鄭各莊村口,牌坊和仿古建筑昭示著文旅產(chǎn)業(yè)的興旺。
鄭各莊是全國 一個(gè)奧運(yùn)火炬穿村傳遞的村莊。
400余戶村民集中居住的宏福苑。
建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。
——摘自《 中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》
1996年,正值北京的房地產(chǎn)風(fēng)生水起,在“被動(dòng)開發(fā)”的命運(yùn)到來前,鄭各莊的1000多村民共同選擇了“主動(dòng)城市化”。全村4000多畝土地被統(tǒng)一規(guī)劃、招商引資,推動(dòng)村莊工業(yè)化和城市化。
2013年,一個(gè)村莊已長大為一座城市。新的困惑接踵而來,村里有100多萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房,因?yàn)槭羌w建設(shè)用地,不能立項(xiàng)、更拿不到產(chǎn)權(quán),幾十億元的資產(chǎn)不能進(jìn)入資本市場,成為制約后續(xù)發(fā)展的一大瓶頸。
新城名片
鄭各莊
走進(jìn)哈佛的村莊
49歲的北京農(nóng)民黃福水,站上美國哈佛大學(xué)肯尼迪政府學(xué)院的講臺,面對一屋子洋專家,比劃著說起北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村:一條馬路分開兩個(gè)村,那頭是鄰村擁擠無序的農(nóng)家小院,這頭是鄭各莊的高樓大廈……
從1996年到2013年,黃福水和村里人自發(fā)“造城”,建起了住宅、溫泉會(huì)所、老年公寓、醫(yī)院、科技園,形成了幾十億元的產(chǎn)業(yè)集團(tuán),吸引數(shù)萬外地人涌入。鄭各莊也因此成為全國 奧運(yùn)火炬穿村傳遞的村莊,并走進(jìn)了哈佛課堂。
然而,輝煌背后,今天的鄭各莊村卻面臨著深深的困惑——按照現(xiàn)行土地管理法規(guī),集體建設(shè)用地不允許上市流轉(zhuǎn)。鄭各莊的100多萬平方米產(chǎn)業(yè)用房,無法立項(xiàng)、沒有產(chǎn)權(quán),導(dǎo)致幾十億元的資產(chǎn)不能進(jìn)入資本市場,后續(xù)發(fā)展遭遇資金瓶頸。
11月,在剛結(jié)束的十八屆三中全會(huì)上,《 中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出:“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制,合理提高個(gè)人收益。”
短短100多字的改革新風(fēng),讓黃福水和1000多鄭各莊人,燃起了新的創(chuàng)富夢想。
新城之新
土地流轉(zhuǎn)村企合一
人人有底氣
鄭各莊富了,村民們的日子怎么樣?
“ 收入肯定比種地翻了幾番,但是比這更重要的,是土地還留在自己手里,有底氣!”村民李斌說。
1999年,李斌把自家的10畝地,以委托經(jīng)營的方式流轉(zhuǎn)到宏福集團(tuán),不承擔(dān)任何經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),每年可獲得每畝5000元租金,僅此一項(xiàng)便可坐收年租金5萬元。同時(shí),在“村企合一”的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制下,他在宏福集團(tuán)的建筑公司上班,每個(gè)月還能收入三四千元。
“宏福集團(tuán)是鄭各莊所有村民共同擁有的企業(yè)。”黃福水說,為了適應(yīng)市場競爭的需要,1999年宏福集團(tuán)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)制度改革,按照法人控股67%、村委會(huì)參股16%,自然人參股17%的比例進(jìn)行股權(quán)確認(rèn)。由此確立了宏福集團(tuán)既不是農(nóng)村集體所有制,又不是 股份制,更不是私有制,試圖“打造一個(gè)完全公平的集體經(jīng)濟(jì)模式”。每年,李斌等持股村民都可以從宏福集團(tuán)拿到1500多萬元。
站在花紅柳綠的宏福苑小區(qū)外,李斌意味深長地說:“農(nóng)民要有地、有夢、有雙手,就會(huì)有幸福的家!”
