陳瑩瑩

　　 “我們的策略就是低買(mǎi)高賣(mài)�！比ツ�7月的中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，面對(duì)各方對(duì)恒隆地產(chǎn)（0101.HK）運(yùn)營(yíng)策略的詢問(wèn)，公司董事長(zhǎng)陳啟宗這樣回復(fù)。

　　如今，“高賣(mài)”開(kāi)始了。

　　7月31日，恒隆地產(chǎn)公布了2012年上半年業(yè)績(jī)。報(bào)告顯示，上半年，該公司營(yíng)業(yè)額為42.34億港元，同比上升60.2%；其中12.72億港元來(lái)源于該公司在香港的物業(yè)銷(xiāo)售，而物業(yè)租賃增長(zhǎng)12%。公司上半年凈利潤(rùn)為39.29億港元，同比上漲51.5%，其中大約7.98億港元來(lái)自香港物業(yè)銷(xiāo)售。

　　“未來(lái)我們還會(huì)繼續(xù)出售香港的非核心業(yè)務(wù)。”陳啟宗告訴記者，兩年前的“董事長(zhǎng)致股東函”中，他就提到，將逐漸出售在香港的非核心物業(yè)。除了今年上半年已出售的108個(gè)香港浪澄灣單位，目前還有1126個(gè)浪澄灣單位未出售。

　　削減香港業(yè)務(wù)的同時(shí)，恒隆會(huì)將資金投入到內(nèi)地項(xiàng)目中嗎？談起內(nèi)地的地價(jià)，陳啟宗很悲觀�！拔覀儾⒉患庇谫I(mǎi)地。當(dāng)恒隆做出這樣的判斷時(shí)， 不僅僅是經(jīng)濟(jì)放緩的原因。來(lái)自經(jīng)濟(jì)、政治等不明朗的因素告訴我們，應(yīng)該小心行事。”陳啟宗認(rèn)為，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的情況與2008至2009年“V字形”的形態(tài)不同，市場(chǎng)看上去一時(shí)半會(huì)還難以起飛。他認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于如何救市仍一無(wú)所措。

　　目前，恒隆地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行存款高達(dá)289.7億港元。手持大額現(xiàn)金的恒隆地產(chǎn)是迷茫，還是早已目標(biāo)明確？

　　業(yè)務(wù)重心移至內(nèi)地

　　上半年，恒隆以7.98億港元出售的香港物業(yè)包括君臨天下和浪澄灣兩處住宅物業(yè)的部分單位，均價(jià)分別為3.21萬(wàn)港元/平方英尺和1.06萬(wàn)港元/平方英尺，平均邊際利潤(rùn)高達(dá)63%。

　　陳啟宗說(shuō)，兩年前之所以沒(méi)有開(kāi)始出售的原因之一就是因?yàn)槠骄�邊際利潤(rùn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)想水平，另一個(gè)原因則是該公司在內(nèi)地物業(yè)的租金還沒(méi)穩(wěn)定。

　　今年上半年，恒隆在內(nèi)地的物業(yè)租賃的稅前利潤(rùn)已接近香港。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，恒隆在內(nèi)地和香港的物業(yè)租賃稅前利潤(rùn)分別是11.71億港元和12.51億港元，而內(nèi)地的物業(yè)租賃總資產(chǎn)已達(dá)到668.14億港元，約占公司租賃資產(chǎn)份額的55%。

　　從去年下半年開(kāi)始，恒隆地產(chǎn)似乎已經(jīng)開(kāi)始了“遷徙計(jì)劃”——將該公司的業(yè)務(wù)重心從香港轉(zhuǎn)至內(nèi)地。

　　業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2011年下半年，該公司在香港的物業(yè)銷(xiāo)售額從上半年的300萬(wàn)港元上升至1.93億港元。該數(shù)字在今年上半年達(dá)到12.72億港元。

　　香港物業(yè)出售所得用在了內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上。恒隆地產(chǎn)董事總經(jīng)理陳南祿告訴本報(bào)，目前公司基本每年要完成一個(gè)“紐約帝國(guó)大廈”的建設(shè)。明年計(jì)劃在無(wú)錫開(kāi)一個(gè)商場(chǎng)，后年在天津，然后在大連，2017年或2018年昆明的商場(chǎng)將開(kāi)業(yè)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院(微博)常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴本報(bào)，2012年上半年，恒隆地產(chǎn)在香港的物業(yè)租賃租金收入增長(zhǎng)率為3%，而這一數(shù)字在內(nèi)地卻高達(dá)20%。

　　“我沒(méi)理由不將業(yè)務(wù)重心移向租金回報(bào)更好的內(nèi)地。”陳啟宗亦稱(chēng)，目前，恒隆在沈陽(yáng)的商場(chǎng)租金回報(bào)率約9%，而在香港的物業(yè)僅有3%至4%。

　　短期無(wú)發(fā)債計(jì)劃

　　一年完成一個(gè)商場(chǎng)建設(shè)，同時(shí)奉行只租不賣(mài)的政策，這對(duì)于投資周期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，289.7億港元的現(xiàn)金真的夠用嗎？

　　“恒隆地產(chǎn)通過(guò)出售香港住宅物業(yè)，維持著內(nèi)地?cái)U(kuò)展的需求�！秉S瑜認(rèn)為。同時(shí)，恒隆通過(guò)發(fā)放中長(zhǎng)期債，保證了不受短期債務(wù)逼迫的情況。

　　今年上半年，恒隆根據(jù)中期票據(jù)計(jì)劃發(fā)行了總額為51.71億港元的10年期定息債券，用于償還部分短期銀行貸款。該集團(tuán)的借貸組合平均償還款期達(dá)到5年。截至今年6月30日，該公司的債務(wù)總額為273.89億港元，現(xiàn)金凈額達(dá)15.83億港元。

　　4月27日，恒隆地產(chǎn)對(duì)外宣布將發(fā)行總值30億美元的中期票據(jù)。5月3日，該票據(jù)發(fā)行計(jì)劃正式生效。

　　陳南祿告訴本報(bào)，恒隆短期內(nèi)不會(huì)再有發(fā)債的計(jì)劃。而目前的現(xiàn)金流足以應(yīng)付內(nèi)地多個(gè)商場(chǎng)的建設(shè)工作。

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