原標(biāo)題：業(yè)內(nèi):碧桂園在保交樓和化債的路上 平靜水面下是洶涌波濤

　　相比過去動(dòng)輒數(shù)千億銷售、上千億拿地以及“爆雷”初期超高熱度關(guān)注，碧桂園的2024年顯得異常安靜，但平靜水面下是洶涌波濤。

　　這一年，碧桂園走在保交樓和化債的路上，工作穩(wěn)步推進(jìn)，雖未見明顯的突破口，但至少仍能繼續(xù)生存下去。

　　而集團(tuán)董事會(huì)主席楊惠妍習(xí)慣了在每月召開的內(nèi)部管理會(huì)議上為員工們打氣。

　　“今年國家推出的利好政策力度非常大，也很全面，大家一定要有信心。”她在2024年10月份管理會(huì)議上表示，當(dāng)下政策環(huán)境趨好，碧桂園要努力抓住機(jī)遇，做好三件事：保交房、資產(chǎn)管理、有效銷售。

　　“三者相互作用，互為一體，是公司穿越周期、健康發(fā)展的關(guān)鍵。”楊惠妍稱。

　　這三件事情之外，當(dāng)然還有推進(jìn)債務(wù)重組。值得注意的是，碧桂園在2025年1月9日已公布境外債務(wù)重組關(guān)鍵條款，并據(jù)悉獲得部分債權(quán)人表態(tài)支持。

　　更重要的是，在完成保交樓之后，這家昔日的“宇宙房企”要走向何方？是一個(gè)值得關(guān)注的問題。

　　據(jù)楊惠妍在公司11月管理會(huì)議上的說法，描述碧桂園短、中、長期發(fā)展規(guī)劃為：短期內(nèi)，首要任務(wù)為切實(shí)落實(shí)保交房；中期是保主體，只有主體健康，公司才能有業(yè)務(wù)；長期來看，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)規(guī)模龐大的市場，接下來應(yīng)尋找新的機(jī)會(huì)并找到自身位置。

　　保交樓與白名單

　　自2022年7月，“保交樓、穩(wěn)民生”這一表態(tài)首次出現(xiàn)在中央政治局會(huì)議中，便成為房地產(chǎn)行業(yè)政策推進(jìn)落地的重要方向之一。

　　2024年，保交樓/保交房仍是房地產(chǎn)行業(yè)的核心關(guān)鍵詞之一，監(jiān)管部門推出了一系列“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的舉措。

　　保交樓是房地產(chǎn)行業(yè)的重頭戲，也是碧桂園目前的最主要工作，幾乎是每月月度管理會(huì)議上必提的事項(xiàng)。

　　碧桂園首次披露保交樓相關(guān)數(shù)據(jù)是在2022年，當(dāng)年完成保交樓約70萬套。

　　這一年，碧桂園雖經(jīng)歷波折，但經(jīng)營情況尚算良好，全年權(quán)益合同銷售額約3574.7億元，保持住了行業(yè)銷冠位置。同時(shí)，總?cè)セ��?5%，權(quán)益回款金額約3324.8億元，權(quán)益銷售回款率93%。另外，碧桂園亦有余力拿地，年內(nèi)共計(jì)新獲取9個(gè)項(xiàng)目。

　　進(jìn)入2023年，碧桂園完成最高管理層新老接班，推動(dòng)了架構(gòu)大調(diào)整。到下半年，未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債票息，引起外界對這家曾經(jīng)最大規(guī)模房企債務(wù)狀況的擔(dān)憂。該事件的發(fā)生，被外界認(rèn)為碧桂園事實(shí)上出現(xiàn)“爆雷”。

　　但碧桂園2023年的融資渠道并沒有想象中堵塞。

　　作為曾經(jīng)的“示范房企”，碧桂園2022年就獲得逾3000億元銀行意向性授信支持。2023年，也在3月獲得大豐銀行9.5億港元定期貸款融資，在5月通過中債增發(fā)行合計(jì)17億元中期票據(jù)，7月獲35.83億港元及3.89億美元雙幣定期貸款融資和3500萬美元定期貸款。

　　2023年，碧桂園預(yù)計(jì)交付70萬套，最終完成60萬套。

　　但到2024年，碧桂園再融資基本上“斷流”，“開源”只能依賴資產(chǎn)出售，資金的缺乏可能令項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)受到阻礙。

