深圳限購令悄然已執(zhí)行兩年。在那些同樣被限購的北京、上海等城市，兩年間開發(fā)商找到規(guī)避限購的方法：通過“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商業(yè)性質(zhì)的樓盤。這些樓盤打著“不限購”、“不限貸”的旗幟招攬購房者，成為市場上活躍的新興市場。
而記者從市場了解到，限購之前深圳“商業(yè)改住宅”的案例比較多，而限購之后，由于商業(yè)性質(zhì)的土地不受限購影響，因此基本沒有嚴(yán)格意義上的“商業(yè)改住宅”的案例。而在限購下，開發(fā)商更加珍惜商業(yè)性質(zhì)的土地，其中不乏將一些單位打造為擁有居住功能的“商務(wù)公寓”，這類產(chǎn)品受到投資買家的歡迎。不過與其他城市不同，深圳這類商務(wù)公寓的單價(jià)不會(huì)明顯低于同片區(qū)住宅，甚至還會(huì)高于住宅價(jià)格。
業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者，這類商務(wù)公寓會(huì)與住宅有幾大不同，一是土地性質(zhì)為商業(yè)，一般多為50年產(chǎn)權(quán)；二是商務(wù)公寓一般不通燃?xì)�，個(gè)別衛(wèi)生間等也會(huì)與住宅不同；三是其水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為商用，高于民用價(jià)格，個(gè)別物業(yè)費(fèi)還會(huì)高于住宅標(biāo)準(zhǔn)；四是其按揭首付必須為五成以上，且十年內(nèi)還清貸款，消費(fèi)者需要首先了解其區(qū)別后再理性決定置業(yè)意向。
商務(wù)公寓不限購成新寵
限購政策執(zhí)行兩年來，北京、上海等城市都出現(xiàn)了多個(gè)商改住項(xiàng)目。在上海，商改住項(xiàng)目的房價(jià)低于周邊住宅，受到了不少市民的追捧。而在北京，由于商改住項(xiàng)目的大行其道，政府已出臺(tái)政策規(guī)定“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間；若開發(fā)商自己打隔斷，分成多個(gè)房屋當(dāng)作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證”，徹底叫�！吧谈淖 表�(xiàng)目。
在深圳，以前沒受到如此關(guān)注的商務(wù)公寓項(xiàng)目，現(xiàn)在則大打“不限購不限貸”牌，在住宅被限購的市場中主打投資需求的買家。
深圳上周末入市的瑞澤佳園項(xiàng)目即為此類商改住項(xiàng)目，其首批推出的單位正是商業(yè)性質(zhì)土地上開發(fā)的，但同時(shí)又可以作為居住需求的商住兩用產(chǎn)品。據(jù)介紹，這批單位的層高達(dá)到4.2米，遠(yuǎn)高于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)層高，而更像是商務(wù)辦公寫字樓產(chǎn)品的層高，在對外的推廣宣傳中，這個(gè)項(xiàng)目以超高的實(shí)用率來吸引買家的注意。
而在今年前些時(shí)候入市的嘉葆潤金座項(xiàng)目也是這種“商務(wù)公寓”類產(chǎn)品。其多為超高層高的單位，開發(fā)商在其樣板房分別打造了適合辦公和適合居住的兩種復(fù)式戶型。該項(xiàng)目銷售人員向記者表示，這一項(xiàng)目可做為辦公用途，但同時(shí)其超高層高也可用于居住并“一層改兩層”，有超高的使用率， 不便的是這一項(xiàng)目沒有通燃?xì)猓〖铱梢允褂秒娂訜嵩罹摺?/p>
世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取告訴記者，以前深圳有不少“商改住”項(xiàng)目，“那時(shí)候商業(yè)沒有現(xiàn)在這么熱，相比較還是住宅市場更為吃香，于是不少開發(fā)商變更土地用途轉(zhuǎn)而開發(fā)住宅類產(chǎn)品”。而現(xiàn)在，曹取表示，這兩年真正改變土地性質(zhì)的“商改住”項(xiàng)目則幾乎沒有，一方面是商業(yè)市場火熱，另一方面在住宅限購的背景下，商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目有更多的市場機(jī)會(huì)。此外，“深圳土地在出讓時(shí)一般都有住宅和商業(yè)等土地性質(zhì)、面積和比例的限制”，曹取告訴記者，這種要求也限制了開發(fā)商不能任意地進(jìn)行“商改住”。
而在目前限購的背景下，市場也更多地催生了“商務(wù)公寓”這種產(chǎn)品。曹取表示，相比于土地性質(zhì)層面的改變，一些開發(fā)商會(huì)在其商業(yè)性質(zhì)土地上開發(fā)“商務(wù)公寓”產(chǎn)品，不過這往往取決于項(xiàng)目的定位。
“商務(wù)公寓至少需五成首付”
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