本站消息 一、政策總體仍然偏緊，但隨著經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，預(yù)期下半年，早則年中前后，政策會(huì)進(jìn)行一定程度的調(diào)整，上半年首套房貸必松，下半年二套房貸也會(huì)小松，部分城市限購(gòu)會(huì)有所松動(dòng)，個(gè)別城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，限購(gòu)有可能順勢(shì)退出，限價(jià)繼續(xù)與否已不重要。
總結(jié)：1、上半年政策總體仍緊，但已結(jié)構(gòu)性放松，突出表現(xiàn)在首套房貸利率持續(xù)下滑，部分地方政府出政策保護(hù)剛需。絕大部分地方政府不再公布限價(jià)目標(biāo)。
2、隨著住宅成交量的持續(xù)反彈，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持當(dāng)前的調(diào)控力度，房?jī)r(jià)也會(huì)止跌反彈。但由于經(jīng)濟(jì)下滑超預(yù)期，官方原認(rèn)為一季度觸底，結(jié)果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，還將繼續(xù)或明或暗的放松。
3、上半年，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市并無(wú)擴(kuò)大，但下半年仍存較大可能性。二套房貸，5月的官方口徑仍是：二套房貸繼續(xù)從緊，下半年放松的可能性較小。
4、三季度政策變數(shù)大。按當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，三季度房?jī)r(jià)可能止跌反彈，但當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較差，中央會(huì)否出臺(tái)新一輪的打壓房?jī)r(jià)的政策，存在較大變數(shù)，左右為難。經(jīng)濟(jì)越差，則出新政的可能性越小。如果直至四季度（尤其是18大以后）房?jī)r(jià)才小幅上漲，則出新政的可能性就很小了。
5、下半年，限購(gòu)、限貸不會(huì)退出。但部分地方政府在限購(gòu)方面，還會(huì)有小動(dòng)作，明著放松，會(huì)被叫停，暗地里放松是方向。
二、統(tǒng)計(jì)局口徑的全國(guó)新建商品住宅銷售面積，將會(huì)出現(xiàn)月度負(fù)增長(zhǎng)，全年基本持平，或者小增小跌。交易中心口徑的一二線城市新建商品住宅成交量，總體出現(xiàn)10%左右的下跌。
總結(jié)：1、全國(guó)新建商品住宅銷售面積，今年1-2月突然跳水，由去年全年的正增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)為-12%左右負(fù)增長(zhǎng)，但近幾個(gè)月跌幅并無(wú)擴(kuò)大，預(yù)計(jì)下半年還將逐漸收窄，仍然維持“全年基本持平，或者小增小跌”的判斷。
2、一二線城市新建商品住宅成交量，今年1-2月同比下跌，但隨著成交量的反彈，3月以來(lái)已逆轉(zhuǎn)為同比正增長(zhǎng)，成交回暖已呈定局，除非再出打壓政策（可能性小），否則下半年多數(shù)月份，還會(huì)保持正增長(zhǎng)，如此則全年已不可能“總體出現(xiàn)10%左右的下跌”，修正為“10%左右的正增長(zhǎng)”。
3、上半年一二線城市商品住宅成交量的反彈力度非常大。
三、全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)漲幅同樣繼續(xù)回落，估計(jì)二季度將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年均價(jià)出現(xiàn)5%左右的下跌。70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌，預(yù)計(jì)將持續(xù)至二或三季度，其后趨于振蕩式復(fù)蘇，同比增幅將于上半年將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年將出現(xiàn)近十年來(lái)的首次微幅下跌（5%以內(nèi)）。
總結(jié)：1、全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)，剛進(jìn)入今年1-2月，便由去年全年6%的正增長(zhǎng)，跳水至-10%的負(fù)增長(zhǎng)。這樣的巨變，也說(shuō)明國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字存在異動(dòng)，統(tǒng)計(jì)方式有明顯缺陷。其后，跌幅收窄，1-5月已變成了3%的正增長(zhǎng)。全年持平或微漲。
2、上半年，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比維持下跌，3月首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)將持續(xù)下跌至二或三季度，其后趨于振蕩式復(fù)蘇。全年將出現(xiàn)近十年來(lái)的首次微幅同比下跌（5%以內(nèi)）。
四、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅還將繼續(xù)回落，全年增幅為10%左右。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅還將繼續(xù)下滑，全年將出現(xiàn)近十年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。
總結(jié)：1、今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅繼續(xù)回落，1-5月已降至18%。隨著住宅成交量的超預(yù)期反彈，下半年房地產(chǎn)投資的情況也會(huì)有所好轉(zhuǎn)，所以預(yù)測(cè)全年增幅為15%左右。
2、今年上半年，新開工面積增幅繼續(xù)下滑，1-5月已出現(xiàn)小幅的負(fù)增長(zhǎng)。全年將出現(xiàn)近十年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。
3、房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工，這兩個(gè)指標(biāo)滯后于住宅成交指標(biāo)。這兩個(gè)指標(biāo)上半年運(yùn)行，在預(yù)期范圍內(nèi)。下半年預(yù)期會(huì)筑底成功，四季度“增幅曲線”有望上行。只要這兩個(gè)指標(biāo)還沒(méi)觸底，那么調(diào)控政策就不敢肆加打壓。
五、國(guó)房景氣指數(shù)二季度前后可能會(huì)探明底部，全年維持100以下。
總結(jié)：1、上半年，一直在探底，5月份的值已接近09年一季度的谷值，預(yù)計(jì)這輪可能再創(chuàng)新低。不過(guò)，觸底的時(shí)點(diǎn)不遠(yuǎn)了。三季度觸底的可能性最大，四季度或?qū)⒎磸�，但全年維持在100以下的不景氣區(qū)間。
六、總而言之，若看年度數(shù)據(jù)，2012多數(shù)指標(biāo)都差于2011，但低迷中隱藏轉(zhuǎn)機(jī)。下半年市況，將好于上半年。老實(shí)說(shuō)，上述五類預(yù)測(cè)，心里最沒(méi)底的是成交量，成交量是領(lǐng)先指標(biāo)，尤其是受政策影響最直接、最明顯、反應(yīng)最快。所有預(yù)測(cè)，最大的變量仍在政策，因?yàn)檎呤穷^，頭動(dòng)，則身擺。
總結(jié)：仍然維持全年市場(chǎng)走勢(shì)的三部曲：探底、筑底、復(fù)蘇。關(guān)于成交量的擔(dān)心，不幸被言中，年初低估了上半的成交量的反彈力度，現(xiàn)在予以糾正。下半年，政策總體緊中有松，但如果房?jī)r(jià)在三季度即反彈，仍存在出臺(tái)打壓新政的可能性，這也是影響下半年市場(chǎng)走勢(shì)的最大變量。不過(guò)，歐債危機(jī)升級(jí)、美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷等宏觀經(jīng)濟(jì)面堪憂，將顯著制約下半年房地產(chǎn)政策的升級(jí)，即便中央政策不松，地方也會(huì)或明或暗的放松，所以市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)的可能性很大，下半年強(qiáng)于上半年，明年強(qiáng)于今年。(1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn) 365地產(chǎn)家居網(wǎng)鐘翔)
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