　　2024年，碧桂園計(jì)劃交房超48萬套，根據(jù)最新披露，年內(nèi)交付數(shù)量為38萬套房屋，完成目標(biāo)不足8成。

　　不過，碧桂園旗下一些較優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開始被各地納入“白名單”。

　　例如太原碧桂園云頂、陽泉碧桂園、大同碧桂園玖瓏灣、太原碧桂園城市花園、太原碧桂園鳳凰城、大同碧桂園鳳棲臺(tái)項(xiàng)目先后被納入山西的“白名單”；在大本營佛山，碧桂園燈湖盛世、碧桂園智慧慢城、碧桂園南海悅城、碧桂園三龍匯、碧桂園世紀(jì)中心被納入佛山首批房地產(chǎn)融資“白名單”。

　　資料顯示，截至2024年3月15日，碧桂園旗下已有272個(gè)項(xiàng)目被納入“白名單”，分布于全國25個(gè)�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市），已獲融資支持金額17.32億元。

　　后續(xù)，碧桂園未公布旗下項(xiàng)目被納入“白名單”的具體情況，只有一些類似“對比9月13日的數(shù)據(jù)，至10月10日公司進(jìn)入白名單項(xiàng)目增加約12.8%，新增到賬貸款增加約260%，延展資金增加62.8%”的例子，顯示被納入規(guī)模仍是在不斷增長的。

　　對比碧桂園旗下項(xiàng)目整體數(shù)量，“白名單”雖然不能覆蓋全部“保交樓”任務(wù)，但隨著前幾年交付高峰已過去，2025年“保交樓”任務(wù)和壓力或許沒有那么大。

　　而且，隨著政策落地與市場止跌，應(yīng)該不會(huì)讓碧桂園出現(xiàn)“恒大”式風(fēng)險(xiǎn)。

　　提取最近一些關(guān)于未來政策風(fēng)向的關(guān)鍵詞：“全年目標(biāo)有望順利實(shí)現(xiàn)”、“超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”、“從穩(wěn)健走向適度寬松”、“更加積極的財(cái)政政策”等。

　　包括中共中央政治局于12月9日召開的會(huì)議上，就強(qiáng)調(diào)要：“穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊”。

　　接下來，碧桂園可能得到更大力度的支持。

　　在2025年1月管理會(huì)議上，楊惠妍亦提出，國家出臺(tái)的一系列政策為市場注入了新的活力，顯著增強(qiáng)了信心，“隨著政策環(huán)境的不斷優(yōu)化，行業(yè)將逐步恢復(fù)活力，只要堅(jiān)持不懈，公司也必將伴隨著行業(yè)的復(fù)蘇逐漸進(jìn)入一個(gè)更為良性的發(fā)展循環(huán)。”

　　資產(chǎn)出售和債務(wù)重組

　　保交樓之外，碧桂園另一個(gè)壓力就是境外債務(wù)重組。

　　2024年2月27日，碧桂園收到建滔集團(tuán)旗下永恒信貸有限公司Ever Credit Limited的清盤呈請，事關(guān)雙方一筆本金約16億港元的未支付定期貸款及應(yīng)計(jì)利息。

　　這項(xiàng)清盤呈請聆訊經(jīng)過多次延遲之后，目前被延期至2025年1月20日。截至1月3日，尚未有再度延期的消息。

　　面臨越來越大的壓力，碧桂園需證明在境外債務(wù)重組方面取得進(jìn)展，以避免被強(qiáng)制清盤。據(jù)報(bào)道，碧桂園方面代理律師曾提到，碧桂園與債權(quán)人顧問之間，是每周和每兩周舉行一次溝通會(huì)議。

　　2024年，碧桂園境外債重組進(jìn)度一直較為緩慢。9月末最新一份季度更新中，該公司透露“公司繼續(xù)與主要債權(quán)人團(tuán)體進(jìn)行建設(shè)性接觸及分享信息，尤其是協(xié)調(diào)委員會(huì)及項(xiàng)目小組以及其各自的顧問，以征求他們對全面重組實(shí)施的意見。”

