自十月初秋季房交會(huì)開(kāi)始，成都樓市就不再沉寂。十月中旬，隨著成交量的再度回升，部分開(kāi)發(fā)商收回房交會(huì)期間的優(yōu)惠折扣，甚至個(gè)別樓盤(pán)小幅調(diào)漲價(jià)格。與此相對(duì)，其他城市的調(diào)控政策在交易價(jià)格醞釀上漲之前繼續(xù)發(fā)酵，繼廣州“豪宅限售”公開(kāi)化后，陜西祭出了“限利”大旗，明令住宅樓盤(pán)利潤(rùn)率不得超過(guò)10%。購(gòu)房者的購(gòu)房意愿再度下降。
　　面對(duì)目前由剛需市場(chǎng)撐起的看似企穩(wěn)的價(jià)格格局，開(kāi)發(fā)商要漲價(jià)，究竟是在試水市場(chǎng)，還是一場(chǎng)欲擒故縱的營(yíng)銷(xiāo)把戲？大多數(shù)開(kāi)發(fā)商似乎還沒(méi)有勇氣敢于打破樓市好不容易形成的平衡局面。
一漲
　　年關(guān)將至，按往年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)大都會(huì)在此節(jié)點(diǎn)推盤(pán)沖業(yè)績(jī)。然而據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示：截至10月24日，2012年11月成都預(yù)計(jì)新推32個(gè)項(xiàng)目，相較于前幾月開(kāi)盤(pán)量，11月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)量略低于平均值，開(kāi)發(fā)商推新熱情略有下降。32個(gè)新推項(xiàng)目中，主城區(qū)占比47%，近郊占比34%，遠(yuǎn)郊占比19%，各區(qū)域推新勢(shì)頭平穩(wěn)。純新盤(pán)占比過(guò)半達(dá)75%，老盤(pán)新推占比25%。而從開(kāi)盤(pán)與成交數(shù)據(jù)來(lái)看，新入市的剛需項(xiàng)目越來(lái)越少。
　　有分析認(rèn)為，像萬(wàn)科、龍湖等品牌開(kāi)發(fā)商庫(kù)存的剛需樓盤(pán)早已消化殆盡，而保利、藍(lán)光、華潤(rùn)、國(guó)嘉、綠地等大腕旗下的剛需產(chǎn)品亦所剩無(wú)幾。上半年開(kāi)發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)剛需市場(chǎng)，快速跑量，回籠資金。在經(jīng)過(guò)三個(gè)季度的“以價(jià)換量”的積極銷(xiāo)售之后，終于挽救了疲態(tài)的市場(chǎng)，出現(xiàn)樓市逐步回暖的跡象。某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，上周末剛需盤(pán)的表現(xiàn)基本體現(xiàn)了當(dāng)前市場(chǎng)狀況，價(jià)格堅(jiān)挺的同時(shí)，銷(xiāo)量也能有保障。”
　　正是在這種背景下，開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)的意愿不大。部分剛需樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商隱顯漲價(jià)心態(tài)，也只是試探性的漲價(jià)動(dòng)作。與此同時(shí)購(gòu)房者的購(gòu)房積極性也在下降，世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查研究顯示，雖然預(yù)期價(jià)格上漲的人數(shù)大幅上漲，同時(shí)購(gòu)房時(shí)機(jī)選擇上，購(gòu)房者卻在下降。“未來(lái)3-6個(gè)月置房”的比例由此前的35.9%下降到現(xiàn)在的30.1%。
　　因此，有關(guān)項(xiàng)目出現(xiàn)成交均價(jià)上漲的情況，專業(yè)人士分析認(rèn)為，上漲背后的原因也不盡相同，有的是因?yàn)轫?xiàng)目前期折扣營(yíng)銷(xiāo)力度較大，在活動(dòng)結(jié)束后，價(jià)格的自然回歸，這類樓盤(pán)屬于補(bǔ)漲項(xiàng)目；一些是因?yàn)橥瓢疙?xiàng)目較前期位置更佳，戶型更受市場(chǎng)歡迎，這類是產(chǎn)品本身價(jià)值屬性決定房?jī)r(jià)；最后一部分項(xiàng)目，由于前期銷(xiāo)售情況良好，決定在原有價(jià)格上進(jìn)行提價(jià)，這類才屬于真漲價(jià)項(xiàng)目。
　　漲二
市場(chǎng)改善需求聲見(jiàn)漲