通過村民們七次集資,不斷壯大的宏福集團(tuán)的運(yùn)作,鄭各莊村的1000多村民“就地造城”,當(dāng)上了坐收財(cái)富的房東、股東,締造出讓哈佛驚訝的奇跡。
新城之夢
沿著北京地鐵5號線的終點(diǎn),天通苑北站,向西北方向再走8公里,一座巨大的牌坊就告訴你,鄭各莊到了。
這個(gè)戶籍人口只有1000多人的村莊,實(shí)際容納著數(shù)萬人居住。村子西南側(cè),是辦公樓;村子南門附近,是宏福集團(tuán)旗下知名旅游項(xiàng)目溫都水城;村中有一個(gè)火炬廣場,周圍還有老年公寓、度假酒店、高爾夫練習(xí)場、醫(yī)院、一大片大學(xué)校園和金黃色樹蔭下的70棟居民樓……短短16年,一個(gè)村莊猛然長大為一座城市,村民的“造城之夢”幾乎一夜圓滿。
在空閑的片刻,黃福水喜歡站在全村的制高點(diǎn)“宏福大廈”遠(yuǎn)眺。作為鄭各莊村黨總支書記、村委會(huì)主任,他還有另外一個(gè)身份——企業(yè)宏福集團(tuán)的董事長。正是借助宏福集團(tuán)的運(yùn)作,鄭各莊村的1000多村民“就地造城”,不僅搖身變成市民,還當(dāng)上了坐收財(cái)富的房東、股東,一手締造出讓哈佛驚訝的奇跡。
造城夢
荒灘置換土地
4000畝地造一座新城
溫榆河蜿蜒而過,掩映在林木間的宏福苑小區(qū)里,樓下停放著各種品牌的小汽車,不時(shí)可以看到悠閑的人們在散步、遛狗。
“1996年,這里還是地道的農(nóng)村。現(xiàn)在你再看,一點(diǎn)村莊的影子都找不到了吧?”這天下午,陽光正好,50歲的李斌走出宏福苑,來到鮑魚島小公園釣魚。在這里,生活用水處理后補(bǔ)充到人工湖和護(hù)城河等水系,實(shí)現(xiàn)了觀光、水產(chǎn)養(yǎng)殖、綠地噴灌的梯級利用。
李斌的記憶中,鄭各莊從“一村到一城”的成長之路,也如這水一般順暢。沒有征地或失地,取而代之的,是一場村民主動(dòng)城市化、自發(fā)整理土地的“搶跑”運(yùn)動(dòng)。
造城!1997年,這個(gè)夢想在鄭各莊首次清晰。村支書黃福水請來幾位資深專家,依據(jù)北京市總體規(guī)劃,結(jié)合鄭各莊的位置、資源以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要素,繪制出《21世紀(jì)生態(tài)莊園》建設(shè)規(guī)劃。
“當(dāng)時(shí)我們都感覺太超前了。”李斌說,雖然是皇城邊上,但離天安門還40里地呢,光憑農(nóng)民的力量,能建成一座新城嗎?
