年末出現(xiàn)了眾多項(xiàng)目集中入市，年末搶收潮愈演愈烈的景象。新增開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的增多極大地帶動(dòng)了買(mǎi)方市場(chǎng)，不僅剛需項(xiàng)目延續(xù)其始終不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，一些中高端改善型產(chǎn)品一經(jīng)入市也掀起了區(qū)域內(nèi)的一陣波瀾，如近期剛剛開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科海上傳奇，一經(jīng)開(kāi)盤(pán)就幾乎售罄，幾乎創(chuàng)下“日光”奇跡。

　　而上周(12.17-12.23)商品住宅成交2548套、30.2萬(wàn)平方米，環(huán)比分別提升25%、27%。樓市單周成交面積時(shí)隔24周再次突破30萬(wàn)平方米，為年內(nèi)次高。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，樓市上一次出現(xiàn)單周30萬(wàn)平方米的成交即是在6月末。目前在預(yù)期轉(zhuǎn)變下，樓市供需面雙雙表現(xiàn)良好，12月的新房市場(chǎng)交投大有復(fù)制6月高位的跡象。

　　3 從怯怯觀望到應(yīng)需入場(chǎng)

　　年初慘淡的成交，表現(xiàn)出的正是購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的強(qiáng)烈觀望情緒。調(diào)控政策的持續(xù)，房企資金鏈的惡化，市場(chǎng)庫(kù)存量的高企，都讓購(gòu)房者對(duì)于降價(jià)有所期待，但對(duì)于何時(shí)入市，更多的購(gòu)房者無(wú)法對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)信息作出決斷。

　　在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)多月的觀察和觀望之后，在樓市整體量?jī)r(jià)及政策預(yù)期的平穩(wěn)背景下，目前，越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇年末集中入市。

　　“最擔(dān)心的就是明年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲”，在對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期落空后，部分剛需開(kāi)始結(jié)束觀望，加入買(mǎi)房大軍。

　　11月，上海商品住宅成交面積達(dá)到了98萬(wàn)平方米，創(chuàng)下今年的第二高峰。不僅成交若此，在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，“對(duì)于特剛性的需求，在今年6月底已經(jīng)錯(cuò)過(guò) 購(gòu)房點(diǎn)位，但目前直至明年4月之前還是有比較好的選擇機(jī)會(huì)。”

　　6月前被視為開(kāi)發(fā)商資金鏈最困難的時(shí)候，年度 購(gòu)房點(diǎn)在彼時(shí)出現(xiàn)。但由于政策的抑制力尚在，依然會(huì)有效實(shí)現(xiàn)價(jià)格壓制，陳晟認(rèn)為目前依然是入市機(jī)會(huì)。

　　于是，目前背景下，購(gòu)房者抓緊房企由于企業(yè)年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購(gòu)原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)時(shí)機(jī)，進(jìn)行購(gòu)房，而不再持續(xù)觀望。

　　一方面充足的供應(yīng)量在起著刺激銷(xiāo)量的效果，另一方面市場(chǎng)預(yù)期逐漸形成，以至有買(mǎi)房需求的置業(yè)者應(yīng)需入市。全年最后一個(gè)月，這種狀態(tài)延續(xù)。

　　4 從退房退地到理性擇機(jī)

　　2012年初，樓市的供應(yīng)量與成交量雙雙下滑。房企負(fù)債高企，資金鏈緊繃，受樓市調(diào)控政策影響，各地推地節(jié)奏明顯放緩。土地市場(chǎng)的成交量持續(xù)冷清，上海、北京等一線城市的土地成交量不斷走低，各地的土地出讓金也大幅縮水。

　　2月，真如副中心一地塊17 億底價(jià)成交，雖然之前有多家企業(yè)對(duì)這塊地感興趣，但最終參與競(jìng)買(mǎi)的僅一家。該幅地塊以底價(jià)出讓，粗略估算，每平方米的樓板價(jià)在8000元/平方米左右。

　　但在經(jīng)歷了年初漫長(zhǎng)的“寒冬”之后，土地市場(chǎng)開(kāi)始逐漸升溫。隨著房企“以價(jià)換量、回籠資金”政策的進(jìn)行，剛需人群的逐漸入市，房企去庫(kù)存成效的顯現(xiàn)，拿地補(bǔ)倉(cāng)在四季度開(kāi)始成為眾多品牌房企的一致動(dòng)作。

　　而在上半年土地出讓完成率較差的背景下，為完成年度目標(biāo)，四季度開(kāi)始出現(xiàn)集中推地，其中不乏核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)此，房企自然不會(huì)放棄機(jī)會(huì)。

　　于是，年度后半段地產(chǎn)大佬紛紛現(xiàn)身各地土地市場(chǎng)積極拿地。中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月前22天萬(wàn)科、綠城、招商、保利、富力和金地等企業(yè)合計(jì)拿地權(quán)益支付價(jià)達(dá)到110.45億元。

　　在銷(xiāo)售回款的增加、財(cái)務(wù)狀況的好轉(zhuǎn)中，品牌房企已開(kāi)始頻頻拿地，以期在后市競(jìng)爭(zhēng)中搶奪更有利市場(chǎng)。

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