原標(biāo)題：合生縵云：樓市政策迷霧重重，想置業(yè)更要擦亮眼睛!
2021年的北京樓市拿地規(guī)則,和以往有些不同,采取集中供地、集中拍地的方式——今天,我們就從土拍“玩法”,大膽推測(cè)一個(gè) 的入手時(shí)機(jī)。
先來回看今年5月時(shí),北京首批供應(yīng)的30個(gè)住宅地塊,截至目前有20+已面世,其他的也將在近期陸續(xù)開盤銷售。對(duì)于有購(gòu)房需求的人們而言,近階段完全可以借著第一批次全面開盤的“時(shí)差”,獲得和開發(fā)商談判、議價(jià)的權(quán)限。這個(gè)周期時(shí)效有限,也就是說,如果想要以更高的性價(jià)比入手,當(dāng)下是一個(gè)難得的買房風(fēng)口期。如果等到日后銀行放貸、政策壓力紛紛上線的時(shí)候,恐怕要付出更大的代價(jià)了。
結(jié)論一:項(xiàng)目紛紛入市,地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng),購(gòu)房人擁有更大話語權(quán),獲得與開發(fā)商談判的黃金機(jī)會(huì),剛需剛改多看多選,悠閑甄選房源。
8月30日,北京市規(guī)劃與自然資源委員會(huì)發(fā)布了第二批集中供地公告,共掛出43塊宗地。
東城、西城依然無地,遠(yuǎn)郊區(qū)的延慶、密云需求量小,暫無供應(yīng);本期的供地大區(qū)是:朝陽(11宗),房山(5宗),昌平(4宗),海淀(4宗)。相比第一次供地,對(duì)于購(gòu)房者而言,位置大多更加偏遠(yuǎn)。對(duì)于開發(fā)商而言,進(jìn)貨價(jià)和售賣價(jià)再次鎖死(有18宗地仍受套內(nèi)“90/70”戶型限制),利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮。
同時(shí),第二批次即將開拍的地塊,有了一個(gè)新變化:直接要求配建保障性租賃住房——本期供地受到一系列強(qiáng)限制,也使三環(huán)內(nèi)改善型住宅均存在公租房等相應(yīng)短板,看好內(nèi)城的購(gòu)房者將很難從中做出最心儀的選擇。
結(jié)論二:10萬+改善型、豪宅購(gòu)房需求選擇面縮窄,供地土地性質(zhì)多樣,共有產(chǎn)權(quán)、公租房普及化,重視純質(zhì)社區(qū)的購(gòu)房者需擦亮眼睛,妥善選擇。
從已完成第二輪集中供地的城市來看,10城約有149宗土地流拍,據(jù)國(guó)金證券研報(bào)顯示,福州、青島、濟(jì)南、天津的第二次供地流拍率分別為32%、10%、35%和34%,包括杭州、廣州、深圳等重點(diǎn)城市在內(nèi),均有土地流拍。這也不難理解,利潤(rùn)低、資金壓力大,直接削弱了開發(fā)商拿地的積極性。
另一方面,開發(fā)商拿地普遍追求高周轉(zhuǎn)、快速回報(bào),導(dǎo)致大面積段、高端改善盤的供應(yīng)減弱。伴隨著第二批次供地不會(huì)再有純商品房地塊的現(xiàn)狀,在接下來的市場(chǎng)局面中,高品質(zhì)的純商品改善盤將成為“稀有物種”。
結(jié)論三:新拍地塊利潤(rùn)稀薄,開發(fā)商需高周轉(zhuǎn)快速去化平衡融資成本,受限價(jià)影響,高品質(zhì)純商品住宅產(chǎn)品將縮減,供應(yīng)持續(xù)減少。由于市場(chǎng)拿地?zé)崆榈南鳒p,政府也在考慮供地的節(jié)奏和削減數(shù)量,以避免大量流拍。從另一個(gè)層面來講,也是減少了未來的潛在供應(yīng)量,造成高端住宅數(shù)量的稀缺。
豪宅置業(yè)選擇縮緊情況下,哪幾個(gè)區(qū)域值得一看?