　　10月底，碧桂園向部分債權(quán)人提交了境外債務(wù)重組方案的初步條款，涉及削債和債務(wù)轉(zhuǎn)換為股權(quán)等。方案中調(diào)整后的現(xiàn)金流預(yù)測顯示，與早些時(shí)候向部分境外債權(quán)人分享的估計(jì)值相比，該公司未來幾年現(xiàn)金流預(yù)期下降。當(dāng)時(shí)認(rèn)為，這可能拉低債權(quán)人的預(yù)期。

　　11月底消息，碧桂園似乎再向部分債權(quán)人提交境外債務(wù)重組方案的初步條款，并希望盡快與主要債權(quán)人團(tuán)體就重組方案達(dá)成一致。

　　這筆債務(wù)規(guī)模較為龐大。企業(yè)預(yù)警通資料顯示，碧桂園目前存續(xù)的境外債共21筆，大部分以美元計(jì)價(jià)，少部分以港元、泰銖、馬來西亞林吉特計(jì)價(jià)。

　　其中，美元債券共有15只，債券余額達(dá)96.41億美元，它們是碧桂園目前推進(jìn)的境外債務(wù)重組主要討論對象。除兩筆余額分別為9.65億美元和5.37億美元，分別于2021年1月27日和2024年4月8日到期的債券外，其余債券其實(shí)并未在2024年到期，只不過碧桂園似乎未能實(shí)現(xiàn)付息。

　　在此之前，碧桂園已宣布聘請了中國國際金融香港證券有限公司和華利安諾基（中國）有限公司作為財(cái)務(wù)顧問，盛德律師事務(wù)所作為法律顧問，以評估資本結(jié)構(gòu)和流動(dòng)性狀況，并制定整體解決方案。因此，才有上述與債權(quán)人溝通的情況。

　　目前，該公司的境外債務(wù)重組終于有了突破性進(jìn)展，最新于2025年1月9日披露境外債務(wù)重組方案。

　　公告顯示，碧桂園確切的有息境外債務(wù)總額（不包括應(yīng)計(jì)利息）約164億美元，包括現(xiàn)有債券債務(wù)的未償還本金額約103億美元，現(xiàn)有銀團(tuán)貸款債務(wù)的未償還本金額約36億美元，股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔(dān)保及無擔(dān)保債務(wù)的未償還本金額約14億美元。

　　碧桂園表示，若境外債務(wù)重組方案落實(shí)，則有望減少債務(wù)最多116億美元，同時(shí)新債務(wù)工具期限最長11.5年，以及將重組前每年平均借貸成本約6%降到重組后每年約2%。

　　方案分為現(xiàn)金回購、存粹股權(quán)化、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債與新債務(wù)工具（票據(jù)或貸款融資）組合，以及兩種形式的新債務(wù)工具，共5個(gè)選項(xiàng)。

　　具體而言，選項(xiàng)一：債權(quán)人可以獲得現(xiàn)金，但本金需最少削減90%；選項(xiàng)二：債權(quán)人債務(wù)完全股權(quán)化，轉(zhuǎn)股期限為參考日期（即2025年6月30日）后3.5年；選項(xiàng)三：債權(quán)人選擇將部分債務(wù)股權(quán)化，但部分轉(zhuǎn)換為新發(fā)行的債務(wù)工具，股權(quán)化比例在67%，轉(zhuǎn)股期限為參考日期后7.5年；選項(xiàng)四：債權(quán)人將舊債務(wù)轉(zhuǎn)化為新發(fā)行的債務(wù)工具，年期延長至參考日期后9.5年，并伴隨35%本金削減；選項(xiàng)五：債權(quán)人將舊債務(wù)轉(zhuǎn)化為新發(fā)行的債務(wù)工具，完全沒有本金削減，但年期延長至參考日期后11.5年。

　　據(jù)了解，這一重組方案已獲得了包括7家知名銀行在內(nèi)的債權(quán)人支持，這批債權(quán)人組成了一個(gè)協(xié)調(diào)委員會(huì)。另據(jù)報(bào)道，碧桂園已收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長期支持碧桂園度過當(dāng)前的難關(guān)，同時(shí)期望其能夠盡快完成重組。

　　境內(nèi)債方面，2024年9月碧桂園宣布對9筆境內(nèi)債延期6個(gè)月，這9筆境內(nèi)債規(guī)模合計(jì)近150億元。這次展期即將在2025年第一季度末屆滿，屆時(shí)碧桂園可能再次尋求展期或重組，阻力相信不會(huì)特別大。

