再租房住”
從決心“入坑”中關(guān)村三小到找房看房，許玥的心理預(yù)期被不斷拔高。
進(jìn)入3月后，眼看著幼升小的流程即將開啟，再算上辦理房屋過戶的周期，許玥急了。一周前，她在卡里湊齊1000多萬元的預(yù)備款，并再次來到看過數(shù)次的蜂鳥家園小區(qū)，從不存在名額占用的4、5個房源里，挑中了一間48平方米左右的一居室開間房，并最終以1030萬元的總價全額拿下。
“在這里挑房子，不看單價看總價。”許玥稱，由于蜂鳥家園是中關(guān)村三小所在的學(xué)區(qū)里 以43-55平米小戶型房源為主的小區(qū)，這對于前來“占坑”的家長而言，是性價比較高的選擇。也正因此，該小區(qū)業(yè)主在掛售房源時，會忽視5平米左右的面積差距，將總價約定在950萬——1100萬元，也即是每平米大致在18萬——23萬元的區(qū)間。
在蜂鳥家園小區(qū)內(nèi)，居住密度大，每層多為7-8戶，租住人數(shù)多。吳斯旻/攝
事實(shí)上，對于像許玥這樣，孩子要在當(dāng)年或第二年上學(xué)的家長而言，可選擇房源的價格和戶數(shù)會進(jìn)一步縮小。第一財經(jīng)記者在實(shí)地走訪時發(fā)現(xiàn)，在鏈家、我愛我家等多個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)掛售的該小區(qū)房源中，總價較低的房子，基本處于業(yè)主自身子女還在小學(xué)低年級上學(xué)的狀態(tài)，根據(jù)“六年一學(xué)位”的原則，這意味著，只有孩子在2026年左右上學(xué)的家長才可以選擇這類房源。
“孩子越大，價格越貴。”上述房地產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴第一財經(jīng)，正常情況下，家長在會提前3——6年左右買房，一方面，總價更低，并可以選擇貸款的方式購房；另一方面，根據(jù)海淀幼升小“多校劃片”后的順位原則，被調(diào)劑的可能性更小。
那么，對于“卡著點(diǎn)”買房的許玥，落戶時間短是否會讓孩子面臨被調(diào)劑的風(fēng)險？對此，許玥認(rèn)為，“可能性不大。”她向第一財經(jīng)記者計算了一組數(shù)據(jù)，去年中關(guān)村三小開設(shè)了18個班，每個班約30——40人，在生源數(shù)相對充足的同時，對口小區(qū)數(shù)也相對較少，“目前，還沒有聽說過被調(diào)劑的現(xiàn)象”。
不過，許玥稱，拿到1030萬元的小開間后，“雞娃”戰(zhàn)役才剛剛開始。
據(jù)她描述，小升初“多校劃片”后，在中關(guān)村三小所在的海淀學(xué)區(qū)中，“派位入學(xué)”所覆蓋的中學(xué)整體水平一般，這就意味著，6年后，孩子若想升一流初中需要拼“點(diǎn)招”。
根據(jù)一名北京鏈家房地產(chǎn)中介提供的“2019年中關(guān)村三�。ㄈf柳校區(qū)）小升初畢業(yè)生去向統(tǒng)計”，當(dāng)年，六小強(qiáng)及民辦搖號的“點(diǎn)招”入學(xué)人數(shù)為326人，占全體畢業(yè)生的48.37％。
2019年中關(guān)村三�。ㄈf柳校區(qū)）小升初畢業(yè)生去向統(tǒng)計 北京鏈家房地產(chǎn)中介/提供
“雖然東、西城和海淀三區(qū)都被稱為北京的‘教育高地’，但相較東、西城，海淀家長更‘拼娃’。此外，按照幼升小和小升初的學(xué)區(qū)劃分，在海淀，牛小配次優(yōu)初中的現(xiàn)象很常見。這種情況下，海淀區(qū)的一流初中更青睞從牛小考入的點(diǎn)招生，這也是我選擇中關(guān)村三小的主要原因。”許玥說。
等到6月份，孩子入學(xué)事宜塵埃落定后，許玥稱，會考慮將蜂鳥家園的這個小開間出租，再在對面的光大水墨風(fēng)景小區(qū)租一個100平米左右的房子，將孩子的姥姥、姥爺一并接過來住。“先占個坑位，再租房住。不過，即使蜂鳥家園的房子出租了，出租價格僅在每月7000元左右，租售比很低。”許玥告訴第一財經(jīng)。
21日，上述北京鏈家的房地產(chǎn)中介在微信上向第一財經(jīng)記者曬出了前一天的銷售“戰(zhàn)績”：3月20日6時起，當(dāng)天，北京鏈家二手房成交量達(dá)671套。按區(qū)域劃分，海淀五道口、西城金融街等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的單日客戶量、帶看量和成交量均位居前列。
“正常情況下，單日二手房交易量在300套左右。現(xiàn)階段，根據(jù)平臺數(shù)據(jù)，全市二手房交易數(shù)量翻了一番，這說明即便在貸款、學(xué)位政策趨緊的情況下，很多購房者并不觀望。”他說。
