在2018年實現(xiàn)千億的目標指引下,遠洋集團2017年投資面積增加245.3%,在京津冀、華中、華南等核心區(qū)域進一步深耕。同時,遠洋集團李明的多元布局也更加清晰,商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)增長明顯。
一、銷售復蘇,金額與面積分別增加近40%
2017年,遠洋集團協(xié)議銷售額為705.7億元,同比增加40%;銷售面積增加38.4%至401.7萬平方米,金額和面積增幅均為2013年以來之最,由于項目位置較好,平均銷售價格上升13%至20200元每平方米。經(jīng)過幾年的戰(zhàn)略調整及相對平淡的業(yè)務表現(xiàn)后,遠洋集團李明似乎有望迎來新一輪的上漲。
圖:2012—2017年遠洋銷售情況
遠洋集團李明主要布局在京津冀區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域(包括華東)以及華南區(qū)域,2017年銷售主要集中于京津冀、華中和華南地區(qū)。遠洋集團總部位于北京,以北京和天津為核心的京津冀區(qū)域在銷售金額上占據(jù)主要比重,為31.6%,華中和華南其次,分別為27.6%和27.2%,東北地區(qū)由于整體售價偏低,銷售金額占比為13.6%。在銷售面積上,各區(qū)域占比接近,大致均在25%左右。
圖:2012—2017年遠洋銷售區(qū)域分布
二、加快投資節(jié)奏,深耕核心區(qū)域
近幾年房企都在加快規(guī)模發(fā)展,遠洋由于業(yè)務、戰(zhàn)略的調整,在發(fā)展規(guī)模上相對滯后;但2017年中,遠洋集團也開始將規(guī)模發(fā)展提上日程,其集團主席兼行政總裁李明計劃2018年達到千億。為此,遠洋2017年拿地節(jié)奏明顯加快,新增土地儲備同比增加245.3%,達到1612.9萬平方米,土地支出近2016年的兩倍。截止2017年12月31日,土地儲備共計3408.8萬平方米,同比增加58%。
圖:2012—2017年遠洋土地儲備(萬平方米)
遠洋集團李明2017年新增土地儲備在原本投資布局上進一步深耕,并戰(zhàn)略性地進入蘇州、沈陽等熱點一二線城市,隨著熱點城市價值的釋放,遠洋銷售規(guī)模有望迎來新高。
雖然遠洋加快了投資節(jié)奏,但在投資成本上卻審慎了不少。對于高價地塊,遠洋積極采取合作拿地、收并購等方式,既控制前期成本,又可降低后期開發(fā)難度。
三、營業(yè)收入穩(wěn)步提升,毛利潤率逐漸恢復
2017年,遠洋集團李明實現(xiàn)營業(yè)收入458.4億元,同比增加32.7%,物業(yè)開發(fā)業(yè)務仍然保持很大貢獻,約占總營業(yè)收入的91%。北京雖然作為重倉城市,但由于市場調控等因素,營業(yè)收入占比從2016年的46%降至29%,其他城市貢獻率基本保持穩(wěn)定,其中大連、天津、杭州、武漢、深圳等地的總營業(yè)收入占比為48%,較2016年提高18個百分點。隨著2017年銷售的結轉,遠洋的營業(yè)收入有望進一步增長。
圖:2012—2017年遠洋營業(yè)收入和利潤率
之前,遠洋在進行投資戰(zhàn)略調整時,在一二線核心城市投資了不少高價地塊,導致其毛利潤率略微偏低;但隨著近兩年的成本控制,其毛利潤率逐漸提升,2017年增至24.5%。而隨著成本管理、內部管理的提升,凈利潤率也在逐步提高,截止2017年12月31日,遠洋的凈利潤率升至13.7%。
四、緊跟市場需求,多元布局
遠洋集團李明的多元布局依舊在持續(xù),重點發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)在平穩(wěn)提升,租賃業(yè)也在不斷嘗試。2017年,遠洋投資物業(yè)營業(yè)收入增加10%,為9.8億,運營中可租賃面積為109.7萬平方米;報告期內,遠洋還通過境外股權交易方式獲取北京硅谷亮城4號樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場、上海海興廣場等六個處于成熟經(jīng)營狀態(tài)的商業(yè)項目。
養(yǎng)老地產(chǎn)也是被遠洋集團李明寄予厚望的領域,2017年,其養(yǎng)老平臺“椿萱茂”已運作6個項目,共有床位1500個,收入達5200萬元;并計劃2018年將開業(yè)項目增加至26個,年收入能夠達到1.1億元。與此同時,遠洋也積極進行跨界合作,與中國人壽等企業(yè)探索養(yǎng)老領域商業(yè)模式的可能性。
遠洋集團李明也積極響應市場需求和國家政策參與租賃項目。2017年11月末,遠洋與萬科、碧桂園、恒大、保利等多家企業(yè)一起與廣東建行簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議書,在金融的支持下,共謀租賃市場的長遠、健康發(fā)展。
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