　　再融資困難重重，碧桂園目前較為依賴資產(chǎn)管理來實(shí)現(xiàn)新的資金來源。

　　2024年以來，碧桂園已將碧桂園鳳凰城酒店、佛山禪城希爾頓酒店、碧桂園鳳凰城永旺商業(yè)物業(yè)、碧桂園藏瓏府辦公樓、白云區(qū)的人和公寓樓、增城碧桂園中心甲級寫字樓等資產(chǎn)擺上貨架；另外，分兩次出售了珠海萬達(dá)合共1.8%股權(quán)。

　　境外方面，碧桂園出售了澳大利亞子公司Risland Australia悉尼剩余所持地塊和英國艾爾莎碼頭(Ailsa Wharf)項(xiàng)目。

　　2024年12月27日，碧桂園趕在年末前完成出售長鑫科技集團(tuán)股份有限公司約1.56%的股本權(quán)益，交易總金額20億元，為當(dāng)初入股的成本價(jià)。

　　徹底退出長鑫科技，碧桂園表示進(jìn)行此交易的主要原因是緩解流動(dòng)性壓力，出售所得將用于“保交樓”等項(xiàng)目的建設(shè)開支。

　　另外，根據(jù)碧桂園上述于1月9日發(fā)布的最新公告披露，該公司正在出售境外少數(shù)權(quán)益金融投資，并已就此取得重大進(jìn)展。

　　公告表示，約1.4億美元出售收益已存入用于重組提案的指定賬戶。碧桂園還說，在2025年1月至2033年的預(yù)測期間內(nèi)，公司預(yù)期透過出售這些少數(shù)權(quán)益金融投資，能籌集約6至8億美元的凈出售收益。

　　碧桂園還提出，預(yù)計(jì)將在2025年至2033年持續(xù)變現(xiàn)所有可出售資源，包括一些商業(yè)物業(yè)、城市更新項(xiàng)目及其他金融資產(chǎn)。

　　前路在哪里？

　　積極出售資產(chǎn)、保交樓、化解債務(wù)，說放棄為時(shí)尚早。但目前最困難的一點(diǎn)在于，無人知道新房銷售何時(shí)能夠提振。

　　碧桂園2024年強(qiáng)調(diào)有效銷售，同時(shí)或者也為了應(yīng)對未來可能縮小的業(yè)務(wù)規(guī)模，因此年內(nèi)5月份進(jìn)行了又一次架構(gòu)調(diào)整。

　　包括，豫西區(qū)域與河南區(qū)域合并，成立新河南區(qū)域；魯蘇區(qū)域、魯東區(qū)域、江蘇區(qū)域、滬蘇區(qū)域合并為滬蘇魯區(qū)域；湖南區(qū)域與湖北區(qū)域合并為華中區(qū)域；深莞惠區(qū)域與粵東區(qū)域合并為粵東區(qū)域。

　　據(jù)此，碧桂園旗下區(qū)域公司從最鼎盛時(shí)期的108個(gè)，縮減到：廣清區(qū)域、粵東區(qū)域、海南區(qū)域、山西區(qū)域、華中區(qū)域、河南區(qū)域、滬蘇魯區(qū)域、華北區(qū)域、贛閩區(qū)域、川滇區(qū)域、東北區(qū)域、渝貴區(qū)域、江中區(qū)域、中西區(qū)域、浙皖區(qū)域，共15個(gè)。

　　這基本上可以視為一次管理鏈條和成本縮減的策略，但對銷售可能是于事無補(bǔ)。

　　2024年1-12月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約471.7億元，對比2023年同期1743億元，同比下滑73%。

　　近幾年，碧桂園銷售跌幅嚴(yán)峻。2021年全年銷售仍達(dá)到7588.2億元，翌年錄得4643億元，2023年就跌至2169.1億元。

　　不過勝在盤子夠大，碧桂園的行業(yè)地位并沒有下滑太多，現(xiàn)時(shí)仍保持在TOP20之內(nèi)。擁有“大型民營企業(yè)”身份，這對其業(yè)務(wù)開展和公司形象有一定程度的幫助。

