15日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布長(zhǎng)假后的首周房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。中指院數(shù)據(jù)顯示，10月8日到10月14日一周之內(nèi)，監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市，有半數(shù)同比增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙、南昌和溫州增幅超過(guò)100%，其中溫州增幅高達(dá)275.37%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要54個(gè)城市成交量合計(jì)為59929套，環(huán)比“黃金周”上漲210%。（10月16日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）

　　三位數(shù)的增長(zhǎng)率足以使節(jié)后的住房成交量用“井噴”來(lái)形容。何以如此？?jī)蓚�(gè)原因。一是9月份房企的高力度密集拿地，對(duì)購(gòu)房者形成了房?jī)r(jià)回升預(yù)期；二是決策層歷次調(diào)控房?jī)r(jià)的失效，讓購(gòu)房者懷疑這次“限購(gòu)”政策能否調(diào)控成功。

　　地價(jià)是房?jī)r(jià)的一部分。如果完全按照市場(chǎng)方式配置資源，地價(jià)上升最終會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。在“限購(gòu)”政策沒(méi)有任何松動(dòng)的情況下，房企怎么讓政策松綁呢？只有借助地價(jià)以“市場(chǎng)”的名義推升房?jī)r(jià)。房企密集拿地可以造成土地市場(chǎng)火爆的場(chǎng)面，進(jìn)而推升地價(jià)。公眾的基本常識(shí)是“地價(jià)會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上”。當(dāng)他們觀察到地價(jià)的上升后，就會(huì)推測(cè)房?jī)r(jià)上升，從而形成房?jī)r(jià)上升預(yù)期。由于這種上升披上“市場(chǎng)”的外衣，公眾對(duì)這種上漲預(yù)期不但不會(huì)輕易否定，還會(huì)通過(guò)各種信息去強(qiáng)化。一旦上漲預(yù)期確定，必將擁上市場(chǎng)出手購(gòu)房。形成這種預(yù)期的人越多，擁上樓市的人越多，最終房?jī)r(jià)真的會(huì)上漲。這就是公眾預(yù)期的“自我實(shí)現(xiàn)”。當(dāng)房?jī)r(jià)在購(gòu)房者的“需求”下拉升后，房企就會(huì)用“市場(chǎng)規(guī)律”的冠冕理由倒逼政府放棄樓市調(diào)控。這應(yīng)該是房企9月份密集拿地的邏輯。地市的高成交額和高溢價(jià)率，還真的使公眾形成了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　“建立可信任的規(guī)則比規(guī)則本身更重要”。2003年的國(guó)六條、2005年的國(guó)八條、2006年新國(guó)六條，政府幾次調(diào)控房?jī)r(jià)不但沒(méi)取得預(yù)期效果，反而越調(diào)越反彈，以至于 總理痛心地說(shuō)：“群眾責(zé)怪我們說(shuō)房?jī)r(jià)越調(diào)控越高，政策不出中南海。”正是因?yàn)橐酝鶜v次調(diào)控房?jī)r(jià)的失效，讓公眾形成了政府無(wú)力調(diào)控房?jī)r(jià)的預(yù)期。一旦“市場(chǎng)”有什么風(fēng)吹草動(dòng)，很快就產(chǎn)生“房?jī)r(jià)要漲”的想法。不是規(guī)則不正確，而是公眾失去了對(duì)規(guī)則的信任。

　　在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期形成和政府調(diào)控?zé)o效的判斷下，持幣觀望者終于出手了，節(jié)后第一周的住房成交量“井噴”得以形成。如此高的成交量會(huì)拉升房?jī)r(jià)嗎？筆者以為可能性不大。因?yàn)楣?jié)后的成交量基本上是剛需的再次釋放。首套房購(gòu)買者一般采用住房公積金貸款。如果伴隨成交量上升的是公積金貸款申請(qǐng)數(shù)量的上升，那么就可以推斷購(gòu)房主體是住房的剛性需求者。10月16日《中國(guó)證券報(bào)》的一篇題為《公積金貸款申請(qǐng)“爆棚”，明年才能放款》的報(bào)道顯示，由于剛需人群公積金貸款的申請(qǐng)數(shù)量增加，批貸和放款時(shí)間已經(jīng)推遲到明年。同一天的兩篇關(guān)于節(jié)后樓市的報(bào)道，一篇顯示住房成交量上升，另一篇顯示公積金貸款申請(qǐng)量上升，應(yīng)該不是巧合。筆者據(jù)此推斷這一周的購(gòu)房主體是剛需者。如果筆者的推斷正確，那么不但房?jī)r(jià)上升的可能性不大，相反對(duì)“限購(gòu)”政策達(dá)到預(yù)期效果和后期房?jī)r(jià)的穩(wěn)定還是好事。“限購(gòu)”不是不讓購(gòu)買住房，而是在鼓勵(lì)剛需者購(gòu)買住房的同時(shí)限制投機(jī)者和投資者購(gòu)買。從這“意義”上說(shuō)，“限購(gòu)”就是要讓剛需釋放，讓投資需求和投機(jī)需求減少并趨于理性，從而保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。剛需作為樓市最終需求是樓市投機(jī)者和投資者賺取住房差價(jià)的基礎(chǔ)之一。隨著剛需的不斷釋放并減少，支撐住房差價(jià)的基礎(chǔ)也不斷削弱，投機(jī)需求和投資需求自然也隨著減少，從而使房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)。

　　當(dāng)然，剛需的集中釋放而導(dǎo)致的交易量“井噴”可能會(huì)造成市場(chǎng)升溫假象，引誘更多的資金流向樓市，造成房?jī)r(jià)反彈。此時(shí)，如果決策層有一系列動(dòng)作證明其調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，將有助于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，使樓市在釋放剛需的同時(shí)讓“房?jī)r(jià)上漲預(yù)期”胎死腹中。

　　作者：?jiǎn)倘饝c
　　稿源：時(shí)評(píng)界

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