　　自調(diào)控以來(lái)，剛需小戶逐漸成為市場(chǎng)主流，大戶型、洋房、別墅等產(chǎn)品在市場(chǎng)上一度被剛需淹沒(méi)，但從今年第三季度后半期開(kāi)始，以剛需撬動(dòng)起來(lái)的市場(chǎng)出現(xiàn)了大戶復(fù)蘇的跡象，尤其是近階段，市場(chǎng)改善需求聲見(jiàn)漲。中海城南華府、彩疊園、華潤(rùn)金悅灣、炎華置信上林賦、海昌天瀾等越來(lái)越多的改善型房源加入推新“大軍”。
　　“當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)剛需房源的“緊缺”造成了供求上的失衡，今年以來(lái)剛需房源消化的速度一直比較快，目前市場(chǎng)上的存量已消耗得差不多了。多家樓盤(pán)開(kāi)始推改善型房源，加上市場(chǎng)上剩余的大部分改善型存量房，使得不少改善型需求開(kāi)始提前釋放。一些手頭有余錢(qián)的購(gòu)房者，就開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資市場(chǎng)，從而造成了投資型需求的‘抬頭’。城南某高端樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)鮮經(jīng)理告訴記者，在目前政府調(diào)控的大背景下，購(gòu)房者的置業(yè)考慮更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，戶型選擇上從之前的面積適中轉(zhuǎn)向稍大面積的產(chǎn)品，特別是具有獨(dú)特性及稀缺性的樓盤(pán)，市場(chǎng)認(rèn)可度普遍較高。
　　“改善型購(gòu)房者以自住為主，有一定的資金實(shí)力，與剛需群體相比，對(duì)價(jià)格的敏感度要稍弱一些。所以就不存在改善型產(chǎn)品也采取“以價(jià)換量”這一說(shuō)法，但是眼見(jiàn)為實(shí)的品質(zhì)才能滿足客戶需求，如果是“以價(jià)換量”，不如“以質(zhì)換量”，即堅(jiān)持以質(zhì)量保證成交量。”大多數(shù)高端樓盤(pán)堅(jiān)稱不會(huì)降價(jià)促銷(xiāo)。
　　然而也有業(yè)界人士稱，目前入市的樓盤(pán)多為2009年底2010年初時(shí)拿的地，當(dāng)時(shí)的地價(jià)較高，很多開(kāi)發(fā)商走改善型、中高端路線，需要有一定幅度的促銷(xiāo)，才能保證銷(xiāo)量。當(dāng)前市場(chǎng)只是處于窗口期，并沒(méi)有全面回暖。當(dāng)前各房企通過(guò)漲價(jià)來(lái)提高利潤(rùn)的可能性幾乎沒(méi)有。
　　漲三
購(gòu)房者看漲
　　近日，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布了2012年3季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)報(bào)告。調(diào)查顯示，2012年3季度全國(guó)購(gòu)房者當(dāng)中，預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的比例為59.5%。消費(fèi)者信心指數(shù)為56.6，較上季度提升1.4，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)總體走勢(shì)的樂(lè)觀程度較二季度明顯改善。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究人士的判斷，本季度近六成購(gòu)房者看漲未來(lái)房?jī)r(jià)，創(chuàng)“國(guó)八條”調(diào)控以來(lái)的新高”。漲價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)深入人心。從不同類型的置業(yè)者來(lái)看，各類購(gòu)房者的置業(yè)信心均有所提升，其中首次置業(yè)者和改善型購(gòu)房者的置業(yè)信心有明顯提升。
　　據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，10月第三周全國(guó)54個(gè)主要城市成交量合計(jì)為6.1萬(wàn)套，環(huán)比上漲2.1%，成交量再次回到6萬(wàn)套以上，已經(jīng)恢復(fù)到節(jié)前水平。其中表現(xiàn)最為搶眼的無(wú)疑是北京2948套的成交量，環(huán)比又上漲了12.1%。購(gòu)房者感知到的樓市成交回暖是一個(gè)普遍現(xiàn)象，在高人氣的帶動(dòng)下，接近一半的購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)成交量將會(huì)繼續(xù)上漲。

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