　　來自觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《2024年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，碧桂園年內(nèi)權(quán)益銷售排在行業(yè)第15位。就算按照真實(shí)數(shù)據(jù)471.7億元看，排名或不會(huì)所下降。名單中排在碧桂園之下的金地集團(tuán)，2024年權(quán)益銷售金額約在450.53億元。

　　全口徑銷售金額627.8億元，排在行業(yè)第16位；同時(shí)，全口徑銷售面積表現(xiàn)為657.22萬平方米，更排在行業(yè)第8位置。

　　這也反映了市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變，以及碧桂園在“暴雷”前雖然有意在土儲(chǔ)層面增加一二線城市的占比，但大象未來得及轉(zhuǎn)身。

　　來自1月9日的最新公告，截至2023年12月31日，碧桂園還有超過3000個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，可售合同總面積介乎9000至9200萬平方米的物業(yè)待售。

　　它們包括超過2900個(gè)境內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目；馬來西亞、泰國、澳大利亞、印度尼西亞、美國、印度、中國香港、英國及新西蘭9個(gè)國際市場的29個(gè)開發(fā)項(xiàng)目；還有約130至140萬個(gè)車位。

　　房地產(chǎn)銷售可能在一段時(shí)間內(nèi)難有起色，碧桂園將一些精力放在其他業(yè)務(wù)上。

　　2023年5月31日，碧桂園內(nèi)部發(fā)文，對碧桂園控股集團(tuán)的組織架構(gòu)作出調(diào)整。此次調(diào)整最大的變化是碧桂園控股集團(tuán)下設(shè)地產(chǎn)集團(tuán)、科技建筑集團(tuán)兩大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

　　新的架構(gòu)之下，地產(chǎn)集團(tuán)將聚焦房地產(chǎn)開發(fā)及代管、代建業(yè)務(wù)；科建集團(tuán)以智慧建造業(yè)務(wù)為核心，經(jīng)營范圍覆蓋建筑工程總承包、BIM設(shè)計(jì)與技術(shù)咨詢、建筑智能化工程施工、全過程工程咨詢等建筑領(lǐng)域。

　　新業(yè)務(wù)均有一定的起色。碧桂園目前能提供的數(shù)據(jù)是：2024年前10個(gè)月，建科集團(tuán)累計(jì)交付9.97萬套房屋，交付面積超1400萬平方米，新拓外部項(xiàng)目總包11個(gè)，專業(yè)分包75個(gè)。

　　而博智林建筑機(jī)器人的市場應(yīng)用也進(jìn)一步拓展。

　　“客戶購買機(jī)器人以前很多用于教學(xué)或觀摩，現(xiàn)在出現(xiàn)越來越多的復(fù)購，越來越多應(yīng)用到現(xiàn)場。”管理層在月度管理會(huì)議上說，截至10月末，該公司經(jīng)銷商數(shù)量突破150家。

　　最新消息，博智林機(jī)器人在香港上水第四區(qū)2號公營房屋項(xiàng)目C棟完成了22F-33F的室內(nèi)涂料工程。公告稱：“該項(xiàng)目作為香港地區(qū)首個(gè)由機(jī)器人以全自動(dòng)方式批量完成的工程項(xiàng)目，在智能建造領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了從0到1的歷史性突破。”

　　碧桂園文商旅雖然不屬于“一體兩翼”大業(yè)務(wù)范疇，但表現(xiàn)也較為亮眼。2023年開出6個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目，2024年開出南通海門碧樂匯、安陽北關(guān)碧樂匯等8個(gè)項(xiàng)目。

　　年內(nèi)，還簽約了河北廊坊文安月星廣場項(xiàng)目、蘇州昆山中茵世貿(mào)廣場、成都航天科技大廈項(xiàng)目、西安城市立方項(xiàng)目。

　　具體這些新業(yè)務(wù)能為碧桂園未來提供怎樣的故事？或許會(huì)在碧桂園2024年報(bào)中有所體現(xiàn)。

　　最新消息，碧桂園截至2023年12月31日止年度業(yè)績，以及截至2024年6月30日止中期業(yè)績已編撰完成。而2024年全年業(yè)績，有望如期發(fā)布。

　　眼下，碧桂園最要緊的工作還是“保交樓”和推動(dòng)化債。在2025年1月月度管理會(huì)議上，楊惠妍就表示，公司新一年的工作將圍繞保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表兩大關(guān)鍵任務(wù)展開。

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