西城區(qū)的一名房屋中介也對第一財經(jīng)表示，當(dāng)前，西城區(qū)德勝、金融街等學(xué)區(qū)的“老破小”甚至賣到了每平米24萬元，其中，一居室的公房尤其受家長追捧。如果能簽約的話，基本在剛掛牌的一個小時內(nèi)，就有幾十個客戶報備。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份，北京二手房價格環(huán)比上漲1.2％，漲幅較上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，學(xué)區(qū)房需求的明顯抬升，是本輪一線城市二手房價格上漲的重要原因之一。“疫情影響下，2020年信貸政策較為寬松，疊加大量出國讀書人群回流，這給北上廣深帶來了大量的學(xué)區(qū)房需求。”他說。
與此同時，今年，北京市入學(xué)適齡兒童數(shù)量的增多，也進(jìn)一步加大了學(xué)區(qū)房的需求。據(jù)統(tǒng)計，自2013年“二胎”政策放開，2014年北京市新生兒出生率比上一年增加了10%以上，而2021年正好是這波新生兒的入學(xué)年份。
為滿足義務(wù)教育階段的入學(xué)需求的增加并進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源，據(jù)了解，今年，北京市將新增2萬個中小學(xué)學(xué)位。新學(xué)位主要分布在核心區(qū)、中心城區(qū)人口密集地區(qū)和城市副中心等學(xué)位需求比較緊張的地區(qū)。其中，海淀區(qū)將新增小學(xué)學(xué)位3000個、中學(xué)學(xué)位1000個，同時，將加大北部地區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)位供給；西城區(qū)今年力爭增加義務(wù)教育學(xué)位12000個，同時，將在德勝、新街口、廣內(nèi)牛街、廣外等學(xué)區(qū)打造多類型的新優(yōu)質(zhì)校，有效增加人口集中學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源。
高熱度的北京二手學(xué)區(qū)房市場正迎來高監(jiān)管。1月25日，北京市住建委黨組書記、主任王飛公開表示，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市，是今年整頓房地產(chǎn)市場秩序的重中之重，近期就將開展專項(xiàng)行動。
隨后，針對個別小區(qū)出現(xiàn)房價上漲苗頭并被部分中介或自媒體惡意炒作成普漲預(yù)期的現(xiàn)象，北京市、區(qū)住建委、市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會多次約談北京市主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。自1月26日起，貝殼、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)的外網(wǎng)平臺，不再顯示小區(qū)歷史成交價格。
對于上述專項(xiàng)行動的階段性監(jiān)測結(jié)果，2月25日，北京市住建委官網(wǎng)上發(fā)文稱，“近期我們監(jiān)測到，有部分投機(jī)性需求惡意炒作學(xué)區(qū)房，我們將堅決遏制、精準(zhǔn)打擊，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，嚴(yán)肅查處違規(guī)使用信貸資金購房問題。”
近日，第一財經(jīng)記者走訪海淀和西城的多個熱門小區(qū)時發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)中介已不再明言“學(xué)區(qū)房”一詞。與此同時，在貝殼找房、鏈家APP上，北京范圍內(nèi)，每平米單價超過18萬元的房源消失了。
3月18日，某中介公司內(nèi)網(wǎng)，蜂鳥家園部分在售房源，當(dāng)日該內(nèi)網(wǎng)顯示48套在售。 一位海淀萬柳區(qū)房地產(chǎn)中介 /提供
3月18日，貝殼找房APP上，蜂鳥家園部分可售房源，當(dāng)日平臺上共4套在售。
對此，多名房地產(chǎn)中介表示，隱去高價房源和淡化“學(xué)區(qū)房”的概念，是落實(shí)監(jiān)管層“不炒作”學(xué)區(qū)房的要求，以防止在過高的房價下，家長恐慌性買房、業(yè)主哄抬房價和投資客“追漲”等現(xiàn)象出現(xiàn)。
趨嚴(yán)的政策，讓部分潛在學(xué)區(qū)房購房者決心推遲“上岸”。麻寧告訴第一財經(jīng)，一方面，孩子還很小，另一方面，過幾年后，北京市入學(xué)適齡兒童數(shù)量可能會下降，而各學(xué)區(qū)的教育均衡化趨勢也將進(jìn)一步提高，屆時，選擇余地會更大。“我決定，當(dāng)下，不再‘追漲’了。”她說。
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