在黃福水和村民大會(huì)的堅(jiān)持下,這一夢想開始推行:全村4000多畝土地,被統(tǒng)一規(guī)劃為生活居住、文化教育、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等四大板塊,打造生態(tài)型“人文主題村莊”。
首當(dāng)其沖的問題,當(dāng)然是土地。按國家規(guī)定,耕地性質(zhì)不能改變。要“造城”,空間從何而來?精明的黃福水使出了一招“乾坤大挪移”——鄭各莊與其他村莊簽約,把別村的河灘地填上土石方,改造成耕地。在耕地面積不變的情況下,村里的土地和改造后的耕地置換,變成了建設(shè)用地。隨后,李斌等村民將自己名下的土地交回村集體,村集體委托宏福集團(tuán),對村域全部土地進(jìn)行有規(guī)劃的開發(fā)與經(jīng)營,實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、招商引資,推動(dòng)村莊工業(yè)化和城市化。
2005年,鄭各莊相關(guān)規(guī)劃獲得北京市規(guī)劃委批準(zhǔn),成為指導(dǎo)該村主動(dòng)城市化建設(shè)的法定文件和科學(xué)依據(jù)。
16年彈指一揮間,走在2013年秋天里的鄭各莊,當(dāng)年藍(lán)圖上的宜居環(huán)境、集中住宅、公共設(shè)施、交通網(wǎng)絡(luò)以及配套物業(yè)都已變成現(xiàn)實(shí),儼然是一座現(xiàn)代化的“城市”。
創(chuàng)富夢
興文旅建總部
村企工程攬到利比亞
造城夢,離不開產(chǎn)業(yè)支撐。經(jīng)過一番深思熟慮,文旅產(chǎn)業(yè)成為鄭各莊亮出的第一手牌。
坐落在紫禁城的中軸北延線上,鄭各莊300年前便是康熙行宮。借助皇城歷史文化、溫榆河生態(tài)資源以及豐富的地?zé)豳Y源,鄭各莊從2003年起,開發(fā)了以溫都水城為主品牌的文旅產(chǎn)業(yè):4個(gè)酒店2000多套客房、養(yǎng)生館等,總建筑面積40多萬平方米,可以同時(shí)接待5000人會(huì)議、食宿和5000人娛樂。“紅樓選秀”“龍的傳人”以及“音樂現(xiàn)場”等大型活動(dòng)的舉行,更是讓這里名聲大噪。2008年北京奧運(yùn)會(huì)期間,鄭各莊接待了50多個(gè)國家的觀光團(tuán)和7個(gè)國家的運(yùn)動(dòng)員代表團(tuán)。2009年被評為國家4A級旅游景區(qū)和北京市 商標(biāo)。
首戰(zhàn)告捷,村民們又瞄準(zhǔn)了新的商機(jī):先后向建筑、科技工業(yè)、教育科研、文化創(chuàng)意以及房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展,打造一條可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈。
在溫都水城的近鄰之地,便是宏福創(chuàng)業(yè)園、新安貞醫(yī)院等建筑。在宏福創(chuàng)業(yè)園里漫步,抬頭便能看見修正藥業(yè)、探路者、華睿漢能、金萬眾等50多家企業(yè)醒目的標(biāo)志。新安貞醫(yī)院是由宏福集團(tuán)和北京安貞醫(yī)院共建的。有了溫泉養(yǎng)生、醫(yī)療保健資源,13萬平方米的國際老年公寓地產(chǎn)項(xiàng)目也隨之開發(fā)。
北京郵電大學(xué)建分校,中央戲劇學(xué)院總部整體搬遷,宏福集團(tuán)與北京電影學(xué)院共建中國影視動(dòng)漫基地合作項(xiàng)目也正式啟動(dòng)。
4000畝的土地,愈發(fā)顯得寸土寸金。
為了實(shí)現(xiàn)土地的效益最大化,鄭各莊 的目標(biāo)是總部經(jīng)濟(jì),5萬平方米的服務(wù)外包大廈正在籌建。
“外面的世界更精彩,走出去也能賺錢。”隨著宏福集團(tuán)的發(fā)展,村民的腳步也走出了村莊。首都機(jī)場停車樓、首都圖書館、鳥巢、水立方……李斌掰著手指頭說,村民的腳步甚至遍布長春、青島、邢臺等地,夢想打造“中國北方最大的建筑設(shè)備租賃基地”。
就連遙遠(yuǎn)的非洲,也有鄭各莊的標(biāo)記——宏福集團(tuán)是中國 在利比亞承攬工程的民營企業(yè)。
集體建設(shè)用地上,百萬平米產(chǎn)業(yè)用房拿不到產(chǎn)權(quán)——
土地不同權(quán) 上市融資難
新城之惑
2013年11月,走進(jìn)鄭各莊村委會(huì),就會(huì)看到黑板上貼著的幾張明細(xì)賬單,上面記錄著全村的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益、村級財(cái)務(wù)的月收支情況等等。
“我們都是村里的股東,當(dāng)然有權(quán)看賬本。”村民梁大媽說,鄭各莊發(fā)展建設(shè)所依托的村辦企業(yè)宏福集團(tuán),正是村民們先后7次集資興辦的。如今,村民的人均入股金額已達(dá)到17萬元,年回報(bào)至少15%。
與梁大媽的篤定相比,多次集資的背后,隱藏的還有發(fā)展之路上的困惑:集體建設(shè)用地不能立項(xiàng)、更拿不到產(chǎn)權(quán),導(dǎo)致幾十億元的資產(chǎn)不能進(jìn)入資本市場。這已成為企業(yè)未來快速發(fā)展的一大瓶頸。
七次村企集資
每年股份回報(bào)至少15%
上世紀(jì)90年代初,黃福水帶著十多個(gè)村民,在亞運(yùn)村挖土石方。為了購買貨車和設(shè)備,黃福水寫了一張白條,完全憑個(gè)人信譽(yù)集資。沒想到,一下子籌到了144萬!