1、朝陽公園豪宅區(qū) 單價(jià)突破20萬,適合土豪人群置業(yè);2、東三環(huán)國(guó)貿(mào)片區(qū),舊改項(xiàng)目,園林小,適合享受都市便捷生活的城市新貴。3、分鐘寺片區(qū),距離國(guó)貿(mào)5公里,車程15分鐘, 5公里內(nèi)16座公園,有“國(guó)貿(mào)后花園”之稱。
分鐘寺片區(qū)為19年新入世的地塊,著重介紹,地塊整體規(guī)劃面積達(dá)1.7平方公里,是三環(huán)內(nèi)城 “先規(guī)劃后發(fā)展”純質(zhì)宜居地塊,也是CBD與“城市公園環(huán)”的 交匯處,將全面享有約45萬方林海、5公里內(nèi)16座公園,地塊已經(jīng)引入了海淀六小強(qiáng)首師大附中模范校,將打造九年一貫制公立“模范校”,同時(shí)將享有旗艦商業(yè)、高端醫(yī)療等高定級(jí)配套資源;在內(nèi)城,最稀缺的還有自然資源, 10號(hào)線分鐘寺站貫穿地塊,教育、商業(yè)、醫(yī)療、軌道交通、生態(tài)均具有較好競(jìng)爭(zhēng)力,未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為200㎡及以上的高品質(zhì)大平層產(chǎn)品,分鐘寺區(qū)域大有可能成長(zhǎng)為15萬+、20萬+的內(nèi)城絕版地塊。大家如果對(duì)房產(chǎn)有保值、增值的額外期待, “潛力股”分鐘寺。
結(jié)論四:分鐘寺區(qū)域位置及資源俱佳,國(guó)貿(mào)后花園,為三環(huán) 先規(guī)劃后發(fā)展區(qū)域,享有環(huán)線優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì),值得一看。
分鐘寺地塊由合生創(chuàng)展拿地,聯(lián)合金茂、世茂共同打造高端住宅區(qū),目前,分鐘寺區(qū)域內(nèi)在售新房中調(diào)性 、產(chǎn)品力最強(qiáng)的當(dāng)屬合生操盤的合生縵云項(xiàng)目,作為合生創(chuàng)展的縵系新品,很有看點(diǎn)——
合生縵云產(chǎn)品層面有幾大亮點(diǎn):
緊鄰3.5萬㎡生態(tài)公園和45萬㎡城市林海,形成了從外到內(nèi)都純粹的改善型宜居環(huán)境
約3.3米上限層高,折疊優(yōu)越采光與視野
突破性設(shè)計(jì),約6.6米寬幕橫廳
270°環(huán)幕闊景,靜享 風(fēng)光
約100米樓間距,普通住宅近3倍采光時(shí)長(zhǎng)
還原詩意生活場(chǎng)景,約5400平社區(qū)園林
約1400平星際會(huì)所,折疊需求全面滿足
延伸家的空間,每個(gè)樓棟下均有約200平樓宇泛會(huì)所
4大M+科技系統(tǒng), WELL金級(jí)預(yù)認(rèn)證
無邊際服務(wù),15分鐘日常維修響應(yīng)
縵云的整盤配套、戶型設(shè)計(jì)、精裝質(zhì)感,以及物業(yè)服務(wù)、資源配置等等,都稱得上是全國(guó)市場(chǎng)范圍內(nèi)的高端標(biāo)桿。合生把縵云這樣的“頂配”產(chǎn)品,放在北京這樣的全球級(jí)中心城市的核心地帶,無論在區(qū)域內(nèi)橫向比較、還是放眼整個(gè)市場(chǎng),都是 稀缺的 �，F(xiàn)階段入手縵云,也是未來高姿態(tài)入住內(nèi)城的絕好機(jī)遇,機(jī)不可失。
結(jié)論五:合生縵云項(xiàng)目緊鄰緊鄰3.5萬㎡生態(tài)公園和45萬㎡城市林海,分鐘寺C位,擁有縵系產(chǎn)品獨(dú)特價(jià)值,獨(dú)樹一幟。
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