1997年,黃福水回村成立了宏福集團(tuán),開始舊房改造。“村民先交錢、后住樓,想住三居室5.5萬,兩居室4萬,又湊了500萬元。”
1999年,宏福集團(tuán)從集體企業(yè)改成股份制,再次集資,改制后所有資產(chǎn)達(dá)到3500萬元。2001年,成立建科投資公司、做工業(yè)園區(qū),再集資。2003年,成立溫都水城公司,又一次集資。2011年,村民集資8000萬元,促進(jìn)企業(yè)發(fā)展……
在黃福水眼中,鄭各莊的智慧就是整合資源,其模式的核心在于整合宅基地、經(jīng)營用地和資本。經(jīng)過7次集資,村民人均入股為17萬元,每年的股份回報(bào)不低于15%。
土地產(chǎn)權(quán)受限
幾十億資產(chǎn)無法入市
在一路狂奔的發(fā)展之路上,仔細(xì)觀察卻會(huì)發(fā)現(xiàn),鄭各莊的立足之基其實(shí)相當(dāng)薄弱——在集體土地上進(jìn)行商業(yè)開發(fā),而目前的法規(guī),卻不允許集體建設(shè)用地上市流轉(zhuǎn)。
“銀行貸款需要土地資產(chǎn)抵押,我們的集體土地沒有抵押資格,自然就借不到錢。”宏福集團(tuán)辦公室負(fù)責(zé)人郝先生透露,他們也想過上市融資,但同樣需要先解決土地產(chǎn)權(quán)問題。鄭各莊有100多萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房,因?yàn)槭羌w建設(shè)用地,不能立項(xiàng)、更拿不到產(chǎn)權(quán),導(dǎo)致幾十億元的資產(chǎn)不能進(jìn)入資本市場。資本,已經(jīng)成為發(fā)展的一大瓶頸。
宏福集團(tuán)的村民持股形式還將繼續(xù)存在。在黃福水看來,村民不能是簡單地、被動(dòng)地“上樓”,不能僅僅是拆遷之后補(bǔ)償一筆錢,然后開著寶馬奔馳去跑黑車、燒鍋爐。
他也一直在期盼著,國家政策能夠改革,實(shí)現(xiàn)土地同權(quán)同價(jià),放開農(nóng)村建設(shè)用地市場,與國有土地獲得平等權(quán)利,允許上市流通轉(zhuǎn)讓,所建的廠房和商品房在法律上認(rèn)可,并核發(fā)產(chǎn)權(quán)證件,政府在這些環(huán)節(jié)中只收取相應(yīng)的稅費(fèi),不再是土地交易的操控者。“如果我們的期盼能夠?qū)崿F(xiàn),鄭各莊的城鎮(zhèn)化之路,或許將走得更平順。”(記者王丹石莉芳)
投稿郵箱:chuanbeiol@163.com 詳情請?jiān)L問川北在線:http://dstuf.com/